★こんな特約有効ですか？（賃貸借契約）★

質問

家の賃貸借契約について。以下の家主が決めた特約は法的に有効ですか？
よろしくお願いします。

・乙(賃借人)が家賃の滞納をし、甲(賃貸人)からの督促や納付期限を
　守らなかった場合、甲は直ちに本賃貸借契約を解除し、鍵の付け替え、
　残留物の搬出をする。その場合の乙(賃借人)への事前連絡、同意は
　必要ないものとし、この措置にかかった費用は全額乙の負担とする。

回答No.4

poolisher · ベストアンサー

法人契約の場合はそのまま合法となる可能性がありますのでここでは
消費者契約の場合だと考えます。

借家のトラブルの裁判とそれを受けての契約条文の工夫。
そのまたトラブルと裁判・・・　と当分イタチゴッコがつづくのでしょうね。

感想程度ですが、・・
このままでは不完全だと思います。
１．滞納による契約解除は合法ですが、「直ちに」というのが合法か
　　どうか微妙ですね。判例では３～６か月位は猶予というか督促の
　　努力をするように出ているはずです。
２．解約が調えば占有権限はなくなりますから、鍵の付け替えは可能
　　だと思いますが、あくまで解約が完了した後の話であって、解約
　　が完了していない状態や解約に争いがある状態での行使は違法に
　　なるでしょう。残置物の搬出も同様です。
３．残置物の搬出までは、解約清算手続きになりますが、以降の保管
　　費用の負担については具体的な条件が書かれていないと無効にな
　　る可能性が高いと思います。
　　賃貸契約とは独立した開始条件付貨物保管委託契約みたいなもの
　　ですから。
４．法的手続きによらない立ち退きの強制執行は賃借人の対抗如何で
　　は泥沼に入る可能性もあります。
　　保管費用は踏み倒されるかも知れない。残置物については引き取り
　　がない限り処分できず、管理責任が生じる、ということになります。

大家が工夫して賃借人が対抗して、少しずつ成熟していくのだと思い
ます。

回答No.6

valuestar0

はじめまして、大家しています。
法律の世界では「自力救済」は禁止が原則です。
いくら契約書上で出来るからといっても、法律上ではやってはダメなことなので、裁判では不利になりますよ。

回答No.5

hkinntoki7

質問者様が押印した時点で有効でしょう。もし、自分なら後々、揉めるのはいやなので家賃支払い日、催促は滞納後何日後でその時の納付期限が何日後で支払い方法をどうするなど契約文面に追記して貰います。連絡方法も自分だけじゃなく、身内にもして貰うようにするかな。また、銀行振り込みなら支払日が土祝祭日の場合どうするのかも確認します。
　極端な話、２５日が支払日で２６日時点で「２７日が納付期限、２８日に荷物を出す」って言われても困りますからね。もちろん、家賃を滞納するなんてしませんけど、交通事故で意識不明で重体だったとか、身内に不幸があって忘れていたとかあるでしょうから。
　一つの回避方法として２、３ヶ月分を家主に預けておき、それとは別に毎月分を振り込むと言う方法もありますよ。もちろん、家主が了解してくれないと無理ですけど。もちろん預け金は当然退去時に無条件で返金して貰います。

回答No.3

happeanuts

質問者様が家主の立場であるなら、法的に有効ではないとしても、特約としてあげる効果は有るかと思います。

普通の借主なら、そうした内容の説明を受けた際に、「そうならないように、ちゃんと家賃を遅れず払えば良いだけ」と考えるはずです。
逆に、食ってかかるような人は、計画的では無いにしても、入居前から払わなくなるようなことも有り得るということなのかも知れませんから、契約出来ないとお断りすれば良いのです。

回答No.2

doctorelevens

「法的に有効かどうか」が何を意味しているかによります。

「その様な特約下において、鍵の付け替え/残留物の搬出が可能かどうか？」という意味なら、可能です。
実際に多くの例がありますし、借主が不在なら阻止出来ません。
（勝手にやられてしまう、という意味です）
鍵を替えられてしまった後に（裁判等で）「特約は無効」として
損害賠償請求が認められた例はありますが、
行為自体を阻止する為には
在宅して実力で止めさせるか、警察を呼ぶなどして私物の権利を守るしか方法がないです。

「その様な特約を無効として契約から削除可能かどうか？」という事なら、
法的には無効の主張の方が正しいので、「その様な特約は認められない」と申し出る事は可能です。
裁判でもちゃんと判例が出てますから。
実際は、そうなったら契約が出来ないだけでしょうから、賃貸借自体成立しないでしょう。

契約をしてしまってから「これは法的には無効」と主張する為には、
常に在宅して権利を守るようにしないとならないです。

従って、建前上は有効な特約じゃないのだけれども、
現実には「入居自体をあきらめる」か
「条件を飲んで、後からもめるか」しか
対応の方法がないのが実情といったところです。

回避するならそういうところと契約しないのが一番です。
報道されている以上に被害は多いです。
（皆お金がないから裁判にならないだけ）

回答No.1

noname#203300

大家しています。

　上記の内容のどこにも『公序良俗に反する規定』はありません。したがって、この特約が有効か、有効でないかは、法が決めるものではなく、契約者当事者が決めることで、両者が自由意思で契約書に署名捺印した時点で『有効』となります。

　自由意思で署名捺印した後(契約が発効した後)で、この有効性を争い、無効とするためには、裁判所の判断を仰ぐしかありません。

　一般には『契約の自由』で、契約当事者が自由意思で署名捺印した契約は全て、署名捺印した当事者は、その契約内容を履行する義務を負うはずですが、借地借家契約に関してだけは『公序良俗』に反してなくとも契約内容の無効が裁判所によって判断される場合があります。

　この特約条項がそれに当たるかどうかは、裁判所、或いはむしろ裁判官個人の判断ですから『やってみなけりゃわからない。』ということです。また、その“判断”は、実際は、互いの弁護士の“力量”にもかなり左右されます。

　多額の費用と時間と労力のかかる、そのような面倒を起こしたくないなら、納得できない内容の契約書には、署名捺印しなければ良いだけです。