不動産トラブル：建築条件付土地の契約が違法か？設計士に疑念

質問

• 不動産トラブルに巻き込まれ、建築条件付土地の契約内容に疑念を抱いている。広告や契約書には建築確認番号や予定した建物が記載されているが、実際にはまだ更地の状態であるということだ。また、設計士の資格や業者の信頼性にも疑問を持っており、法令違反情報や相談先を探しているが、どのような行動を取るべきか迷っている。
• 契約書に注文家創りとして記載されているにも関わらず、土地と建物がセットになって販売されている建築条件付土地（売建）の場合、建物がまだ建っていない状況は不正な契約ではないかと疑念を抱いている。また、設計士の資格や業者の信頼性にも疑問を感じており、相談先を探している。
• 店舗併用住宅を建てる予定だったが、設計士との話し合いで予定していた建物ができないと言われ、在来工法に変更することになった。しかし、業者の信頼性に疑問を抱いており、不安を感じている。建設業者の法令違反情報や相談先を探しているが、どのような行動を取るべきか迷っている。

回答No.6

kant1789

回答を拝見いたしました。また長文になるかもしれませんがお許しください。

国交省建政部というのは、あなたの県の宅建業者を監督する部署でしょうか。もしそうなら、自ら不良業者を監督指導すべき責任があるのに、消費者の困惑などを軽視した誠に無責任な驚きいった態度と言わざるを得ません。契約の形式的整合性を問うているのではないのです。

あなたの質問内容から、これまでに私が理解している経過を以下にまとめてみますので相違していればご指摘ください。

過日、建築確認番号のある2階建ての広告を見た→営業マンに土地を案内してもらった→その時（或いはその後）土地が建築条件付であることを営業に確認した→営業は条件付であることを明言した（営業が建築条件付の意味をどのレベルで理解していたかは別）。あなたはそれを確認した→現在の建確（建築確認）は2階建てだが、これを3階建ての店舗併用住宅に変更できるかどうか、あなたは営業に確認した→営業から可能の旨の返事を得た→急がされたかどうかは分らないが、契約行為を2階建ての建確のおりている内容でとりあえず行った→重要事項説明も2階建てで受けたが（？）、同時に3階建ての店舗併用住宅の件で業者よりできないかもしれないなどの異論は出なかった（外注の建築士は出席していないと思われる）→あなたはこの段階で建築条件付なら3か月の停止条件をつけなければいけないと感じていたが、業者を信用して帰宅した（3階建て用のラフ図面があったかどうか、見積書があったかどうかは不明）→本物の設計士が出てきて3階建ては建築基準法に適合しない部分があるので建築できない旨知らされる（形式的説明）→業者に異議を述べるも、業者は道路部分に肝心の店舗入口部分が面していない2階建ての在来木造を勧めるのみで、なんとか工夫して3階建てを建てようという意思を示さない→納得がいかず今日に至る

(1)まず誤解のないように申し上げますが、宅建業者が故意（わざと）にしろ過失（うっかり）にしろ、あるいは無知にしろ、先に述べた「建売住宅の青田売り」という販売手法を使用することは、それ自体では違法性はありません。それの運用の仕方に問題があるのです。例えば新築の未完成マンションを販売するにあたり、実物大のモデルルームを作り、設計図書を揃えて顧客を集めることは違法ではありません。この業者の場合は、建売既製品の販売に怪しげな「建築条件付」というものを付けて顧客を誘引しているから問題なのです。営業のトークにより（営業が条件の意味を分ろうと分るまいと）それにっていかにも選択肢が豊富なように見せかけて顧客を誘引する行為がはたして問題なし、と行政が目をつぶるものかどうか（その構成要件は➁に書きます）。誇大広告の禁止規定違反に抵触するのでは、と申し上げたのはこのことです。建築条件付の未完成新築マンション販売など見たことがおありでしょうか。

➁次に相談時の重要ポイントとなる、問題の「建築条件付」を個別に考えます。建築条件付とは土地の売買に際して、売主から建物を建築することの条件をつけた販売形態ですが、これに何故こだわるかといえば、建築条件付販売が業者に限定的に許された販売手法だからです。業者の優越的地位を利用して不公正な取引を未然に防ぐため、この取引を行う業者には厳しい規制と消費者には保護規定が設けられているのです。業者が「建築条件付」と広告もしくは営業トーク（どちらであろうと不特定多数の顧客に公示することに変わりありません）で言えるためには、次の要件のすべてを満たす必要があります。
　ア）土地売買契約後3か月以内に建物の建築請負契約が成立すること
　　　を停止条件として土地売買契約を締結すること
　　　（停止条件とは、ある条件が成就するまで効力が保留されるとい
　　　うことです。100点を取ったらゲーム機を買ってあげる。それま
　　　では約束の効力はお預け、など。）
　イ）建物の建築を請け負うことができる者は、土地の売主かその代理
　　　人に限られること
　ウ）建築する条件がととのわなかったときは、名目のいかんを問わず
　　　受領した金銭はすべて速やかに返還すること

あなたが営業マンより建築条件付の話を聞き、契約の後で停止条件をつけなかったことを後悔されておりますが、もともとあなたに落ち度はありません。更地を見せられて、土地を所有する会社で建物を建てる必要がある、したがってこれは建築条件付の土地です、と説明を受ければ疑う人はいないのではないでしょうか。停止条件は、上に記したように消費者保護の立場から業者の優越的地位の濫用を防ぐために、法により強制的に付けるよう定められているものなのです。あなたが付すものではありません。
この業者は、違法な建築条件付建売？と称する物を販売しておきながら、肝心のところで停止条件を付けておりません。これはあまりにも業者に都合のよい販売方法ではないでしょうか。これでも契約をした消費者に非があるのでしょうか。それはむしろ法が厳しく禁ずる「優越的地位の濫用」というものではないでしょうか。お尋ねになった役人はこれらの内容を把握したうえで、そちらの民事介入で解決してください、と回答しているのでしょうか。全く無責任でおめでたい役所と言わざるを得ません。不役所と言うべきでしょうか。

（一度投稿します）