旧法賃借権の中古マンション、借地期間終了後はどうなるの？

質問

30代女性です。東京23区内の希望地域に、旧法賃借権の中古マンションが売りに出されており、購入を検討しています。旧法賃借の物件の場合、借地期間終了後はいったいどうなるのでしょうか？　一般論として、どなたかご教授いただけるとうれしく思います。

旧法賃借（築38年、借地期間残存22年）、10階建、売り出し価格2,500万円、約70平米。管理費＋修繕積立金＋地代＝計約3万／月の物件です。

すでに内見にも行き、部屋自体にはとても魅力を感じたのですが、建物が接道していない点が気になりました。いわゆる再建不可の物件ではないかと思います。

あくまでも居住目的ですので、資産としての価値はもとより求めていませんが、最低限の知識として、どんなリスクがあるかは知っておきたく思います。賃借権についてはいろいろ検索したのですが、調べ方が悪いのか、借地期間終了後にどうなるかという一番知りたいことについての解説が見当たらず、たいへん困っています。

回答No.4

koala0305

私の叔母は30年以上前に東横線沿線の借地権マンションを購入しました。有名人も数多く住んでいたところなので、どのマンションか分かる方には分かると思います。当時は築10年足らずでしたが、ローンは原則組めない（組んだ方もあるようですが）、売買には地主の承諾がいるなど制約があり、叔母の周囲は購入に反対したようです。

叔母は運の強い人なので、バブル期に売却して大金を得ました。もっとも、その資金で購入した不動産は大幅に値下がりしたので実際には損得なしですが。そのマンションは現在も建っていますが、質問者さんの物件同様、満室のようです。ただ、将来のことは分かりませんね。日本でマンションが建ち始めたのは東京オリンピックのころからで、まだ50年経っていませんから、既に借地権が終了したマンションはほとんどなく、どうなるか本当のところ分からないのだろうと思います。旧法借地権は非常に強い権利ですので、建物の所有者にその意思さえあれば、まず更新は可能と思います。ただ、所有者の意思を統一して更新料等払えるのでしょうか？払えなければ土地を返却する際の建物の取り壊しは当然、所有者の負担です。その辺りは実際例がないのでしょうね。

叔母の場合は売り抜け（言葉は悪いですが）できましたが築38年では、それは難しそうですね。叔母の物件と違って東横線などではなく、超都心部の物件だろうと思います。私もずっと都心部に住んでいますので、築38年でもモノがよければすぐ買い手がつく状況もよく知っています。ただ借地権というのがねぇ。

結論としては、今回の購入基金は別としてどの程度の経済力が質問者さんにあるのかによると思います。年収1000万以上とか、親から確実にかなりの相続ができるとかなら、買ってしまってもいいと思いますよ。そうでなければ、やめておいたほうが無難でしょうね。

補足

ありがとうございます。残り１割の迷いをふっきるのに十分な説得力のあるアドバイス、感謝です。

やはり、購入は見送った方がよさそうですね。当方、年収1000万もありませんし、親からの相続も期待はできませんので（笑）
お話をきいて、私の経済力その他から総合的に考えるとこのまま当分は「賃貸派」でいく方が賢そうだな、と思いました。賃貸で適当な物件が出ないか、もう少しがんばって探してみることにします。

でも、賃貸の物件探しも、それはそれで大変なんですよね。。。既成の間取りだと私にはどうも使いづらいものが多くて（在宅仕事の関係上１つは広い部屋が必要／小さい子供がいるのでなるべく１フロアで全部見渡したい）、かつ地域限定となると、そもそも物件自体が限られる。
たまに、妥協範囲内の物件があって申し込んでも、審査でハネられる。貯蓄も収入も、多くはないけれど平均程度にはありますし、いまだかつて家賃も税金も滞納なんてしたことないのに。。。たぶん自営業という点でマイナス１ポイント。保証人である親がかなり高齢という点で、さらにマイナス１ポイント。おまけに母子家庭という点で、とどめにマイナス５ポイントくらい？、差し引かれていると思われます。

そんな状況ですので、借地権とか既存不適格とか多少の難アリ物件であろうと、貯金はたいて現金で買うなら誰にも文句言われないだろうと血迷っちゃったりするわけです（涙）。が、いただいた皆さんのご回答を参考に、もう少し冷静に考えてみます。こんど子供が小学校で、学区のこともあるので、年内には引越先を決めたいと思っています。がんばります。