不動産仲介の契約期間は変えられないのでしょうか？

質問

業者の皆さまの専門家としての意見、経験者さまの意見をよろしくお願いします。

質問：
不動産仲介業者さんとの仲介契約は３ヵ月とされていますが、この期間は短くして契約できないものでしょうか？一般仲介にしたいのですが、不動産屋さんは、専任にこだわっているようなので教えてください。

業者の方には申し訳ないのですが、悪徳業者の次のような話を聞きまして心配になりました。
（話）
専任契約したにも関わらず、レインズに登録して客に見せるコピーをとった後に「直ぐに削除したり」、他の不動産業者から物件照会が来ているのに「既に契約がまとまった」などと言って、自分以外の不動産業者を排除。
客を取り込むために無理な高値査定をして他の業者と差別化して契約に持ち込んだ経緯から、出した値段では売れる見込みがないので積極的な営業をしないで、だらだらと時間をすごす。売主に売れない時間に耐えかねて値下げさせて、売りやすくしてから売ろうとする。

良心的な不動産屋さん、すみません。
多くの方はそうでないとは思うのですが、自分がその立場になるのはなんとしても避けたいのです。
専任にしてしまうと、契約した業者さんに動いてもらえない場合、他に頼むことも出来ず困ります。
一般では業者さんは嫌がりますので、両方立てるには期間の短縮しかないようなのですが・・・

そこで、３ヵ月の期間について、契約の時に特約で「１ヵ月」などのように短縮した期間で専任仲介契約にする事は可能でしょうか？
契約上、有効でしょうか？（別の法律で否定されないでしょうか？）

変な質問だとお思いでしょうが、どうぞ宜しくお願いします。

回答No.1

noname#65504 · ベストアンサー

宅建業法上、３ヶ月を超える期間を禁止していますが、それより短い期間は許されていますので、法律上は１ヶ月という期間を定めても有効です。
短い期間にすると、宅建業法で自動更新することは禁止されていますので、きちんと更新手続きをしなければならず、それも客からの申し出が必要となっていますので、業者から見れば客に逃げられやすく、客・業者とも継続する場合は、手続きをしなければならないという煩雑さがあるので、敬遠されているだけではないでしょうか？

宅建業法第３４条の２　第３項
３ 　依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。

同条４項
４ 　前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。

お礼

ご返事が遅れて申し訳ありませんでした。
また、ご回答ありがとうございました。
法律的な根拠を示していただいて、安心しました。
感謝です！

回答No.3

echino

不動産屋です。
契約期間がどうであれ、いつ解除しても大丈夫ですよ。
というのは質問者さんが危惧していることは基本的に「いけないこと」媒介業務を意図的に不動産屋が遂行しようとしていないことになります。
文句を言うようであれば、都庁（県庁）に会社名を出して電話すればＯＫです。
大抵翌日に、都庁（県庁）から会社に電話がいきます。
それでおしまいです。
あなたが取り下げが解決の報告をしない限り、都庁（県庁）の（悪徳）
不動産屋リストに名前が載ることになります。
免許商売ですから、その害は他の面にも及ぼします。

ただ、売る期間などを決めているのなら、積極的に連絡をとるように
しましょう。タイミングで売れるのはよほどやり手でないとありません。
大抵は価格設定で売れていきますので。

お礼

ありがとうございました。
売主には何の手立てもないものと思っていましたので、意を強くした同様な立場の方も多いのではないでしょうか。

でも、「悪徳の話」の業者は、表向きは「頑張って探しているのに、買い手が付かない風」を装っているので、売主は「そうかも知れない・・・と思い、我慢するしかない」でしょうから、難しいところです。意図的に悪事を働いているのを証明できないので・・・・

でも、貴重なご回答でした。
＞積極的に連絡をとるように
しましょう。
確かに積極的に連絡するのは「働いてもらうに」とても必要な事ですよね。ありがとうございました。

回答No.2

lunapal7

専任契約は３ヶ月以内ですから、特約をつけなくても初めから１ヶ月などで契約できます。
３ヶ月にしておいても、やり方が気に入らなかったり、お客を紹介してこなかったりしたときは、電話連絡で専任を降りて貰えます。
ただし、広告などでお金をかけてもらっているときには、損害金を請求されたりするかもしれませんが・・・。
お客を紹介できない責任は仲介業者にあるので、良心的なところならば「それでは”一般”で引き続きやらせていただきます」と言うはずです。
業者は「専任」でやりたいのは分かりますが、売り主や貸主にとってはすべてを任せるほどに信頼するのは無理でしょう。
結局、長びいて損をするのはこちらですから、その辺の見極めが大切です。

お礼

ご回答ありがとうございました。また、返事が遅れてすみませんでした。

＞広告などでお金をかけてもらっているときには、損害金を請求されたりするかもしれません

そうですね。自分の事ばかり考えていると、その影響に気付かない横暴になり、周りに迷惑をかけてしまうかも知れませんね。
広く考えるようにします。
気付かせて下さりありがとうございました。