不動産トラブル：建築条件付土地の契約が違法か？設計士に疑念

質問

• 不動産トラブルに巻き込まれ、建築条件付土地の契約内容に疑念を抱いている。広告や契約書には建築確認番号や予定した建物が記載されているが、実際にはまだ更地の状態であるということだ。また、設計士の資格や業者の信頼性にも疑問を持っており、法令違反情報や相談先を探しているが、どのような行動を取るべきか迷っている。
• 契約書に注文家創りとして記載されているにも関わらず、土地と建物がセットになって販売されている建築条件付土地（売建）の場合、建物がまだ建っていない状況は不正な契約ではないかと疑念を抱いている。また、設計士の資格や業者の信頼性にも疑問を感じており、相談先を探している。
• 店舗併用住宅を建てる予定だったが、設計士との話し合いで予定していた建物ができないと言われ、在来工法に変更することになった。しかし、業者の信頼性に疑問を抱いており、不安を感じている。建設業者の法令違反情報や相談先を探しているが、どのような行動を取るべきか迷っている。

回答No.7

kant1789

（続きです）
（3）次に、あなたが仮にこの土地に最初から3階建て店舗併用住宅が建築できないことが分かっていたら、果たしてこの契約をしていたかどうか、その場合の問題はどこにあったか、を考察します。
不動産の売買の場合は、購入者に購入の意思決定を下していただく前に（トラブルを未然に防ぐために）重要事項説明を業者に義務付けています（35条）。これは契約書の前に宅地建物取引主任者により主任者証が提示され、書面を交付されて説明のあったことと思います。このとき、主任者（業者といっても同じです）が土地を十分調査せず、間違った説明をしたり故意（わざと）に事実を告げなかった場合はどうなるのでしょう。医者が誤診をして患者に損害を与えた場合、我々ならどうしますか。ただ事では済みません。お手元の不動産売買契約書の中に「瑕疵（かし）担保責任」という条項があると存じます。瑕疵というのは「キズ」、「欠陥」と考えておいて良いかと思います。営業マンの説明により3階建ての店舗併用住宅を建築できることが可能と判断し、それが出来ないことになったとき、その責任は買主の無知・蒙昧に帰せられるべきものですか。それは買主が無理な注文をつけるからできない、と業者は主張するかもしれません。しかし買主も違法建築をしろ、とは言うはずがありません。私の昔の請負契約の経験でも適法な範囲で希望を満たすように努力し、施主様のご理解を得るようにしていました。そのような提案があったのかどうか質問内容からは不明ですが、要するに疾病した患者が気を付けていれば間違いは起きなかったこと、と言い切れるでしょうか。その免許の専門性はどこにあるのでしょうか。業者の調査義務違反、重要な事実の告知義務違反と先に述べたのはこのことです。予定の建物が建つか建たないかはあなたが調べなさい、ということでしょうか。民法570条では、売買の目的物に隠れた瑕疵（3階を建てると建ペイ率や容積率がオーパーする、というような形式的なことではありません。それは後の話です。より根本の業者側の調査能力の不備、説明内容の不備をいいます。機能的欠陥とか付いてる物が付いてないという物理的欠陥だけでなく）があり、そのために売買の目的を達することができないときは、買主は直ちに契約を解除し、損害の賠償を請求できる、としています。ただ、その瑕疵は隠れたもの、つまり契約当時あなたがその瑕疵の存在を知らず、その知らないことについて過失がない場合でなければなりません。が、この点は業者も約定で出来ると言った3階が後で出来ないことを知って慌てているわけですから、専門能力を有しないあなたが事前に知る由もないことは明白です。このような宅地建物取引業法に抵触する杜撰な調査と、営業マンのいい加減な説明を誤信した買主が困惑しているとき、監督指導にあたるべき監督庁が、言った言わないの話ですからそちらで解決してください、というのは全く本質を逸脱した回答に他なりません。そのような無責任な態度がこのような業者の悪質・杜撰な行為を許しているのです。相談時にどうかこのことを知っておいて頂きたいのです。

（4）最後に消費者契約法にふれます。
消費者契約法は、業者と消費者との間に適用されるもので、建売住宅や分譲マンションの売買契約にも当然適用されます。が、個人と個人の間には適用されません。業者は消費者と比較するとその情報量、交渉力などが懸絶しているため、この法律によって消費者を保護しようとするのを目的としています。具体的には、業者側の事実不告知、不利益事実の不告知、断定的判断の提供（株が上がるなどの金銭的なものだけでなく）などの行為があって、これにより消費者が事実を誤認して契約の申し込みや承諾をした場合に消費者はこれを取り消すことができる、というものです。消費者契約法によって取り消しの事態になったときは、他の法律で定められている原則よりも消費者契約法の方がより具体的ですから、申し込みや承諾の取り消しがやりやすくなります。あなたがこれこれの3階建てを希望し、業者がいかにもそれが出来るようにあなたを誤認させ契約の申し込みをさせたことはこれまでの経過で事実として動かしがたいでしょう。今その全文を挙げてもいいですが、長くなりますのでこれはネットで「消費者契約法」を検索され、その全文をご確認ください。特に第4条が消費者のための核心になりますので、どうぞご注意ください。

少し早起きして長々と書きました。どうか落胆することなく、負けないでください。

補足

kant1789様　改めて親身に回答くださり、本当にありがとうございます。
国土交通省行政機関は宅建業者を監督する機関です。
下記、少し相違しているところがあるかと思いますので、補足させてくださいね。
＞重要事項説明も2階建てで受けたが（？）→受けました。話し合いの中では３階建にすることなどは一切触れず、あくまで形式的な説明の中で「なにか質問は？」と述べられるだけでした。
＞同時に3階建ての店舗併用住宅の件で業者よりできないかもしれないなどの異論は出なかった→出ませんでした。
実際に３階建店舗併用住宅は建築可能です。問題なのは、店舗間口を予定していた場所へ是が非でも建てたいならツーバイは無理、在来なら可能、そのかわり在来だと２階建てしか建てられないし３台車駐車できるはずのところを２台に減らさないといけないという説明がなしであった。営業の方の話しにより、当方はツーバイ３階建てで店舗間口が希望場所でできると思っていた。

＞あなたはこの段階で建築条件付なら3か月の停止条件をつけなければいけないと感じていたが、業者を信用して帰宅した（3階建て用のラフ図面があったかどうか、見積書があったかどうかは不明）→停止条件をつけないといけなかったのでは？と契約後に疑問を抱く。３階建て用の大まかな図面も見積書も全くなしであった。

要するに３階建てツーバイ建築は可能。けれども当方が初めに店舗間口はここにしたいと予定していた考えでは、構造上無理とのことなのです。今日、営業の方と電話で話したときに「あれは僕自身も３階建てで車３台置けて、店舗間口はここに置けれたらいいなぁ・・というニュアンスで言ったんです。」と回答されたので「ニュアンスでは困る、大まかな設計でもよかったから、できるかできないかだけでも事前に設計士の方とお話し合いができてた上で、当方にも建築できる（ニュアンスではなくできると明言）とおっしゃったんじゃないんですか？」と問うと「正直、事前に設計士とそういう打ち合わせはしていない。僕がもう少し○○さん（私）と話し合いをしていればよかったんでしょうね。」とのことでした。

こうなると、きちんとした設計図も見積もりも出ていないのに営業の方の「できる」と言った言葉だけを信じて契約してしまった当方に非があり、店舗間口にこだわって無理難題を押し付けているのはむしろこちら側ではないかとさえ思えてきました・・。実際間口にさえこだわらなければ、３階建てツーバイは建築可能なのですからね・・。

そして業者は土地と建物をセットにして販売しているので、土地だけを買うことはできない、今現在更地の状態で、できる限り施主さんのご要望に沿って建築していくスタイルをとっている。これが施主さんにとって一番メリットが大きい販売方法だと判断しているのでずっとこれでやってきているとのことでした。営業の方が「建築条件付です」と回答されるからごっちゃになってしまうのかもしれませんね。単なる建売の青田売りなんでしょうか・・

下記にこんな記事が載っていたのですが、『経済的観点からみると、建売住宅の青田売りも土地の所有権とその土地に新築された建物の所有権とを購入者が取得する訳ですから、一種の建築条件付土地取引という側面をもっています。　これを奇貨として、建築工事完了前の土地付建物の売買（建売住宅の青田売り）を、土地売買契約と建物請負契約の２つの契約に分解するものが見受けられます。　このような行為は、一見、表示規約第５条や宅建業法第３３条の規制に違反しないように見えますが、結局これらの禁止規定を潜脱して、建売住宅の青田売りに関する広告を行うという目的を達成することになるので、このような表現形式や契約形式をとる場合でも、これらの禁止規定に違反するものです。』の記載分だけを見ますと、今回の売買契約を結ぶ方法は違反ではない？？？と解釈してしまったのですが、間違っているのでしょうか・・
http://www.tfkoutori.jp/t-data/joukentuki.html

不動産とはとても複雑でなにが良くてなにが悪いのか判断に苦しみます。kant1789様は知識も豊富で、誠実で素晴らしい方ですね。落胆せずに納得がいくまで頑張ります。