一戸建ての売却/賃貸（老後は住居予定）について

質問

はじめまして、44歳の会社員です。
父の死去に伴い、実家が空室状況になりました。現在私は離れた場所で社宅住まいをしております。
実家は大阪梅田までバス+電車で40分以内のニュータウンに位置し、築35年ですがRC鉄筋コンクリート構造のデザイン性がある一戸建てです。
売却が賃貸で考えておりますが、ポイントは老後の私の住まいです。

■以下の2点で迷っております。私は定年(残り15年）までは社宅を利用しようと考えてます(約5万円/月）。
(1)売却し老後のマンション購入資金に充てる
(2)賃貸にして老後は自分達で住む
◆物件の条件は以下の通りです。
(1)土地：220平米　建物：120平米　
(2)メリット：１)一戸建,２）デザイナー性高い,３）駐車場(3台分),　４）RC構造(大幅なリノベーション必要なし),５）学校区がよい(近い,レベルが高い)
(3)デメリット：１）築35年,２）バス停近いも坂道多い
(4)査定額(複数業者より見積もり）
・売却の場合：2200万円（売出しは2600万円）
＊上記メリット２）と４）により築35年でも建物に500万円の査定額あり。
・賃貸の場合：8万円/月
◆主な発生費用
・売却の場合：ハウスクリーニング代,登記費用,老後マンション購入費(3000万円)
・賃貸の場合：リフォーム代(貸出し時：300万円　自分達入居時：700万円）、ハウスクリーニング代
◆賃貸の不安点
(1)入居率（15年間だと0.8%くらい？）
(2)家賃の下落
(3)追加リフォーム代（入居者が変わる度に必要？）
(4)管理・税金などの煩わしさ
(5)老人には不向きな環境？（自分が老後に住む場合）
★私の考え
金銭的な事を考えると,2度のリフォームしても老後のマンション購入費の3000万円が浮く訳なので賃貸が有利ですし、20年住んだという愛着もあり、
賃貸に傾いておりますが、上記不安点を考えると踏み切ることができず、パッと売却してすっきりしたいという想いもあります。
類似の質問がたくさん寄せられている中、申し訳ございませんが、どなたか御意見をお願いします。
以上よろしくお願いいたします。

回答No.9

山田 太郎（@testman199）

>「コップの水をいきなり飲んではいけません。コップから少しずつあふれてくる水を貯めておいて飲むのです。」のアドバイスも非常に胸にささる内容です。
格言なんて都合よくいくつでも作れるので、いちいち感銘を受けていても仕方ないと思いますけど。

素人商売に利益なしです。
こんな質問しているくらいだから、他にもいろいろ勉強する必要があるでしょう。
例えば空き部屋を出さないための不動産屋との付き合い方とか、リフォームのコツとかいくらでも勉強することがあります。

勉強しなければ、不動産価値を下げることになりますし、
勉強したところで役に立つのは１件家を貸す事に対してだけ

まあ、そんなところも含めてどうするかを考えてください。

回答No.8

山田 太郎（@testman199）

>・売却の場合：ハウスクリーニング代,登記費用,老後マンション購入費(3000万円)
ついでに、なぜこんな良いマンションを買う必要があるのでしょう
築50年の戸建てに住む覚悟があるのなら、もっと安い物件でいいと思いますが

補足

アドバイスとうございます。確かにマンション供給過剰になっていることが予想される15年後には2000～2500万円くらいでも駅チカの中古マンションを購入できるかもしれませんね。ただ、賃貸後の入居の場合については本物件はRC・鉄筋構造なのでリフォーム次第で50年どころか100年以上も住める可能性があるのもメリットのひとつとして考えてます。反面、売却の場合はもちろん2200万円(下回る可能性はもちろんあり)を投資運用して増やせる方法もあると考えてます。これらと既述のメリットとデメリットをよく整理して結論を出したいと思います。testman199さんのアドバイス同様、titelist1さんの「コップの水をいきなり飲んではいけません。コップから少しずつあふれてくる水を貯めておいて飲むのです。」のアドバイスも非常に胸にささる内容です。もしこの内容をご覧になられて気になる点がありましたら追加でアドバイスをいただけたら幸いです。

回答No.7

山田 太郎（@testman199）

>・売却の場合：2200万円（売出しは2600万円）
>・賃貸の場合：8万円/月
この条件なら即売りです。
表面利回り4%台なんて苦労多くて得るものはありません。

回答No.6

titelist1

質問があったので、返答します。
私は、息子との共同所有でに数軒の賃貸をさせています。息子は社宅に住んでいます。貴方は気の小さい悲観論者で金儲けの才能がないように思えます。しかも、面倒くさがりでは金儲けはできません。父親が住んでいた家なのに老人には不向きとはあきれてしまいます。
3年ごとに借家人が変わり、そのたびに300万円のリフォームをしていたら、家賃が全部リフォームに消えてしまうではないですか。そんなことにはなりません。3年ごとに人が変わるのは、その家に魅力がないと思っているからです。借家人にもメリットのある家賃にするのです。メリットがあれば家はピカピカでなくても良いのです。
ものごとにチャレンジしない人も金儲けができません。賃貸もやってもいないのに、計算ばかりしているのは頭でっかちの証拠です。それでは会社でも出世はできせんよ。私は大手化学メーカーで役員をしていました。何事もやってみてから、考えたら良いのです。そしてこれではダメだと実感したら止めたらいいのです。

補足

ご指摘ありがとうございます。キツイですが非常に的を得たご意見だと思います。確かに私は危険を冒さず考えるだけで行動に移せないタイプなのです。稼ぐ才能はないので売却した方がいいかもしれません。NO.５さんのご意見にある「売却」も視野に入れて再度検討していきます。ちなみにリフォームは初回に300万円、以降借主が代わる度にハウスクリーニングレベルを20万円、また家賃については同じタイミングで△10%の改定を考えてました(これがご指摘いただいた「借家人にメリットのある家賃」でしょうか）。「長く住ませる努力」についても借主の立場に立って、少し悩んでみます。いずれにせよ非常に勉強になりました。ありがとうございます。できれば直接お会いしてもっとお話したいくらいです。

回答No.5

inon

築３５年なら早く売った方がよいですよ。設備機器、設備配管等既に耐用年数が過ぎています。勿論塗装、防水も同じです。

又、耐震性能も築年数から言えば非常に危ない。（新耐震設計基準前の建物）

これから、修繕費用がどんどんかかってきます。建物￥５００万の査定がついている間に売った方が良いです。

補足

アドバイスとうございます。初回に300万円、15年後に700万円かけてリフォームを考えてます。貸す場合はこれでなんとかなるのかなと考えておりますが甘いですか？賃貸にしようと思ってましたが、あまり賃貸のセンスが私にないようなので、売却も再検討しようと思います。

回答No.4

titelist1

No.2です。
千里ニュータウンと早とちりしました。亡母の実家の滝山で生まれ、豊中で育ちました。猪名川でよく遊びました。

千里ニュータウンならば家賃は16万円は堅いが、そこですと乗り換えがあるので家賃は8万円程度でしょう。予想収益を3000万円とみたのは千里ニュータウンと思ったからです。日生ニュータウンからでも梅田に通勤している人は多いですから、借り手はいると思います。その物件を買いたい人もたくさんいます。

その物件を売っても使う当てが無いのではないか。2200万円を貯金しても利息はほとんど付きません。8万円の家賃でも表面利回りが4.4％あります。その家を買って賃貸にするには利回りが低いが、貯金するよりもずっと良い。

社宅に住める得点と家賃収入の二つで老後資金をしっかりと貯めて置くことです。私は豊中駅近くの実家の他にも複数の物件を保有しています。副収入が入るのは良いものです。不動産をお金に換えてしまったら、お金は無くなりますよ。

コップの水をいきなり飲んではいけません。コップから少しずつあふれてくる水を貯めておいて飲むのです。

補足

ご回答ありがとうございます。
私は逆に新千里西町で小学4年まで育ち、その後川西鶯台に引越しました。
的確な数字に驚いてます。業者からの見積もりは8-9万円です。かなりお詳しいですね。
お詳しいついでに既述している不安点についてご教授・アドバイスいただけたら幸いです。
●不安点　
(1)入居率（15年間だと0.8%くらい？）
(2)家賃の下落
　・入居者が変わる度の家賃の下落：3年×5回で▲10%/毎回くらい？
　　ここは運と私の努力、そしていい業者(親身になって対応してくれる)とのめぐり合わせでしょうか？
(3)追加リフォーム代（入居者が変わる度に必要？）
　・初期に風呂・台所・洗面所などを中心に300万円ほどを考えております。　
(4)老人には不向きな環境？（自分が老後に住む場合）

何度も申し訳ございませんがよろしくお願いいたします。

庄中

回答No.3

gyong

私が同じ状況になればせっかくの不動産ですから、賃貸で貸し出します。
ただ、築35年なら、トイレ、バス、壁クロス、畳、キッチン回り、インターホン、外壁、屋根などのリフォーム工事をしないとなかなか引き合いがないのではないでしょうか。
自分が住み慣れた古い設備で大丈夫だと思っていても、他人がその設備を見たらとても古く見えることはありがちですので。

補足

早速のアドバイス、ありがとうございます。
ご指摘の通り、貸し出し前に300万円、借主が代わる度に200万円(50万円/3年×5回)を考えております。
一番恐れているのは,リフォームしたけど借り手がつかないというパターンですね。これだけは運ですね。

回答No.2

titelist1

ＲＣ造は木造より寿命が長く、まだまだ価値があります。社宅暮らしは気楽ですが、一生住める訳ではありません。少なくとも定年までの期間は借家にすることです。千里地区は大阪のサラリーマンのベッドタウンで人気の地区です。借り手はたくさんいます。

賃貸はなかなか美味しい事業なのです。相続した物件でそれが行なえたら大きな収益を生みます。年間200万円近い収入が見込めます。賃貸をやってみれば分りますが、意外と簡単ですよ。面倒なら家賃の5％で不動産屋にも頼めます。りっばなリフォームで高い家賃を取るよりも、ブチリフォームで安くする方が確実で収益は良いのです。15年間で3000万円です。修繕費もいるでしょうが怖がることはありません。

定年近くなったら、ゆっくりと考えたら良いのです。緑豊な環境の自宅にするのか、千里の新築マンションにするのか。アベノミクスで千里の地価は必ず上昇します。父親が残してくれた財産を大事にしてください。　　経験者より。

補足

早速のアドバイスありがとうございます。
言葉足らずですいません。物件は千中ではなく川西市鶯台です。川西能勢口までバスで10分(バス停までは5分)のロケーションです。良くも悪くも閑静なところです。ここはアベノミクスの恩恵は受けるかなあ。
あと3000万円/15年の詳細を教えていただけないでしょうか？業者からの見積もりは8~9万円です。手数料・空室率・リフォーム代を考えると1500万円以下になるのですが。

回答No.1

yasuto07

その家から、車で、会社に通えるのでは、、、あなたが住めば、、、。

人に貸すと、家は痛みます、、、いらないなら、売ればいい。

通えるなら、、、住むのが良いと思います。

お礼

早速のアドバイスありがとうございます。
私の勤務地：福井
物件：兵庫県川西市
なので現時点での通いは無理です。住みたいのは定年時の15年後です。
老後は駅チカのマンションの方がいいかもしれないのですが,先立つものがないので賃貸の方に傾いてます。