賃貸契約の不動産屋の変更について

質問

築7年の一軒家の大家になります。
以前の大家は親戚でしたが、都合がありうちが引き継ぐ形になりました。
前の大家の親戚がA社という不動産屋を使い、賃貸の家を管理していました。が、大家が変わるということと、丁度借主さんの都合で、その方は引っ越され、現在は空き家になっています。
まだ引越し後の修理やハウスクリーニングはしていません。
私が大家になるときに、今までよくしていただいている不動産屋B社さんに、家の管理などお任せしたいと思うのですが、
不動産屋さんの交代というのは、何か大変なことでもあるのでしょうか？
一応A社にはそれとなく聞いたところ「別に他のところになってもかまわないと言われました。
また、大家になるにあたって、不動産屋とこれは取り決めなくてはならないというようなことはどのようなことがあるのでしょうか？
ご指導お願いいたします。

回答No.3

noname#184449 · ベストアンサー

＃１，２の元業者営業です

お礼拝見しました。

まず前提として・・・。
●物件所在地は「東京都」であるか
●賃貸借契約は平成１６年１０月１日以降の新規賃貸借契約（更新契約は対象外） であるか
●宅地建物取引業者が媒介または代理を行う物件

であるなら「東京ルール」の対象になり、現状回復工事について条例が定められており、原則それに従わねばなりません。
ちなみに「東京ルール」とは
◆借主が通常使用してできた経年劣化による損耗、汚損については大家さん負担で現状回復する。
通常使用でない（喫煙による極度のヤニ等）、又は借主の過失によってできた損耗、汚損については条例に従って負担割合を出し、精算する。

ざっくりこんな条例です。

上記に当てはまらない（東京ルール対象外）なら、国交省のガイドラインを基に負担割合を出しますが、あくまで「ガイドライン」ですので、法的強制力はありません。つまり、「賃貸借契約書に記載されていることが全て」になります。

仮に「東京ルール対象物件」として・・・

まずは賃借人との間で締結した「賃貸借契約書」をご確認下さい。
そこに「退去時の現状回復工事に関する負担割合」に関して記述があるはずです。東京ルール制定以降の賃貸借契約なら「特約」として記述がある事が多いので、まずはその内容が優先されます。

＞いくつか傷がありました。そのうちの３つは借主がつけたもので、退去時の清算で直されるということでしたが、

まだ、精算は済んでいないという事でよろしいでしょうか？

＞傷を修復する費用を借主に請求していますが、それはその壁の傷周辺部分のみ。で、でも実際壁紙は部屋一面になっていて、傷周辺だけ直すと壁の色が変わっちゃうので、できません。もし直したいなら傷周辺以外の分を大家負担で、直してください。

修理するなら壁全体です。当然ながら。

この場合、敷金精算時に借主負担額を差し引きして敷金返還します。

＞、請求されたお金は、どうなるんでしょうか？大家へ小銭が帰ってくるということですか？

違います。通常は借主から預かっている敷金で精算します。
退去時の負担割合ですが、お金のやり取りはありません。
まず、負担割合表（名称は不動産業者によって違います）を作成し、項目ごとに負担割合を出します。

例：クロス張り替え費用１００，０００円
内、貸主負担割合８０％、借主負担割合２０％とするとそれぞれ負担額は
貸主＝８０，０００円、借主＝２０，０００円となります。

上記のように各項目の負担割合に応じた金額を算出し合計します。
その結果
借主負担額合計　３００，０００円　借主負担額　１００，０００円
となった場合、預かり敷金から借主負担額１００，０００円を差し引いた金額を貸主が借主へ返却します。
逆に預かり敷金を借主負担額がオーバーした場合は当然差額を受け取ります。

つまり、預かり敷金＞借主負担額の場合は貸主が、預かり敷金＜借主負担額の場合は借主が相手の口座へ差額を振り込むのです。

そしてお互いが合意した場合、合意書へ署名、捺印して（後から文句言われないように）実際のリフォーム工事に入ります。

●ポイント
１．現金のやり取りは原則なし
２．合意したら必ず合意書へ署名、捺印する

です。

＞エアコンも、畳も、最初のクリーニングをしなかったということで、何も請求ができないといわれました。

法的な決まりはありませんが、借主に拒否されたら対抗できないでしょう。

＞退去時に、借りた時点の状態まで、敷金礼金を使って修復をする。ということは普通ではないんですか？

残念ながら現在では「普通」ではないんです。
東京ルールが制定される以前は「不当に高額なリフォーム工事費用を請求していた」貸主、業者がとても多かったのです。
そして借主は貸主、業者から請求された場合、その不当性を証明する手段がほとんど無く、また、その為の情報を仕入れることすら困難でした。（現代みたいなインターネットもありませんでしたので）
要は「貸主の言い値」を黙って支払うしかなかったのです。

ところが、現代は請求金額の妥当性を調べる手段（ネット等）が発達し、容易にその情報を入手できるようになりました。そこで貸主、業者との紛争が数多く発生した為に「弱者救済」の民法上の原則から（法的には貸主＝強者、借主＝弱者と定義されてます）この様な条例ができたのです。

つまり、東京ルールとは当時の貸主、業者が「自分で自分の首を絞めた結果」の産物です。
勿論、誠実な大家さんと業者にとってはとんでもない「とばっちり」ですが、今となってはどうしようもありません。

そして、ご質問者様の場合「入居時はクリーニング等何もしていなかった。」という事ですから「元から畳、エアコンは汚れていた」と言われても何も抗弁できません。
不服があればそれを訴える（訴訟）事も可能ですが、民事上は「訴える方がその根拠（元はきれいだった）を証明」しなければなりません。
ご質問文から察するにそれは不可能でしょう。

で、あるなら結果的に「条例に従って精算するしかない＝何も請求ができない」と、おそらく不動産屋さんもそう判断したんでしょう。

ちなみに「東京ルール」対象外物件の場合。

原則、賃貸借契約書に従う事になります。
そこに「畳、襖、エアコンの修繕、交換、クリーニングは借主負担」等の記述があれば請求できます。
何故なら、そこに正当な手順を踏んで双方が署名、捺印した契約書が存在する限り、その内容が公序良俗に反するか、片方に著しく不公平で一方的な内容でない限り「有効な契約」ですので、双方に「履行の義務」が発生します。
つまり、貸主が付けた条件で「借りるのも借りないのも借主の自由（契約の自由の原則）」であり、署名、捺印した以上は「その条件に合意した」となるからです。

しかし、これも現在では「絶対」ではありません。借主が訴訟を起こした場合、時代の流れからその内容によっては貸主が敗訴する判例も出ています。

前回の回答にも書かせていただきましたが、大家業とは「それもこれもひっくるめて」リスクとして考えなければならない。という事です。

ご理解いただけましたでしょうか。

回答No.2

noname#184449

＃１の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞なんだかすんなり引かれて、
＞契約解除したかったの？？と思ってしまいます。

多分そうでしょう。（笑）
管理委託契約は不動産管理業者にとって「飯の種」です。
故に、どの業者も新規獲得には相応の労力を注いでいます。
お礼にも書かれていましたが、おそらく「もうこりごり」という感じだったのではないでしょうか。
さりとて違約は避けたい・・・。
そこへオーナーチェンジとともに解約の申し入れがあり「しめた！気が変わらないうちに解約しちゃえ」
と、まぁこんな感じですかね。あくまで想像ですが。

あとは単純に「商売にならない」と判断したからでしょうか。
管理委託手数料は空室時は発生しない契約形態がほとんどです。
つまり「借り手がいない物件」を預かっても商売にはならず、逆に大家さんから「いい加減賃貸付けてよ！」とプレッシャーがあって揉めたか・・・。

何れにせよ「違約」が発生しなくてよかったですが、２番目の理由なら今後に関して注意が必要です。

大家業はクレーム産業です。

日々の細かいものから裁判沙汰まで多種多様の問題が発生します。ご質問者様がそれに対応できるだけの「知識、時間、お金」があればよろしいですが、そうでなければ専門家（弁護士、不動産業者）へ依頼することになり、当然費用が発生します。

その他、退去毎のリフォーム工事、住宅設備の営繕修理費用など枚挙に暇がありません。

ちなみに、家の広さにもよりますが、退去毎のリフォーム費用は戸建なら１００万以上かかる事も珍しくありません。仮に家賃１０万なら回収するまでに１０か月以上かかるわけです。
これは「先行投資」ですから、賃貸に出す前に必ず負担せねばなりません。

なお、現在「貸一戸建」の市場は冷え込みがきつく、なかなか賃貸が付きません。ご質問者様の物件が賃貸物件として優秀かどうかはわかりませんが、ワンルームマンションのようにはとても賃貸は付きません。

そして現在「借地借家法」で賃借人の権利は「非常に」強くなっております。
一旦人に貸したら大家さん都合での解約は原則認められません。
それが認められるのは大袈裟な話ではなく「生命、財産の危機」があった時ぐらいです。

つまり、一旦貸したら賃借人の「契約不履行」が無い限り、更新拒否もできません。大家さんが「退去して下さい」「更新するつもりはありません」と申し入れても賃借人が「契約不履行はしていないし、出て行くつもりもない」と主張すれば法定更新が適用され「自動的に」更新されます。

また、賃借人のいる戸建は売却も思うようにいきません。
だれも「賃貸用」として戸建を買う人なんていませんから。
そして、万が一事故（自殺、事件等）があった日にはそれこそ「資産価値」は激減です。（賃貸、売買問わず相場の半値～７０％）

平たく言えば自己使用、売却どちらも「自分の都合」では大変困難という事です。

まあ、あまり脅かしてしまってもいけないのですが、これだけのリスクがある事だけはご理解した上で「大家業」はなさるべきなのです。
そして、これらは「最低限の」リスクです。

不動産業者と「綿密な」打ち合わせ、相談の上ご判断ください。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
予期せず大家になってしまった・・・というのが本音ですので
大変ためになります。
ところで、家の場合、上記のような理由でなってしまった大家ですので、儲けを考えているわけではないのです。
まぁ、なんだったら、親戚に格安で貸してもいいかーくらいで。（笑）
ですが、一応不動産屋さん曰く（私の世話になるB社の方ですが）
家の周りは田んぼだらけの田舎にしては、補って余りあるメリットがあるとのことで、ニーズはあるといわれました。
なんにしても、トラブルだけは避けたいので、
勉強していきたいと思います。
とことで、ついでにお聞きしてもいいですか？
元大家だった人は、一家でその家に住んでいて
（もともと自分たちが住むために作った家ですので）
でも、近くに住む親と揉め喧嘩別れみたいな形で出て行き、
空いた家をそのまま賃貸（借りた人はまだ一人だけです）にしました。ですので、
最初のクリーニングをしない状態で、賃貸が始まったそうです。
今回、大家が代わるので、今の家を不動産屋（A社）と確認しました。
基本的にはとてもキレイでしたが、いくつか傷がありました。そのうちの３つは借主がつけたもので、退去時の清算で直されるということでしたが、腑に落ちないのは、それ以外の壁の傷2点なんですが、傷を修復する費用を借主に請求していますが、それはその壁の傷周辺部分のみ。で、でも実際壁紙は部屋一面になっていて、傷周辺だけ直すと壁の色が変わっちゃうので、できません。もし直したいなら傷周辺以外の分を大家負担で、直してください。と言われました。
これが普通なんですか？私が賃貸で借りたときは、つけた傷のある壁一面の修復代として請求されたのですが・・・。
それに、実質できないというのに、請求されたお金は、どうなるんでしょうか？大家へ小銭が帰ってくるということですか？
また、
エアコンも、畳も、最初のクリーニングをしなかったということで、
何も請求ができないといわれました。
（借主さんは、私たちとも仲が良かったので知っていますが、
借主がごねてるとかではなく、不動産屋が、そう判断したようです）
今の賃貸の世界では、
退去時に、借りた時点の状態まで、敷金礼金を使って
修復をする。ということは普通ではないんですか？

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

先ずは前大家さんとＡ社との間で締結している「管理委託契約」の契約書をご確認ください。そこに「契約期間中の途中解約」に関する記述があるはずです。
例えば「途中解約の場合はお互いが書面で３か月前までに申し出ること。その際、違約金として３か月分の相手方に管理手数料相当分を支払う事」みたいな主旨の記述です。
原則これに従わねばなりません。

次にＢ社との新たな「管理委託契約」の締結ですが
●委託契約期間（通常２年）
●委託管理手数料（相場は賃料の３％～５％位。決まりはありません）
●賃料、敷金、更新料、礼金の取扱いと回収方法
●管理委託業務内容
　　◆専任管理契約なのか
　　◆集金代行契約なのか
　　◆サブリース契約なのか
●途中解約時の取り決め（今回のようなケース）

最低でもこれ位はしっかりと取り決めが必要です。
細かい内容についてはＢ社と相談して下さい。

ご参考まで。

お礼

丁寧にありがとうございます。
回答をいただき、すぐにA社に　管理委託契約書について
確認しました。ら、不動産を変えますといわれた時点で、
こちらは契約解除になりますので、大丈夫です。と言われました。

なんだかすんなり引かれて、
契約解除したかったの？？と思ってしまいます。
元の大家は家族間でもめにもめ、家のことも絡んでめちゃくちゃに
なりましたが、そういうことも不動産屋は嫌がるんでしょうか？