賃貸マンションの家賃特約契約について

質問

２年前、エイブルで新築マンション（エイブル保障が管理している物件）の賃貸
契約をしました。
当時、その地域の相場よりも家賃が高かったため契約を迷っていたところ、
「２年間だけ特別に家賃を15,000円安くします」と言われたため契約しました。
（契約時に作成された契約書の特約事項欄には「２年経ったら家賃を元の値段
に戻す」旨が記載されています）

２年経ち、先日、エイブルより「家賃特約契約更新のご案内」というレターが
届きました。
そこには「賃貸借契約書特約事項に基づき、来月より家賃は新家賃（元の値段）
になります」と書かれていました。

契約して２年経った今、「この特約を素直に受け入れなければならないのか？」
と疑問に思い始め・・・
建物自体、２年前よりも古くなっています。また、１年前から階下の部屋に店舗が
入ったため騒々しくなりました。部屋のカビもひどいし。。。
ちなみにこの地域の賃貸相場は２年前と変わっていません。
このような状況でエイブルと新家賃について交渉の余地はありますでしょうか？
特約事項を無効にすることはできますか？

回答No.1

YASUO_nz

エイブルさんではありませんが、不動産業者です。
特約事項を無効にする。それはムリと考えます。そのうえ、失礼ながらyamari34さんの自分にとって都合のいいご意見と判断致しますね。

そもそも契約時に、全ての条項を納得されたうえで契約締結されたわけでしょう？
それに、２年間住んだのですから「建物自体、２年前より古くなっています。」なんておっしゃること自体が、すでに間違っております。当たり前じゃないですか。そんなこと契約時にすでに分かっていることでしょう？

加えて、yamari34さんは静かな環境を求めて入居されたのかどうかは分かりかねますが、階下の部屋に店舗が入るということは、契約時に把握出来ることかと思いますよ。契約書と共に、重要事項説明書という書類をいただいたと思います。その中の、部屋の利用方法に、「住居や店舗として使用可能」といった文面がありませんか？

ただ、同じ物件に住んでいるわけですから、エイブルさんや家主様を通して、「なるべく静かにして下さい」と注意するぐらいのことは可能でしょうね。

あとお部屋のカビですが、yamari34さんの過失によるものではなく、自然によるものであれば、健康面から考えても少なからず生活支障はあると判断出来ますから、その点においては、自然災害ということで、貸主（家主様）の責任のもと、改善の義務が発生しますから、ドンドン進言して直してもらうと良いでしょう。

しかしそれでもなお、特約の破棄にこだわり、交渉の末、業者及び家主様が納得されなければ、当初の契約に従い、15,000円をこれまでの家賃に上乗せして「住む」か、退室しかありません。
エイブルさんが管理しているということは、必然的に貸主（家主様）の代理人と思っていただいて結構です。
また、今回の家賃が元に戻るというのは、部屋にお入りになられる前に交わした契約という名の、「約束事」を実行しているに過ぎませんから、それを守るのは当然と考えます。

しかしそれは、「普通の生活を送ることが出来る」ことが前提です。とりあえず階下の騒音と、カビは生活上、精神面から考えても生活に支障をきたすことは間違いありませんからすぐに進言されて下さいね。それら２点のうち、１つでも改善されないようであれば、少しは家賃の値引きも考えてくれるかと思います。
家主側からすれば、空いているよりも入っていてほしいと考えるでしょうから。

ご参考いただければ、幸いです。

お礼

専門家の方からのご丁寧な回答、ありがとうございました。参考にさせていただきます。
エイブルがこのように期間限定で家賃を下げた真意は不明ですが、おそらく「２年以内で退室してもらって回転を良くしたいから」ではないかと想像しています。
元々の家賃設定が相場よりも高すぎますので、来月からの家賃増額に素直に応じる前に、何か打つ手はないかと思い、質問させていただきました。
無知でお恥ずかしいのですが、このような「期間限定の家賃特約」は賃貸不動産業界ではよくあることなのでしょうか？