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分譲マンション売却か賃貸か？
築８年のマンションの住み替えをしました。 売却か賃貸かを悩んでします。 当時の購入価格、４５００万円。 売却予想価格、２４００万円。 賃貸予想金額、月１５万円。 長所、短所を教えてください。
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＞場所は、千葉県の総武線快速の津田沼徒歩７分です。 いい場所ですねぇ。そうですか・・徒歩７分。 悩みますね。 最近も津田沼は新築供給が絶えない場所ですが、どんどん物件が 駅から遠くなってますよね。ただ、そういう物件の価格がどんどん 下がってきていますから、（土地が下がっている）先行き不安でも ありますね。 とりあえず賃借人をつけて、賃料を得ながら次に試しに借家として 店子付で売ってみるのも手としてあるかもしれません。 そそらくこの場所では、サブリース（業者の賃料保証）に出せば １３万という感じではないでしょうか。 ＞３ＬＤＫで、７４ｍ2です。 ２２．４坪ですね。 坪単価１０７万円ですか。津田沼駅近築浅でも安くなりましたねぇ。 ＞新しい家は、戸建てで、習志野市で全額借入金で ＞5200万円です。返済額は、約１６万円です。 ともによい物件をお持ちですね。 35年ローンでも５２００万円の借り入れで１６万円の返済とは＠＠ １．７％以下の金利ですよね。おそらく一定期間優遇の変動金利でしょう。 私など恐ろしくて４５００万以上のローン組めませんけど（＾＾； 多分ほかにも余裕資金がおありなのでしょう。１．６％とはいえ金利 だけでも月７万円以上。 金利変動のリスクと新規のキャッシュの需要を考えるなら、津田沼を 売って、支払い額減少型の繰上げ返済。ローン支払いを抑えて 貯蓄を増やします。 収入に余裕がおありなら、１０年を目標に賃貸。 その間マンション価格がそれほど低下しなければモウケものです。 ５２００万円のローン下ろすには相当の年収がおあり なのでしょうが、変動金利でキャッシュに不安があるなら売却でしょうか。
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すみません。 仕事の合間に少しづつかいたのを編集したので 間違えてます 以下は、売却の場合の長所 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 残債が、少なくなれば、ローン余力が出ますから、賃貸物件を選んで購入 できます。老後の家賃収入を期待するなら、より新しい立地のいい 高利回りの物件をアパートローンなど組んで購入できます。
>築８年のマンションの住み替えをしました。 もう引越しされたわけですね。堅実な住み替え計画ですね。 敬服いたします。こういう人は応援したくなります。 ＞売却か賃貸かを悩んでします。 実は私も全く同様のケースで悩みましたが、当方の売却物件は 築１８年で、想定賃料は２０万程度はあったものの、今後の維持費の 増大が懸念され売却で対応しました。 場所がいいと持っていてもしばらく家賃稼いでくれてその後に売っても それほど変わらない額で売れたりしますから悩みますね。 ＞当時の購入価格、４５００万円。 １９９７年当時新築で４５００万円ですか・・・首都圏ならかなりの郊外物件ですね。 坪数は２３坪くらいでしょうか。坪１９５万円 逆に１７坪（５６m2１ＬＤＫ）クラスなら、２３区の人気エリアでしょう。 ＞売却予想価格、２４００万円。 仮に１７坪と考えると現在価値坪当たり１４２万円ですからこれは、都心の築８年では 考えられません。首都圏で言えば、横浜、川崎、城東エリアの単価です。 仮に２３坪で考えると１０４万円／坪 これが首都圏だとすると相当致命的な立地です。 ＞賃貸予想金額、月１５万円。 １７坪クラスならば 坪８８００円 これ家賃としてはかなり高いです。 ちなみに ２３坪で考えると ６５００円月／坪 これは妥当というかまぁ安いです。 心配なのは、駅から遠いと賃借人がつきづらいと思います。 ■売却した場合 予想価格で売れたとして 仲介手数料８１．９万円（消費税込） 印紙代２万円 手元に残るのは ２３１６万円 そのかわり住宅ローン減税分（おそらくローンは４０００万円以上組んで おられるでしょうから）は２年分ムダになります。 細かい計算はエクセルでも使ってシミュレーションしてください。 (1)メリット ・物件維持費が浮く 売却物件の管理費・修繕積立金 年間３６万円程度 固定資産税 １５万円程度？ 合計 ４１万円程度も経費が浮きます。 ・ローン負担が楽になる 仮にローン ４５００万円 金利2.4％ 返済３５年で考えます。 繰上げ返済にいれれば ローン残高 ２２００万円 返済は７万円くらいになります。（１） ・売却損を申告して税金が還付できます。 住宅の売却損 ２１００万円 これは、所得が１０００万円としても２年所得税・住民税がタダになります。 詳しくは税務のページをごらんください。 ・売却で得た金を繰り上げ返済に充てずに高利回りの別の投資に当てる ことも可能。でも マンション賃貸事業の利回り＝年間利益／売却価格＝129/2316 ＝5.6％ けっこういい利回りですよね。（本当にその家賃とれれば） (2)デメリット ローン控除が総額で減ります。 今年４０万還付があったとすれば 繰り上げ返済すれば来年は 計算上２０万以下になります。 (3)リスク 売れないリスク・・・売れても価格が値切られるリスク 当該地区の公示地価の下落動向をみてください。情報は区役所等やＷＥＢでも入手可能です。 １９９７年以降毎年７％ ６％ ５％ ４％ ３％と徐々に下落率が下がってきているはずです これは、おそらく１％ ０．５％と緩やかに下がるか、そのまま２％台で低迷するか 低迷するなら供給過多な今、売ったら損ということになります。 逆に売りそびれて、１０年後１５００万円以下という可能性もあります。 ■貸した場合 築年数に問題ないにしろ、２３坪以上あるケースでは、賃借人の確保に 問題ありそうです。普通なら家賃１５万払うならもっといい場所に新築 マンション買うでしょう。 めでたく法人が社宅で借りてくれた場合を考えます。 年間収入 家賃１５万円×１２ヶ月＝１８０万円 年間支出 固定資産税 １５万円（推定） 管理費修繕積立金 ３６万円（推定） ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 収益 １２９万円 ローン支払い補填額毎月 10.75万円 ローン 支払い額 6.75万円（２） （１）（２）を比較するとあまり差はないです。 (1)メリット ローン減税が毎年きちんとうけとれます ４０万円 ３８万円 ３７万円 ・・・ １０年後の残債も ３６００万円くらいはあります。 少なく見積もっても税金還付合計は ３５０万円くらいでしょうか。 ご主人（債務者）が死亡した場合、消えるローンの額が大きいです。 借家の立地さえよければ、未亡人の暮らしを毎月の家賃が支えます。 残債が、少なくなれば、ローン余力が出ますから、賃貸物件を選んで購入 できます。老後の家賃収入を期待するなら、より新しい立地のいい 高利回りの物件をアパートローンなど組んで購入できます。 (2)デメリット 維持費がかかります。 １０年後新築１８年目で、売却すると、売却価格が１８００万円だとすると 自宅の残債は３６００万円ですから ここで代価を充当しても借り入れ額は２７００万円あって毎月の支払いは１０万円です。 賃貸に向けての維持費・清掃費・保守費 築８年の向こう１０年の経費 ・風呂釜取替え ５年目 １８万円 ・クーラー故障 ５年目 ７万円 ・マンション大規模修繕 一時金 ５０万円程度もしくは積立金値上げ ・クリーニング代 ６万円 テナント更新時 (3)リスク ・空室リスク 状況によるけど店子退去後４ヶ月程度は見込む。 １０年間の稼働率 を９０％くらいで考える ・家賃値下がりリスク 賃貸に住む人が皆マンション買っているご時世 いずれは賃貸需要は低迷するかもしれません。
お礼
詳しい説明ありがとうございます。 場所は、千葉県の総武線快速の津田沼徒歩７分です。 ３ＬＤＫで、７４ｍ2です。 新しい家は、戸建てで、習志野市で全額借入金で 5200万円です。返済額は、約１６万円です。 参考になりました。
- fukuryu-
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続けて投稿致します。 賃貸の場合から。 メリットは、定期的な収入が得られ、退職後も不労所得が見込めます。 デメリットとして・・・ 予想賃料は、地元の不動産屋をまわってみたり、ネットで同条件の物件を見たりして、十分な調査はされたのでしょうか？ ご自分で、確信がもてていないのであれば、その金額の８０％から９０％で見てください。 年間収入についても、空室になる場合を考え、１２ヶ月ではなく、１０ヶ月位でみておく事をお勧めします。 支出については、固定資産税のほか、物件の維持管理等に、それなりの経費が掛かります。 まず、貸しに出すに当たってはそれなりにリフォームが必要になるので、一時的に結構な金額が支出されます。 割りと安易に「家賃だけもらって」と考える方が多いのですが、賃貸業はれっきとした商売ですので、経費は絶対に掛かるものだという事を踏まえておいてください。 賃貸後も、修理などメンテナンスが必要な場合があります。 入居者が入れ替われば、又、リフォームが必要になります。（国土交通省の指導により、以前のように、入居者の敷金で賄うような事はできなくなっています） 以上を考慮した上で、ローンの返済の大半を家賃収入を当てにしているのであれば、厳しいものがあると思います。 売却の場合、メリットとして、 譲渡損失が発生しても、居住用物件の買い替えで、損失の繰越控除が使えそうです。 税金に際しては、税務署で確認の必要がありますが、この控除は住宅ローン控除と併用もできますので、現在の収入額によっては、大幅に所得税の減税になる可能性があります。 デメリットは、購入金額プラス諸経費や支払利息を考えた支払い総額とこの売却金額では損失（しかも大きな損失）ですよね。
お礼
ありがとうございます。 大変参考になりました。
- fukuryu-
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ローンの残債はどれくらいで、月々の返済額はいくらなのでしょう？
補足
ローンの残債は０円です。 新しい家のローンは、月１６万円です。 （ボーナスなし） 新しいローンは、家賃である程度まかなえると 思いますが、固定資産税を２重に取られるのは 厳しいとは思います。
お礼
大変参考になりました。 ありがとうございます。 やはり、売り！かな？と思っています。 年収は、一人ではたいしたことありませんが、 妻が公務員で共働きなので、ダブルの収入で 多少、人より多めなのかもしれません。 確かに現在、１％優遇を受けている変動金利です。 マンションが売却出来たときのために、繰り上げ 返済手数料が安い変動金利にして、繰り上げ返済 後に、１０年の固定金利に変更する予定です。