旧法賃借権の中古マンション、借地期間終了後はどうなるの？

質問

30代女性です。東京23区内の希望地域に、旧法賃借権の中古マンションが売りに出されており、購入を検討しています。旧法賃借の物件の場合、借地期間終了後はいったいどうなるのでしょうか？　一般論として、どなたかご教授いただけるとうれしく思います。

旧法賃借（築38年、借地期間残存22年）、10階建、売り出し価格2,500万円、約70平米。管理費＋修繕積立金＋地代＝計約3万／月の物件です。

すでに内見にも行き、部屋自体にはとても魅力を感じたのですが、建物が接道していない点が気になりました。いわゆる再建不可の物件ではないかと思います。

あくまでも居住目的ですので、資産としての価値はもとより求めていませんが、最低限の知識として、どんなリスクがあるかは知っておきたく思います。賃借権についてはいろいろ検索したのですが、調べ方が悪いのか、借地期間終了後にどうなるかという一番知りたいことについての解説が見当たらず、たいへん困っています。

回答No.2

kamaryu

地主さんは建物の所有者ではないので、取り壊しを決める立場ではありません。
建物をどうするかは、管理組合が決めることです。
また、地主さんが借地契約の解除を求める時には、建物の買取をしなければなりません。

建物が接道していないという事は、分譲後に土地を分筆した可能性が有りますので、仲介業者に既存不適格の建物ではないかを聞いてみると良いと思います。
購入を検討していると言えば、まともな業者であればちゃんと調べてくれます。
そうだとすると、建て替えはもちろん出来ませんので、将来的には資産価値は０になるか、取壊し費用の負担を求められる可能性があります。
接道していないって、車も入れないのですか？
消防自動車が入れないと怖いですし、解体も出来ませんよね。

接道要件を満たしていない築３８年、借地権のマンションが２５００万円とは・・・東京の相場はそんなに高いのですか？
当方は地方都市ですが、同じような条件ですと多分２００万円でも売れないかも知れません。

その物件を借りた場合の賃料を残存期間で計算してみて、購入価格（ローンを組んだ場合の総支払額）と毎月の管理費等を足した額と比較してみたら如何でしょうか？

補足

なるほど、いろいろありがとうございます。
まずは、既存不適格ではないか、と訊いてみることにします。

アドバイスいただいたような試算は、素人の皮算用ですが何度もしてみました。以前は約17万で賃貸されていた部屋（その地域ではそれでも格安の部類...）なので、借りた場合は単純計算で、10年で2,000万強、15年で3,000万強、20年で4,000万強を支払うことになります。
買う場合はローンは組まずに現金で購入するつもりなので、15年以上住むとしたら買ったほうが得だし自分で好きなように部屋をいじれて楽しいし...と考えたのです。

万一転居せざるを得なくなった場合、売ることもできず、借り手もつかず、毎月の管理費等だけを払い続けなければならないという状況に陥るかもしれないことは、覚悟しています。
でも、それ以上の負担（取り壊し費用の負担を求められるとか！）がのしかかる可能性があるなら、それはさすがにリスクが大きすぎますね。借地権の物件では実際に、そのようなケースがあるのでしょうか？

＞多分２００万円でも売れないかも

おっしゃるとおり。数字だけみると、自分で書いていても、これじゃまるでお金出して借金買うようなもんだなあと思ってしまいます（笑）。でも、交通至便でそこそこ緑もある住みやすい場所だからでしょう、そんな物件でも今のところは、空きが出るとすぐに借り手も買い手もついているみたいなんですよね（60戸くらいありますが、他に空き部屋はなさそう）。

接道要件について、物件を特定せずに言葉で説明するのはなかなか難しいのですが、素人目からみても、かなりとんでもない場所だという気はします。大通りと、アーケード商店街に挟まれた三角地帯のようなところの中洲に、まわりを大小の店舗に囲まれた状態で建っています。敷地形状、建物のカタチもデコボコです。突き出した部分が一部アーケード街に面していてそこは階数も低く店舗になっています。また、建物の角の１つは、大通りから10ｍくらい入った路地の曲がり角に接していて、そこはもしかすると接道しているといえるのかもしれません。引越のトラック等はそこからアクセスするようです。火事になった場合に消防車がどうするのかは、確かに不安です。消防署は近いので、これも、訊いてみることにいたします...

東京の相場、と一口に言っていいかわかりませんが、私の探している地域は本当に家賃が高いです。そもそもあまり物件が出ないので、やむを得ず購入可能な範囲で中古物件を探しているのです。私自身は本来持ち家志向はあまりなく、賃貸でいい物件が見つかればそれが一番とも思うのですが、この地域で真剣に引越先を探し始めて約２年、かれこれ２０件以上は内見しましたが、いずれも家賃高すぎor使いにくい間取りで、ピンと来るものがありません。