初めての賃貸契約

質問

この度新築の家を建てるので、今住んでいる木造建て一軒屋　築27年　（大阪市内）の家をエイブルを通じて（管理まで）貸そうと考えています。また10～15年後には売却しようと思います。
(1)賃貸の契約で注意する点を教えて下さい。
(2)エイブルの管理料家賃の1割は高い？安い？
(3)そもそもエイブルはどうなんでしょう、色々うわさがあるようですが？他にいいとこありますか？
初めてのことなので色々教えて下さい、宜しくお願いします。

回答No.2

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

＞また10～15年後には売却しようと思います。

必ず「定期借家契約」にして公正証書にされる事をお勧めします

http://www.nacs.or.jp/know_19.html

２．普通の不動産屋は５％が多いですね

３．一概には言えません

噂が多いのは有る意味仕方ないでしょう、扱い軒数が多ければどうしてもそうなります
１％のクレームでの１０００件扱えば１０人が苦情を言われるでしょう
貴方の物件で１％の確率なら貴方の物件に苦情を言われる方は１００回契約しても１人だけ
苦情のある方はＮＥＴで書き込まれますが何も無ければあまり書かれないでしょうし．．．。

１．貸した家に愛着を持っていてはいけません

レンタカーと同じです、単なる儲けの道具と考えないとつらいことになるでしょう

どれほど痛めつけられるか．．．割り切って考えてください

貴方が生活していたように大切には使って貰えません

なお、賃貸期間は修繕費用も相当必要ですので見込んで置いて下さい

エアコンや給湯器等の修繕費用を負担してくれる火災保険特約も有ります、築年数が経過している物件ほど有利です

「建物付属機械設備の故障」

空調設備、給排水設備など建物に直接付属した機械設備等の故障（電気的・機械的事故）を補償

http://www.ms-ins.com/pdf/kasai/homepika.pdf

お礼

定期借家契約にして公正証書にします。
火災保険特約は知りませんでした。
早速資料請求しました。
有り難う御座いました。

回答No.3

adpanda1

不動産業界に従事するものです。

エイブルさんとは同業者なので、（１）のご質問だけに絞ってお答えさせていただきます。

NO2の方が仰っているように定期借家契約もひとつの妙案だと思います。先日大阪で新聞を読んだときには大阪の現状は空室率が全国一高いと記事が掲載されていました。情報元の新聞名や掲載日の正確な日は忘れてしまいました。多分11月下旬だったと記憶していますが。

定期借家契約で反響が少なくなる場合もありますので、あまりに反響がない場合は一般借家契約での募集をお勧めいたします。
大阪も賃貸市場は悪いみたいですが、東京も悪く最近の傾向として賃貸市場は悪いようですね。
当社でも空室が数十部屋あります。(^_^;)
大家様に顔向けできない……。

募集に関しては、私どもは当社の「大家さんセミナー」では専任媒介契約ではなく、一般媒介契約にして大手業者の良さ、地場の業者の良さを有効に活用し数社に募集を依頼したほうが良いですよと勧めております。
大家様にとっては早くお客様を決めてくれた業者が一番良い業者ですから。

また契約に至った場合、通常大家様から広告宣伝費として賃料の1か月分を頂戴しているのですが、エイブルさんは広告宣伝費（違う名目かもしれませんが）がおいくらなのか確認は必要だと思います。

お礼

大阪の空室率が全国一高いとは知りませんでした。
少し心配になってきました。
広告宣伝費は確認します。
有り難う御座いました。

回答No.1

kobalt

大家側として・・・の質問ですよね？

親が大家をする時に、私が2つだけですが不動産屋をまわって話を聞いてきました。
物件最寄駅にすぐあるAと、ちょっとだけ離れた、でも店舗は2階にあるBで
話をしました。
同じように間取り図を見せて、家賃相場を聞いたのですが、Aはきちんと
「この金額くらいだと借り手がつきやすい」と教えてくれました。
Bは私が言う金額に「そのくらいでもいいんじゃないですか？」という適当な
答えでした。
元々Aのほうが駅から近いし、目立つのでいいかな、と思ってAに依頼しましたが
後でBはどうも世帯が多い物件などを中心にしているようでしたので
我が家など相手にしてくれなかったのだと思います。
今は賃貸でもインターネットに掲載してくれますので、借り手はつくとは
思いますが、探している人は住みたい駅が決まっていたりするようなので
物件のある駅の近くの不動産屋さんに何軒か話を聞いてみてはいかがでしょうか。
管理までお願いするとなると、対応の良いところ（親身になってくれるところ）
がいいと思います。
私が借りる側の時も、そうアドバイスされ、地元の小さめの不動産屋に
物件を探していただきました。
決して大手はダメ、と言っているわけではありません。エイブルさんに行って
話を聞いてみて「この担当者はいい！」と思えば依頼するのがいいと思います。

管理費についてですが、どこまでの範囲なのでしょうか？
掃除なども入っていますか？
うちの親は物件が近くなので、掃除は大家がやっています。不動産屋さんには
更新手続きや家賃の集金をお願いして、家賃の５％です。
親の身内は掃除を依頼しているので、別途月5千円払っているそうですが
手数料は家賃の５％です。

お礼

駅の近くの不動産屋さんに話を聞いてみます。
管理費は更新手続きや集金だけです。
家賃の10％は高いですよね。
有り難う御座いました。