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仲介業務の途中完了について
この度、とある仲介業者の仲介により中古住宅の売買契約を締結しました。 この仲介業者に対しては、紹介して頂いた当初から対応の悪さに不満が有ったのですが、物件が気に入ったため購入を決意しました。 しかし、契約締結後の対応にも我慢出来なくなり、仲介手数料は速やかに支払うので、引渡し完了までのやりとりは売主と直接やらせて頂きたいと申し入れたところ、仲介業者が職場に怒鳴り込んできて、それなら最初から仲介業務を無かった事にするので、仲介手数料は要らないから、重要事項説明書と売買契約書を返せと言われました。 当方は売買契約書の写しを融資申請に提出している関係もあり、返却は一切拒否しました。 仲介業者はいいくらい怒鳴り散らすと一方的に退散しました。 このように仲介業務を途中で完了させることは出来るのでしょうか？ また、重要事項説明書と売買契約書を仲介業者に返却しなければならないのでしょうか？
- dainobi
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＃２です 、、全て即答 売主（から直受けの仲介の場合は特に、）とは真剣な話合いを経て「その条件で買主を探す」のですが、誤解や売主の翻意もあります。 、、その部分を直さなければ、、と言われ 売却するために売主が補修する 例は僅少です。 業者は「お見合いの為に化粧（片付け、掃除、）しなさい」と売主に提言しますが、それすらなかなか聞き入れられないものです。 「（その家で生活を続けるには）直さねば、、」のニュアンスではありませんでしたか。 、、売主の了解が、、問題ない？ ＃６様と同意見です。不動産取引未経験の方が、初対面の売主の言葉を妄信することは安全策とは言えません。 一般論ですが、売主の心情・心境は非常に複雑です。
少々気になる点もある為、質問者は気分を害する内容かもしれませんが書き込みさせて頂きます。 ＞売主と直接連絡を取り合う事はルール違反なんでしょうか？ 基本的にはルール違反ですね。そういう事をやられると仲介者としての立場がありませんし、最悪の事態としては仲介者を出し抜くことも出来てしまいます。 売主の家を直接訪ねて、話だけは出来たと書かれています。売主も人として最低限の礼節を持って対応したとは思いますが、もし仲介者に「居住中につき、内覧は全て断ってください」とオーダーしていたとするとどうでしょう？ 仲介者は面目が潰れ、売主にとっても甚だ迷惑な話です。そういう状況に無神経なのは質問者だけ、という事はありえませんか？ ＞売主から引き渡し前に入居しても構わないと言われたのに、引渡し後が原則だからダメと言われた 仲介業者としては取引を円滑に、且つトラブルの起きないように進めたいものです。無知な売主が構わないと言っても、専門業者がそれを止めるのは良心的だし当たり前だと思います。 引渡し前に質問者が鍵の管理をし、火災が発生したらどうしますか？ 泥棒が入ったり、建物に問題が発生した場合はどちらの責任ですか？ そういう事を慎重に考えれば、引渡し前の入居（鍵の受け渡し）など薦められるはずがありません。 その他書きたい事項はありますが、私が思うには、職場にまで怒鳴り込んでくるような行動を取らせた質問者の対応には、仲介業者（プロ）から見た場合に相応の落ち度があったのではないかと思います。 「仲介手数料はいらないから書類を返せ」というのは、営利目的の業者が簡単に言えるセリフではありません。色々動き回って手数料が入らなければ0ではなくマイナスですよ。 それを言わせるだけの理由があったんだと思います。 質問者を責めるつもりはありませんが、他の回答者はあまりこういう点に触れていなかったので、あえて書かせて頂きました。 仲介業務を無かったこととするか、関係改善を図るかは、質問者が決めることです。 ＞引渡し前にハウスクリーニングを当方の手配で入れる事は、売主の了解が得られれば問題ないのでしょうか？ 売主（契約当事者）が許可すれば問題はないです。 しかし鍵の管理等、一時的なものであればそういう旨をきちんと取り決めしておくことです。 何ら問題が起きなければ何事も無かったように終わりますが、質問者が手配したクリーニング業者が入れば建物に問題が見つかっても、元々存在した問題なのか、クリーニング業者が発生させた問題なのか、そういう争いが生じる場合もあります。 神経質になり過ぎという指摘もあるかもしれません。しかし業者は色々な取引を見てきて色々なトラブルを経験しています。トラブルが発生してからでは遅い場合もあります。 仲介者の立場を理解していただけるキッカケとなれば幸いです。
お礼
ご回答ありがとうございました。 仰るとおり、当方も仲介業務に対する認識が甘かったのかも知れません。 仲介とはこうだろうという自分の憶測と比較して、実際の仲介業者の対応に不満を持ったのも事実です。 数千万の買い物なので、納得して買い物するべきだと思う余りに、 仲介業者のプライドを傷付ける行動をとってしまい、この部分は反省したいと思います。 しかし、周りの人にも相談しましたが、皆一様に不親切な仲介業者だなぁ、と言ってました。 仲介業者にはもう少しこちらの立場にも立って欲しかったです。 それと引渡し前の入居について説明不足でしたが、どうやら当方が売主に無理にお願いしたと仲介業者が勘違いしている様で、 実際は売主に直接会ったときに、売主の好意で言って下さった事なので、この誤解も解かなければなりません。 日程的にはハウスクリーニングを入れたり、カーテンの手配をしたりしているうちに引渡し日に至りそうです。 その後仲介業者からは何も連絡はありませんが、 当方としてはこの仲介業者と戦う事より、入居の準備やその後の生活の事が大事なので、出来るだけ温厚に終わらせたいと思っています。 怒鳴り込んで来られた事については、個人的な感情と捉えており、時間が経てば熱も冷めるだろうと考えています。
＃２です １．消費税込み、、消費税がかからないことを指摘し、、、 売主が売買物件に関しても消費税を課税される場合があります。 ２．、、こちらの要望を売主に伝えてくれない。 伝えても売主が貴方の期待に添えきれない回答をした場合、業者は貴方にそれをどう伝えるか、悩むときもあります。 ３．入居しても構わない、、。 通例では「引渡しはカギを買主に渡して行い」、「残置物の所有権も買主に移転する」も付記します。それでもトラブル皆無とは言い切れませんが、売主の心構えには大きく影響します。 、、と雨樋の補修を仲介業者負担、、 「仲介料を戴くお礼に」なら考えられます。 が、他の回答者様の受け取り方同様、１００点の評価を付けられる業者さんではなさそうですね。
お礼
度々ご回答頂きありがとうございます。 この仲介業者はこちらの要望を伝えると、 売主に伝える気もない様で、全て即答されました。 この物件には外壁とサッシに破損箇所があり、 この部分について直して欲しいと仲介業者に話したところ、 現状引渡しが条件なので、交渉の余地は無いと断られました。 それなら仕方ないと思いそれは納得したのですが、 後日売主に直接会った時にその部分を直さなければならないと思ってた と言いわれまして、 仲介業者が言っている事とまるで話が食い違ってました。 ハウスクリーニングと雨樋補修は、仲介業者のサービスと捉えてます。 しかしこんな業者に任せておけないという気持ちになったのです。 引渡し前にハウスクリーニングを当方の手配で入れる事は、 売主の了解が得られれば問題ないのでしょうか？
＃３です。 >売買契約締結を以って仲介業務完了との事ですので、この事を伝え、 今後については仲介手数料を支払い（受領してもらい）、 入居に向けて売主と連絡を取り合い進めたいと考えております。 仲介業者の法的な責任としては、重要事項説明の実施・文書交付、第３７条書面（いわゆる契約書）の交付が義務になっているので、これをしないことには仲介業者としての義務を果たしていないということになります。 その他引き渡しが完了するまでのフォローをする責任もありますが、基本的に仲介手数料は第３７条書面の交付をすると請求権があるといわれていますので、仲介業務は終わったとしてもよいと思います。 その後買い主とトラブルがあってもの、自己責任ですればよいように思いますが。その点をキチンと仲介業者に約束すればよいのではないでしょうか？ >売買契約も白紙になるのか心配です。 仲介業者が宅建業法違反などをしても、大家と交わす契約には影響しないといわれています。だから、媒介契約が白紙になっても、大家との間で交わした契約は白紙にはならないでしょう。 媒介契約上の問題は媒介契約上の損害賠償という形で清算すればよいと思います。 なお、売り主側には別な仲介業者がいるのでしょうか？ 売り主側の仲介業者を変更することは買い主側ではできませんので、売り主側の仲介業者が同じ業者である場合は、同じ業者とつきあうか、売り主にも同じようにマナー違反をしてもらわなければならないのですが。 相手のあることですので、売り主に迷惑がかからないように配慮することも大事だと思います。
お礼
度々ご回答頂きありがとうございます。 売主と当方の仲介業者は同じ業者です。 仲介業者は売主から媒介契約の白紙の了解は得ていると言っておりました。 私の申し出により、この様な事になり売主には迷惑を掛けていると感じています。 売主に、媒介契約を白紙にする事を再度確認して、 重要事項説明書と売買契約書は仲介業者に返却し、 新たな契約書を作成すればいいのかなと思っております。
>ちなみにこの仲介業者とは媒介契約は交わしておりません。 重要事項説明などされているのなら、外形的に媒介契約はなされていると見なされると思います。 但し宅建業法だ３４条の２ 第１項により、売買の仲介の場合は、媒介契約書を交付する必要がありますので、宅建業法から見ると違反だと思います。 どちらが優先されて、契約がなされているか、いないかの判断は個別の事情により判断されるのではないかと思います。 ＞このように売主と直接連絡を取り合う事はルール違反なんでしょうか？ 仲介業者を通じて知り合った売り主と直接取引することはマナー違反であり、仲介業者からの紹介から２年以内の間に売り主と直接取引した場合は、仲介業者はその貢献度に応じた費用を請求することが認められています。 但しこの上限は仲介手数料相当額です。 質問者の提案はある意味マナー違反ですが、それに対する違約金相当の金額の申し出をしていますので、特に怒ることではないと思いますが、プライドが傷つけられたのでしょう。 名をとるか実を取るか、単純に個人的な感情の問題だと思います。 ＞それなら最初から仲介業務を無かった事にするので、仲介手数料は要らないから、重要事項説明書と売買契約書を返せと言われました。 媒介をしていないのに、その書類が残ることにより文書作成に対する責任を問われることを懸念したのではないでしょうか？ 媒介契約を白紙にするなら、質問者は原状回復義務を負いますので、返却した方がよいと思いますが。 なお、売り主には重要事項説明を行う義務はないので、直取引の場合は宅建業法などによる保護がないことは覚悟しておいてください。 ＞ハウスクリーニングと雨樋の補修を仲介業者負担でやってもらう約束でしたが、 この内容というのは普通主側が負担するもので、仲介業者が負担するものではないと思います。 また、売り主の所有物を勝手に仲介業者が修理するのは、個人の私物を勝手にいじることになり、法的な問題があると思いますので、この話は無理な内容だと思います。
お礼
ご回答頂きありがとうございました。 売買契約締結を以って仲介業務完了との事ですので、この事を伝え、 今後については仲介手数料を支払い（受領してもらい）、 入居に向けて売主と連絡を取り合い進めたいと考えております。 どうしても重要事項説明書と売買契約書を返せと言われるのであれば、 返したいと思いますが、媒介契約を白紙にした場合、 売買契約も白紙になるのか心配です。
地方の零細不動産業者です。 回答１にあるように仲介業務は契約締結と契約条項の履行で終了でしょう。 しかし競売と異なりますから、買主さんは円満な引渡しも職務の一つとして仲介業者に期待しているでしょう。 実は業者としてはそこが経験と忍耐とが要求される重要部分なのです。 それを免除された彼は何故それを喜ばないのでしょうか。 理由は彼にあるのか、相談者にあるのか。 彼の言い分も聞いてみたいですね。
補足
ご回答ありがとうございました。 この仲介業者の対応の不満なところですが、 １．消費税込みの代金を提示され、個人売買なので消費税がかからないことを指摘し、少し安くなると思っていたら、 「売主からこの金額で頼まれているので、どっちにしてもこの金額だ」と言われた。 ２．回答２の補足にも書きましたが、こちらの要望を売主に伝えてくれない。 ３．売主から引き渡し前に入居しても構わないと言われたのに、引渡し後が原則だからダメと言われた。 ハウスクリーニングと雨樋の補修を仲介業者負担でやってもらう約束でしたが、 当方も正直この仲介業者と早く手を切りたいと思い、 この仲介業務完了を以って一切結構ですと断りました。 これに対して仲介業者は手切れ金の様に感じ、怒っているのかも知れません。
- echino
- ベストアンサー率50% (115/230)
不動産屋です。 言いかたは悪いですが、相手の不動産屋は相当おバカです。 仲介業務は、契約の締結をもって完了しております。 契約後、引渡しまでの業務が必要ないなら、お金を貰って終われば 良いだけなのです。なぜ、手間がかかることをするのか不思議ですｗ 引渡しに関して、仲介業者を間にいれる必要はありません。 裁判でも、都（県）庁でも不思議がられることでしょう。 売主と相談して問題なさそうなら、無視してよいと思います。
補足
ご回答ありがとうございました。 この仲介業者は、契約前に当方が直接売主に連絡を取り、直接話しをした事を良く思ってない様で、 「直接行かれると売主だって困るだろう」と言われました。 直接出向いたのは、現状引渡し物件なのに殆ど現状を確認出来ていなかったため、 仲介業者に契約前にもう一度見たいとお願いしたところ、 「現在居住中だからダメだ」と、売主に聞きもせず断られたためです。 結局物件は見れませんでしたが、売主と話は出来ました。 このように売主と直接連絡を取り合う事はルール違反なんでしょうか？ ちなみにこの仲介業者とは媒介契約は交わしておりません。 宜しくお願いします。
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