賃貸借契約

質問

貸主（Ａ）と借主（Ｂ）は土地の賃貸借契約をした。
そこでＢはその土地に住居をかまえ、生活していた。
その後Ａがこの土地を第三者Ｃに売却した。

この場合、ＢはＡと契約しているだけなので
ＢはＣに対しては何も働きかけできないですよね？
では逆にＣはＢに対してどんな請求ができるのでしょうか。
当然立ち退きを請求すると思うのですが、Ｂはただ従うしかないのでしょうか。

民法のテキストを読んでいたのですが、
借地借家法など色々ごっちゃになってしまってよくわからなくなってしまいました。
どなたか詳しい方がいらっしゃったら教えてください。

回答No.1

tomato-juice · ベストアンサー

民法605条　不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

Bの不動産賃借権に対抗力があれば、第三者たるCにも賃借権を主張でき（民法605条参照）、その結果、Cは当然に賃貸人になります（賃貸人の地位の移転）。BはCに土地を使用させることを求めることができますし、Cは土地の所有権登記をしたあとから賃料を請求できるようになります。

問題は、対抗力をどのようにしたら備えることができるか、になりますが、原則として借地権の登記です。しかし民法の原則どおりだと賃貸人が登記に協力してくれないとき、また登記請求をしようにも登記請求権はないという判例があるため、賃借人は自力で登記を備えることができない、という事態が生じ、賃借人の保護に欠けることになってしまいます。

そこで、借地借家法10条１項が、土地の上に借地権者が登記された建物を有しているときは対抗力がある旨の規定を置いています。土地の上の自分の建物はひとりで保存登記をするだけですから、賃貸人の協力を得ずに自力で借地権の対抗力を得ることができる、というわけです。

私の理解からすると、以上が基本的な枠組みです。

お礼

さっそくの回答、ありがとうございます。
賃借人の方が不利な立場になりがちなのですね。
とてもわかりやすく解説して頂き
本当にありがとうごさいました。

回答No.2

montebianca

No1さんの回答が正解です。
民法関係で最初にならう部分ですね。

平たく言うと土地の賃貸借・・・借地権は(1)「借地権の登記」、か(2)「建物の登記」で地主に対抗できます。誰が地主になっても、そのまま居座ることができます。

ついでに借地権者Bが家を第3者Dに売った場合は、どうなるでしょう？

借地権者Bは(1)地主の承諾を得る、(2)地主が承諾をしない場合は訴訟で地主に替わる承諾・許可を得る、それも駄目なら、新所有者Dは(3)地主に建物の買い取りをさせる・・・ということになります。

根拠条文は借地借家法で確認ください。
借地借家人保護のために民法の特別法として借地借家法がありますので、借地借家法の規定は民法に優先されますよね。

お礼

借地借家法が優先なのですか。
知りませんでした。。。
確かに民法が優先されてしまっては賃借人の保護はできないですね。
勉強不足ですみませんでした。

分かりやすい解説、本当にありがとうございました。