旧法賃借権の中古マンション、借地期間終了後はどうなるの？

質問

30代女性です。東京23区内の希望地域に、旧法賃借権の中古マンションが売りに出されており、購入を検討しています。旧法賃借の物件の場合、借地期間終了後はいったいどうなるのでしょうか？　一般論として、どなたかご教授いただけるとうれしく思います。

旧法賃借（築38年、借地期間残存22年）、10階建、売り出し価格2,500万円、約70平米。管理費＋修繕積立金＋地代＝計約3万／月の物件です。

すでに内見にも行き、部屋自体にはとても魅力を感じたのですが、建物が接道していない点が気になりました。いわゆる再建不可の物件ではないかと思います。

あくまでも居住目的ですので、資産としての価値はもとより求めていませんが、最低限の知識として、どんなリスクがあるかは知っておきたく思います。賃借権についてはいろいろ検索したのですが、調べ方が悪いのか、借地期間終了後にどうなるかという一番知りたいことについての解説が見当たらず、たいへん困っています。

回答No.3

noname#25310

借地法などの書籍が出ていますから、一度目を通されるとよいと思います。
そこには借地期限が来た際の更新についての法律も載っています。
私も大雑把にしか理解していませんが、期限が来るまでに一応は更地にして返却しないといけないということ。
また、期限が迫っているのに大規模修繕や建て替えなどはしてはならないということ。などが法で決められているようです。
旧借地法は、定期借地法と違って絶対的に借主の権限が強いようです。
実際には期限が来てもほとんどの場合は更新できるようですし、裁判でも借主の権利が勝つようです。
でもこれまでそうだったからといって、実際にあなたの買った物件もそうであるとは限りません。
やはり法で定められている以上、修繕や建て替えや更新がスムーズに行かないかもしれません。

また土地の所有者が誰なのかが問題です。
所有者が破産したり相続などの問題が発生した場合、更新はできなくなることがあります。
お寺や神社の所有する借地マンションならば、まず破産などはないといえるのですが。

借地の物件価格というのは、借地権代(土地代)と建物の価格です。
ですから御質問の物件が2500万ならば、そのうちほとんどは建物代でしょう。仮に500万くらいが借地代(土地代)だとします。
その場合、当然ですが土地代の分はローンを組めませんので御注意を。
借地ですから所有権にならない、つまり銀行が抵当権を設定できないので、ローンの対象にならないのです。
だから借地の物件を買う場合はある程度の頭金が必要です。

質問者さまは現金で買われるようですが、このような理由があるので売却する際に買い手がつきにくいです。
また将来の更新についても不安要素があるので、ますます売却は難しいことを覚悟しなければなりません。

私は以上の理由で、借地のマンションの購入は見送りました。やはり先が見えないですから。参考になさって下さい。

補足

ありがとうございます。
実際に購入検討されたこともあるという方のご回答で、参考になりました。

関連の書籍、何冊か目を通してみたのですが、読んだ本が悪いのか私の頭が悪いのか、旧法賃借に関してはいずれも説明が半端で曖昧で、私にはどうも理解できない点が多いのです。
すでに借地期限に達したマンションというのは実際にはまだあまりなくて（これから増えるのでしょうが）、実例をひいて解説されていないからかもしれません。
借地権のマンションを購入する際のチェックポイント、想定される金銭的＆法的リスク、などがわかりやすくまとめられている書籍はないでしょうか。
おすすめの本がありましたら、教えてください。

私としては今のところ、ここまでにいただいた３件のご回答を読み「やっぱり購入はやめといた方がよさそう」という考えに、９割方かたむきつつあります（笑）。おっしゃるように、土地の所有者の性格など、ケースバイケースの部分も大きそうですが、いかにも、近い将来何らかのトラブルに巻き込まれそうな感じだし。共有部分にガタがきているのに大規模修繕してもらえないのも困りますし。
お金が有り余っているならともかく、全財産はたいてまでそんな買い物を、今するべきじゃないなあという気持ちになっています。

反対に、「それでも私は借地権のマンションを購入した」という経験者の方、あるいはそうした経験者を身近でご存知の方はいらっしゃいませんか？
そういう方の経験談やアドバイスがきければ、あと１割の迷いがふっきれるかなあという気がしています（あきらめが悪いですね）。