土地の普通賃貸借契約について質問です。

質問

２７年前に店舗用建物所有を目的とした借地契約を結び、その土地に2階建ての建物を建築し所有しています（表示登記も済ませています）当初より３年に一度、貸主側で作成する３年更新の土地賃貸借契約書を取り交わしてきました。 当初より建物は、事業用として他人に賃貸し、現在の賃借人は１Ｆを飲食店、２Ｆを従業員用住居として使用しています。土地貸主の申し出により、
先日、その３年更新の際に、土地貸主より「３０年で土地を返却する約束だったから、３年後は更新はナシ、返してほしい」との申し出がありました。当初その様な取り決めをした覚えはないし、何より、現在建物に入居中の飲食店オーナーは３年後以降も当地で商売を続けたい意思をもっています。
田舎なので、事を荒立てたくない気持ちが強いので、私としては土地の返還には応じる気持ちはあるのですが、心配なのは現在建物入居中の飲食店オーナーへの賠償がどうなるのかです。

【質問１】
上記の理由を飲食店オーナーに説明し建物賃貸借の解約申し入れをした場合、オーナーから店舗改装費や移転費用などの補償を要求された場合、建物貸主である私に補償義務は発生するのでしょうか？
（飲食店オーナーとの建物賃貸借契約の更新期間は２年間、双方からの申し出がなければ同一条件にて更新される。解約の申し入れの猶予期間については貸主からは６カ月前、借主からは３カ月前、という内容で現在入居１０年目になります）

【質問２】
借地借家法では建物所有目的の土地賃貸借の更新期間は当初３０年、最初の更新時が２０年、それ以降は毎回１０年。それより短い更新期間を定めてもそれは無効である、と私は理解しているのですが、その趣旨から行くと、今回、万一話がこじれた場合、土地貸主の返却の申し出を拒否する事も法的に可能だと思うのですが、いかがでしょうか？

【質問３】
もっとも好ましい方法として考えているのが、現在私が有している、建物所有権と賃貸権をそのまま土地貸主に無償にて譲渡する、というものなのですが、恐らく土地貸主は「更地にして返してくれ」と主張してくる事が予想されます。その場合に発生する建物解体費及び駐車場の舗装撤去費などは、私が全て負担しなければならないものなのでしょうか？

以上、
どなたかお詳しい方、ご教示よろしくお願い致します。

回答No.1

noname#224992 · ベストアンサー

定期借地は、1992年8月に施行された借地借家法に規定されています。
それ以前の法律には定期借地という概念はありません。法が施行されて
まだ２４年しか経っていません。
＞２７年前に店舗用建物所有を目的とした借地契約を結び
とありますから、あきらかにこの借地契約は旧法借地権の契約です。

＞【質問１】
上記の理由を飲食店オーナーに説明し建物賃貸借の解約申し入れをした場合、オーナーから店舗改装費や移転費用などの補償を要求された場合、建物貸主である私に補償義務は発生するのでしょうか？

当然発生します。

＞借地借家法では建物所有目的の土地賃貸借の更新期間は当初３０年、最初の更新時が２０年、それ以降は毎回１０年。それより短い更新期間を定めてもそれは無効である、と私は理解しているのですが、その趣旨から行くと、今回、万一話がこじれた場合、土地貸主の返却の申し出を拒否する事も法的に可能だと思うのですが、いかがでしょうか？

可能です。

＞【質問３】
もっとも好ましい方法として考えているのが、現在私が有している、建物所有権と賃貸権をそのまま土地貸主に無償にて譲渡する、というものなのですが、恐らく土地貸主は「更地にして返してくれ」と主張してくる事が予想されます。その場合に発生する建物解体費及び駐車場の舗装撤去費などは、私が全て負担しなければならないものなのでしょうか？

する必要もないです。あなたは、自分の持っている権利をタダで捨ててさらに撤去費までもとうというのですか？
考えられません。

もめるようなら、不動産法規に強い弁護士をつけて戦うべきです。

お礼

やはり飲食店に対し補償義務が発生しますか。公平に考えてオーナーは私から何年先に出ていってくれとは聞いてない訳ですもんね・・・逆の立場なら「ふざけんな！」って私も思うと思います。
出来るだけ、質問３の穏便な方法で解決できるように話してみたいと思います。回答ありがとうございました。