仕入れた中古マンションの内装費は…

質問

個人の不動産業者です。
中古マンションを1500万円で仕入れ、傷んだじゅうたんやブラインドを40万円かけて新しくし（内装工事）、仕入れた2ヵ月後に2000万円で売却しました。
この内装工事費用は、外注工賃に入れてよいのか、修繕費に入れてよいのかわかりません。
原状に戻す、という程度なので、資本的支出にしなくても良いだろうと、素人考えではおります。もし資本的支出にする場合は、建物の取得価格に乗せて、減価償却しなければならないでしょうか。（仕入れて2ヶ月で売却したので、減価償却の終わらせ方もわかりません）
でも、できればなるべく全額、今年の経費にしたいと思っています。

初めてのことで、よくわかりません、良いお知恵をお貸しください。
（確定申告間際にお聞きする馬鹿者です…）

回答No.2

Hutan · ベストアンサー

ご質問のマンションは販売するための資産、すなわち商品です。この点が建物を店舗や住宅として使う場合との決定的な違いです。

したがって、改修費は修繕費ではなく商品価値を高めるための支出と考えます。科目としては売上原価の外注費で良いと思います。もちろんほかの処理方法もありますが、詳しく触れないことにします。

また、減価償却もこの場合にはしません。減価償却は使用開始してからの期間に対して行うものです。普通、商品について減価償却をしませんよね。

販売済みであれば、売上原価かその他の経費かの違いだけで所得計算上は全く変わりませんが、在庫で残っている場合に変わってくるものです。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんです。
減価償却についても、よくわかりました、ありがとうございます～。
所得計算上は全く変わらない……なるほど～（決算書の損益計算書を思い浮かべています）
この場合、売上原価の欄の、「仕入金額（製品製造　原価）というところに載ってくるのでしょうか。
弥生会計のソフトを使用しておりまして、売上原価の中では、「仕入高」というところに仕訳すればよいでしょうか。「外注費」は経費の中にしか無いのです。
またまたお聞きしてすみません。

回答No.5

Hutan

> マンションを仕入れるのに、銀行から融資を受けました。その際に銀行に支払った利息や手数料は、こちらは「経費」の方に載せるべきものでしょうね？それとも、売上原価の「仕入高」に載せてもいいのでしょうか。物件の仕入は、今回限りです。

利息や手数料は経費欄に載せます。
利息など、金融費用は売上原価としないのが原則です。
（原則というと例外もあるということですが長くなるので省略します）

> もし、質問を重ねてマナー違反でしたらお詫びします。また別に質問させていただきます。

いいえ、とんでもありません。
次々と疑問がわくのが正常な人だと思っています。

お礼

私が、晩ご飯にしている間にもうご回答くださったのですね！すみませんでした、本当にありがとうございますm(＿)m
おかげさまで、たった半日の間に、わからないことを全部教えていただき、感謝のしようもありません。
ご回答くださった他の方にも、この場を借りて御礼申し上げます。
（でも、また近々別の質問をしてしまいそうな予感…）
（自分に得意分野がないので、こちらでご恩返しができなさそうなのが辛いところです。）本当にありがとうございました。

回答No.4

Hutan

> この場合、売上原価の欄の、「仕入金額（製品製造　原価）というところに載ってくるのでしょうか。

そのとおりです。

> 弥生会計のソフトを使用しておりまして、売上原価の中では、「仕入高」というところに仕訳すればよいでしょうか。「外注費」は経費の中にしか無いのです。

建売がある場合には、単純な土地建物の仕入と区別するため、「仕入高」の次あたりに「外注費」という科目を作ってください。今回限りであれば仕入高に含めて差し支えありません。
経費中の外注費には含めない方がいいと思います。（売上総利益率が異常なものとなるため）

お礼

早速ご親切に回答くださり、本当にありがとうございます。
とてもよくわかりました。
ここで、もうひとつお聞きしてしまってよいでしょうか（恐る恐る…）、
マンションを仕入れるのに、銀行から融資を受けました。その際に銀行に支払った利息や手数料は、こちらは「経費」の方に載せるべきものでしょうね？それとも、売上原価の「仕入高」に載せてもいいのでしょうか。物件の仕入は、今回限りです。

もし、質問を重ねてマナー違反でしたらお詫びします。また別に質問させていただきます。

回答No.3

kaya_taku

不動産業者というか事業を営んで居られたら？
質問に書かれてますが販売目的で仕入れた物に費用を掛け商品価値を高めたのですから当然、商品の原価に加える処理です。科目が仕入なら仕入に直接入れても良いでしょうし外注として別項目で管理しても間違いではないでしょう。
ただ資本的支出～減価償却は該当しません。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません～m(＿)m
そうですよね、商品価値を高めたわけだった～。
kaya_taku様が教えてくださっている、「仕入に直接入れても良いし、外注として別項目で管理しても良い」という「外注」は、
経費のほうでなく、売上原価の「外注費」として項目を立てる、という意味ですよね？（この場合、No.2様へのお礼の欄でもお聞きしてしまったのですが、損益計算書上では売上原価の「仕入金額」に載ってくるのでしょうか…ダブって書いて申し訳ありません！）
所得計算上では変わらないけれど、経費の「外注・工賃」には入れちゃいけない…のです…ね？
いろいろわからなくてお恥ずかしいです。

回答No.1

zorro

現状復帰のための費用です。修繕費でＯＫです。

お礼

あっ、すぐにご回答くださった！ありがとうございました～！m(＿)m