中古マンション購入 「所有権・一部賃借権」のリスクについて

質問

中古マンション購入 「所有権・一部賃借権」のリスクについて
東京都内にて中古マンションの購入を検討しておりますが
「権利の種類」の部分が「所有権・一部賃借権」となっている物件に対しご意見を頂戴頂ければと思います。

現在、確認出来ている点は以下になります。

１．敷地内の一部が賃借地
２．地代は月数千円程必要
３．借地期間満了まで残り十数年
4．賃借権は「定期」ではなく「旧法」
（４に対してですが、内覧した際に賃借権更新は可能と言われたので「旧法では？」と考えており、明確な確認をした訳では御座いません。）

現時点では30年、40年住み続ける意思が無いので将来的に売却、賃貸を視野に入れて物件を探しているのですが
このような権利の種類で上記の様な物件を購入した場合、どのようなリスクを考えておく必要が有るでしょうか？
住居としてだけではなく、（売却、賃貸の際の）資産として考えた場合でのご意見を頂戴頂ければと思います。

担当して頂いている不動産屋の方からは
「地代、更新料、売却時の更新料といったランニングコストが発生する以外でのリスクは無い
（所有権物件との差異は上記ランニングコストの発生）」
との意見を貰っているのですが、何か素人考えで引っかかってしまい、なかなか踏ん切りが付きません。
価格も安く、建物、周辺環境の条件も理想的な為かなり惹かれてはいるのですが…

ご意見の程を何卒宜しくお願い致します。

回答No.2

takapiii

こういうのは「一部」というのが曲者です。実際にどの部分かを把握した方がよろしいかと。

例えば自転車置き場などの既存建物以外なら、契約満了時の更新で問題になっても回避方法がはあるでしょう。しかし接道部分であったり、建物の一部にかかっている場合は、更新で問題が起きるは稀ではありませんね。

平成4年8月1日以前の賃貸借契約であれば旧法。契約が満了を迎えても、建物が残っていれば地主は契約の更新を拒むのは難しいのは事実です。そのまま法定更新になれば期間のない賃借権となり地主が不利。
素直に受け取れば問題無い様に思いますが、更新時の交渉は発生するでしょう。地主の正当事由が認められる可能性も残るでしょう。分かりやすい例では、地代の支払い。所有者全員が遅延なく地代を納めるか…。空き室もでるでしょう。これは個人の問題ではなく、管理組合の問題ですね。

マンションの建て替え、改築、増築の許可は？賃貸借契約で増改築を認めていなければ厄介ですね。
それ以外にもマンション売却時の地主の許可と承諾料の問題。賃貸に出す場合も同様。どのような契約になっているか要確認です。

いずれにしろ「一部」と言う部分のご確認を。本当に一部なら良いかもしれません。
しかし昨今のマンションの借地権のトラブルを見ていると、手放しでは賛成できないのが本音ですね。貴方が売主になった時、同様の問題を買主は感じるはずです。

回答No.1

atelier21

目黒ですが　借地上の建物は多い様に思います
中古建物＆マンションも売買されていますが　立地便からでしょう
此処に来て　地主と更改交渉を弁護士に依頼している話も聴きます
ローン組む時や　買われる方が貴殿と同様の疑義を抱くでしょう
建物は年々劣化してゆきますので　後何年かで本当の問題に当るのでしょう
立地が良く　更新時期より早くに売却予定を組めるなら消極的な賛成です