賃貸か売却か悩んでます

質問

リフォームナシで売却すると2600万位になる築30年70平米のマンションを所有しています。
残債は800万です。
管理状態は良く、駅近で便利な場所のため
リフォーム（150万）後、賃貸にだすと込15万円以上は固いようです。
管理費は現在35000円位。
売却するか賃貸にするかなやんでます。
お願いします。

回答No.6

noname#96023 · ベストアンサー

ちゃんと計算をしたほうがよいですよ。
・一般に大家として成り立たせるには家賃収入が表面利回りで最低10%は必要です。理想を言えば15%以上。
　細かい条件がわかりませんが貴方の場合7%以下です。(年間収益180万/不動産価格2600万)
　これは税金や空室リスクなど加味したものです。残債が少ないとは言え、条件が不利と言わざるを得ません。特に空室リスクは築年数から考えると高いと考えられます。
・売却時の税金は、購入時期によりますのであらためて計算した方が良いでしょう
・残債から考えると節税効果はほとんど無いでしょう
・資産価値については無いとは言いませんが、築30年と言うことで大規模修繕があることはもちろん、建替えの話が出てくる頃です。
　建替えで損するとは限りませんが、建替え反対派などが現れ大きな労力を使うことになります。
・不動産が上がる可能性など。。値上がり傾向があるのは首都圏でも山手線の外だと全体の５％ほどの駅だけですよ。

回答No.5

x04boyyc

再び登場です。
＞ぐらついてきました。
ぐらつかないで下さい（笑）
ものごとは熟慮の上に熟慮を重ね、判断はシンプルに。
特に不動産は冷静に考えるべきです。
売却は2600万、残債が800万とのことですが、そもそもの
購入時の価格が分からないので、残債と売却時の相殺で
発生する1800万の価値が不明です。
この1800万が売却益を含むならば、情け容赦ない課税が待っています。
確かに最終的に1800万手元に残ると言うのは、サラリーマンにとって
誘惑的な話ではあります。
が、あえて、アドバイスさせてください。

私なら、絶・対・売・り・ま・せ・ん。

＞都内の主要駅に３０分以内でいける都内ターミナル駅です。
…間違いなく資産です。昨今の都内のサラリーマンは千葉やら
埼玉、あるいはつくばエクスプレスで長時間通勤です。

＞毎回、入居者に出て行かれる度に内装で50万くらいかかりそうです
…50万円もかかりませんよ。ハウスクリーニングや壁紙なんて自分で
やればいいのです。（ちなみに私は戸建大家ですが、ウオシュレット
やボイラーの購入手配など、ネットを駆使して超格安で仕上げています。）

＞（ちなみにサラリーマンですが年収は低いので節税はナシです。）
年収の額に関係なく、所得税を払っている方ならば節税が期待できます。
そしてなによりも不動産賃貸は不透明な年金対策として有効と考えます。
まずは騙されたと思い、一年、いや半年でいいので賃貸について勉強してください。
　その上で売却が有効と判断されたら売却すればいいのです。
あせってはいけません。

お礼

ご返答いただきありがとうございます。
まず、購入は1７年前で4900万なので超売却損です。
親と私の半々の所有なのですが所得税減税は、ほぼ無いとお考え下さい。

築年がたってますので水周り（キッチン、風呂場、洗面）交換は必須で、がんばっても１００万はいきますよね。(壁紙トイレは除く・・・）

築30年のマンション・・・
立替は今のところ話は無いですがいつまでもつんでしょうね？

回答No.4

x04boyyc

地方都市で兼業大家をやっているサラリーマンです。

売却意見が圧倒的ですね。
あえて賃貸を提案します。
管理費と15万円という固い家賃が確定的な立地ならば
それは資産というべきものと思います。
管理状態が良いものは、管理会社も良い会社であり
しいては住民も民度の高い人たちと推察されます。
　何よりも駅が近いという条件は、鉄道が廃業しない
限り永久保証の大きな付加価値でしょう。
売却派の方々は、大規模修繕を売却理由として挙げていますが
物件価値が上昇した場合のケースには言及されていませんね。
　不動産価値がどうなるかは、非常に見通しが困難ですが
一つだけ言えることは、良い立地の物件（言い換えれば誰もが
住みたいと思う街や建物）は古くなろうが、修繕しようが
比較的簡単に入居者が見つかります。
　東京・大阪・名古屋などの大都市圏で通勤に便利な場所ならば、
なお更賃貸にすべきです。
　不動産は運用してナンボの一面もあります。
例えば質問者様がサラリーマンならば、節税目的で賃貸を
考えてもよろしいかと思います。
　不動産のユーザーサイドでの視点から、不動産の大家・運用という
視点に切り替え、今後の展開を考えてみてはいかがですか？

最近、不動産屋に聞いた言葉です。
「シロートは売り買いするほど、損をするんですよね」

お礼

ありがとうございます。
ぐらついてきました。

管理費は今後、もちろん上がる可能性はあります。
都内の主要駅に３０分以内でいける都内ターミナル駅です。
内装さえきちんとすれば入居者はいそうです。
毎回、入居者に出て行かれる度に内装で50万くらいかかりそうですよね。

また悩んでしまいました。

（ちなみにサラリーマンですが年収は低いので節税はナシです。）

回答No.3

denit

全て単純計算しているので、実際にこうなる保証はありませんが、
月15万円で賃貸した場合、年180万円。
現在売却できる2,600万円と同額になるには14年半かかります。

賃貸物件は築年数が経つほど価値も下がりますし、空白なく借り手が
つく保証もありません。
現在築30年であれば、賃貸できる期間はあと数年と考えた方が安全
ではないでしょうか。

その他にかかる費用(大規模修繕費等は持ち主である貴方にかかると
思いますが・・・)も考慮すると間違いなく売却ですよね？

私がそう思うだけで、大した説得力はありませんが・・・

お礼

自分でもそう思ってはいたのですが自分一人で決めるのも勇気がなかったので、お世話になりました。親切にありがとうございました。

回答No.2

0621p

私もマンションを賃貸にしていて、最初の賃借人が出て行った後にしばらく借り手がつかず売却したのですが、賃貸に出す前の売値からかなり下がってしまい、最初から売却すれば良かったと後悔しました。

お礼

自分もそうなりそうだと思います。ありがとうございます。

回答No.1

noname#96023

売却後に残債との相殺で1800万円の金額と、
年の賃貸益が100万程度(手数料を引いた額)かつリフォーム代もかかる
を考えると、元を取るのに20年(この間に大規模修繕の可能盛大)

20年後の価値を考えると、賃貸に出すメリットはほとんど無いでしょう

お礼

あっさりはっきりと回答いただきましてありがとうございました。
潔く決心がつきました！！