不動産トラブル：建築条件付土地の契約が違法か？設計士に疑念

質問

• 不動産トラブルに巻き込まれ、建築条件付土地の契約内容に疑念を抱いている。広告や契約書には建築確認番号や予定した建物が記載されているが、実際にはまだ更地の状態であるということだ。また、設計士の資格や業者の信頼性にも疑問を持っており、法令違反情報や相談先を探しているが、どのような行動を取るべきか迷っている。
• 契約書に注文家創りとして記載されているにも関わらず、土地と建物がセットになって販売されている建築条件付土地（売建）の場合、建物がまだ建っていない状況は不正な契約ではないかと疑念を抱いている。また、設計士の資格や業者の信頼性にも疑問を感じており、相談先を探している。
• 店舗併用住宅を建てる予定だったが、設計士との話し合いで予定していた建物ができないと言われ、在来工法に変更することになった。しかし、業者の信頼性に疑問を抱いており、不安を感じている。建設業者の法令違反情報や相談先を探しているが、どのような行動を取るべきか迷っている。

回答No.8

kant1789

拝読させていただきました。
今回も感じましたが、最初のお話から観察していますと営業マンの内容に首を傾げます。建築の知識も不動産の経験も浅く、仕事に携わる責任感も極めて薄い人のようです。だからといって業者の責任がなくなるわけではありませんが、

（1）今回の契約の「取引態様」（販売スタイル）はどのようでしょうか。営業マンの不動産会社が「売主」ですか、「仲介」ですか。3つしかありません。売主、代理、仲介（媒介）のいずれかです。よくあるのが土地を所有する売主（工務店）があって、そこが建築確認をおろした「建売」をこの営業が仲介している場合です。工務店→設計事務所（建築士）→仲介不動産会社の数社結託の構図ではないですか。広告の2階建て木造で重説、契約を行い（3階に一切触れないこと、対応がはっきりしないこと）、後の追及・責任を免れようという巧妙な意図（証拠を残さない）が感じられるものですから。仲介なら手数料が発生していますが、売主なら発生しません。
（2）この営業マンの会社の宅建免許は県知事免許ですか、大臣免許ですか。社員は何名位ですか。

お礼

市の消費者センターへ問い合わたところ、私達の手に負える問題ではないので弁護士さんに相談してみてはということでした。消費者契約法が適用されないのかという点については、契約前に打ち合わせされていた書類などの証拠品がないから・・・証拠品さえあれば・・ねぇということでした。要するに重要事項説明のときにどこまで言っておかないといけないのかとか、私達不動産に関しては詳しくないので正直わからないんです。なので弁護士さんに相談されて、消費者契約法が適用されるようであればまた考えられたらいかがですか？という回答でした。行政にしろ消費者センターにしろ、なんとか救済していただきたいから相談しているのに相談すればするほど落ち込んでいきます。kant1789様が相談にのっていただいているだけが救いです。明日、市の弁護士相談へ予約しました。

補足

kant1789様　昨日、設計打ち合わせの際に上司の方とお話しさせていただきました。やはり、今回のトラブルの発端は営業マンの軽率な言動が招いたことによるものではないかと思います。ですが、今回営業担当者になった方というのは、少なくとも新米とは言いがたい方です。なぜなら２年前に一度ご縁があってこちらの業者に申し込み金まで払った経緯があるのですが、当時はこちらの事情で売買契約にまではたどりつかなかったのですが、そのときから社員として働かれています。今回の売買契約までの経過を上司の方にお話ししたのですが上司も直接営業マンと後日話し合って、事実確認をとってからまた改めて・・ということで結局昨日は話が堂々めぐりで終わってしまったのですが。今回はしっかり音声録音してきて自宅に戻り何度も聞き返しました＾＾；

（１）取引の熊様は【代理】、営業マンの不動産会社はＡ社で販売代理となっており、「売主」となっているのはＢ社です。Ａ社とＢ社は名称が違うけれども同じグループ会社です。Ａ社が在来工法、Ｂ社がツーバイフォー工法を建築しています。
今回の取引スタイルを上司に再確認してみましたら、「建築条件付土地ではない、建売でもない、建売の青田売りでもない、『土地建物総額表示（セット売り・消費税込・外回り工事費込）』という販売スタイルで、『注文家づくり』と説明されました。チラシにもそう記載していますとのことです。「今回交わした不動産売買契約書というのは建売での契約だと思うのですが、そうではないのですか？」という問いには「不動産売買契約書＝建売ではない、仮にどんな契約書にしろ、その中に建売や建築条件付土地や注文建築などの表記はないものなんです」という回答でした。そして営業マンが建築条件付ですか？はいそうです、と答えられたのはなぜですか？と問うと上司も「当社ではフリープラン＝建築条件付と言うことがある、営業マンもそんな深い意味合いで言ったんではないと思います」と回答されました。

（２）営業マンの会社の宅建免許は国土交通大臣（２）で、近畿圏で支店があり社員数はわかりませんが、契約した支店での社員数は１０名以上３０名未満といったところだと予測されます。

話し合いの中で疑問点に思ったことを述べさせてくださいね。まず、営業マンが事前に設計士の方と話し合ってできるかできないか確認を取らずに話したこと。この点について契約前にこちらが設計士の方と大まかな設計＆見積もりを出してもらうことはできなかったのかという問いに、上司は「間取りっていうのはなかなか１回では決まらないものです。なので３回４回と設計をし直していくだけの余地は正直ないんです」と回答されたこと→結局設計だけ先にしてしまって実際思うような希望がかなわないと判ると、契約までたどりつけないと困るということですね。なのでＡ社ではまずは契約→次に設計士とプランを練るスタイルをとっているとのこと。営業はお金のしがらみがあるが、設計士はお金のしがらみがないので自由とも言われてました。

昨日、設計士の方との話し合いで店舗の間口は構造上どうしても無理ということでそれはもうしょうがないですよねということで、結局構造上問題ない場所を間口へというプランになったわけですが、もうひとつ「えぇっ？」と驚いたことが・・。それは当初営業マンが１階店舗が△坪で、２階がＬＤＫ何畳くらいで部屋がひとつとトイレ洗面浴室、そして３階に２部屋、というプランを言われたので、私達もそれで◆万円におさまるんですよね？と何度も確認したら「たぶんいけると思いますよ～そんなにめちゃくちゃ上がりませんよ」と言われていたのが、
実際、当方が希望していた間取り面積を建築しようとすると予定していた額に＋３００万円かかるというのです。結局建築確認がおりていて２階建てで売買契約した金額よりも５００万円ほどあがることになります。なのでもうローンも通るのかという心配も出てきますし、なにより最初に私達が希望する間取り面積だと予算内では無理ですよという説明も表示もなかったということ。私達はどうすればいいんですか？と問うと「・・・ご予算内で考えられるならご希望の間取り面積を削るしか方法はないですよね」ということなのです。業者はある程度の非は認めているものの、だからどうこう（価格を下げるなど）の意向は全く示してくれません・・・。

そして最後にもうひとつ解らないことがあります。売買契約書の収入印紙（１万５千円）にわい印が押されていないこと。書替契約のときに貼りかえるので印を押さないとのことなのですがこれは問題ないものなんでしょうか