がけ条例のための測量

質問

購入しようとする土地に斜面があり、県のがけ条例に引っかかります。がけの下部から30度のラインにかからないように建物を配置しなければならないのですが、その角度をがけのどこから測量すればいいのか、役所に聞いても明確な回答はありません。

周りの家はがけに近いところに建っているのですが、がけの一番下から測ったのではその場所に建つはずがありません。不動産屋さんは「最終的には設計事務所の判断」と押し通しますが、その設計事務所がどう考えたらいいのか困っています。

がけのどこから測ればいいのか、教えていただけないでしょうか。

回答No.8

xyzyx · ベストアンサー

Ｎo．３，４です。

>最終的には設計者が責任を負うという覚悟で建てたのでしょうかね。

残念ながら通常建物の瑕疵については施工業者が最終責任を負い、設計者が責任を問われるケースはまれです。
その近隣の住戸を設計した建築士がそこまでの覚悟をもって設計しているかどうかは怪しいところです。

もちろん調査の結果確信を持って安全として設計しているかもしれませんが、中には安全性を無視して、経済性を優先する発注者もおり、違法を承知で建築するケースもあります。

安全性の話をあまりしない、条例通りの対策すると費用がこれくらい余分にかかりますというような話をされれば、条例違反と知りつつ安い方を選択してしまう発注者もいることでしょう（本当は違反が問題なのではなく安全性がないことが問題なのですが）。

本来崖は土砂災害・地盤災害の可能性があり、崖の上部にあっては崖側から一定の水平距離内は崩落の危険がある、崖の下にあっては崩壊した崖の下敷きになる可能性があるということで、崖条例はそれぞれ崖から一定の範囲に建築制限をかけたものです。

その範囲外なら地盤災害の危険性が少ないと思われるので、対策はしなくてよい。
その範囲内なら災害の危険性があるので、安全性を検証するか対策をしなさいというのが条例の趣旨です。

そういう趣旨から考えると、どこを基準にするかという条例上の制限の問題は大きな問題ではなく、どうすれば安全性を確保できるかの問題です。

建築士にアドバイスをするなら、どういう考え方をすれば安全を一番安全を確保できるかを前提に、測量基準を決めて下さいということです。

よく見ると土地自体購入前のようですから購入を控えるか、地盤の対策設計に詳しい建築士にお願いする方がよいと思います。

お礼

xyzyxさん、ご回答ありがとうございます。

> 残念ながら通常建物の瑕疵については施工業者が最終責任を負い、設計者が責任を問われるケースはまれです。

今回の関係者を整理すると次のようになります。

Ａ：不動産業者（売主）
Ｂ：ハウスメーカー（設計）
Ｃ：工務店（施工）
Ｄ：地元の設計事務所（建築確認申請）
Ｅ：施主（私）

当初こうしたがけの測量はＡがするものだと思っていたのですが、Ａの話だとＢが判断するとのこと。Ｂの話だとＤが最終的な責任を持つとのこと。ＣはＤないしＢの言う通りに施工し、Ｅは何かあった場合はＢを通してＣに言うが、がけについてはＤが保証する、という認識です（関係者からの話より）。

条例の趣旨、安全性の確認についてはよく理解できました。ありがとうございました。

回答No.7

noname#20185

ＮＯ１です
がけ下から敷地までの間にいくつかの平らな所があり、いわゆる階段状でがけ下を特定できないという事だとしたら、
やはり文字どうりの崖下（切り立った部分と平らなな部分の接点)から水平面に対して３０度のラインを決めるのが最初の仕事だと思います。
その時考えて欲しいのは、どこを崖下と考えるのが１番安全かということです。

そのライン触れる最初のがけ部分が擁壁で保護されているなら、その上端から３０度を計測してよいと思います。
この３０度ラインに触れる部分で擁壁で保護されている部分は安全と考え、
それが途切れている部分から最終的な３０度ラインを測るのだと思います。
階段状の最初の１段めから順次安全を確かめ２段目３段目と現地調査をしないと、答えは出てきません。

地山、岩盤など強固な斜面の場合は設計者が安全と判断すれば逃れる事が出来る場合も有りますが、
責任上、正確な調査もしないで闇雲に安全と認定するわけにも行きません、
調査をどこかに依頼するにも費用が必要です。

ご近所の建物は、設計者が安全と判断したのでしょう、または、ごまかしをした違反建築かもしれません。
建築確認書に崖に対する何らかの図面や文書が添付してあると思いますので、
ご近所にお願いして見せていただくと参考になりますよ。

規制する側のお役所や、ある程度の経験をつんだ設計士の判断が付かないというのは異常です。

安全面やそれに伴う費用などを考えると、
最終的には、この土地を購入しないという選択肢も有ると思います。

お礼

kon_nitiwaさん、ご回答ありがとうございます。

不動産屋さんを通じるなどして、ご近所の建築確認の際の資料を見せていただくようお願いしてみようと思います。

回答No.6

noname#115004

30度ラインというものが、何を示し、何処から引用されたのか、今までの質疑及び応答の経緯からでは、良く分かりませんが、、、、

先ず「崖」という事については、「地表面の水平面に対する角度が三十度を超え、高さが二メートルを超えるものをいう」という定義があります。

その上で、「敷地が崖に接し、又は近接する場所に建築物を建築する場合は、構造上安全である擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。」

という、条文があるわけです。

※30度というのは、「崖」の定義であり、建築条件ではありません。

但し書きによって、制限が緩和されます。
他の方の回答にもあるように、高さの2倍以上建築物を離して建築することが、一つの条件となります。

角度は、前記したように崖の定義です。
余談ですが、角度は崖下の任意の点と崖上の任意の点を設定し、測量すれば計算により算出できます。
任意の点とは、崖上の勾配の始まりと、崖下の勾配の終了の位置に仮杭、または仮ポイントを設定すれば良いでしょう。

別に難しい事ではありません。

※役所の人間は、「アホ」ばかりなのでしょうか!?

それと、一般的に崖条例に値する場合での建築行為には、貴方に対して誓約書が求められるでしょう。
それは、災害による土砂崩れなどで被害が起きた場合に、責任は貴方にあるといったような内容のものです。この点も、併せて確認してください。

お礼

ks5519さん、ご回答ありがとうございます。

まさにこの「がけ下の任意の点」をどこにするのかで設計者は困っているようです。

補足

30度ラインは静岡県建築基準条例第10条によるものです。

「がけの高さ(がけの下端を通る30度の勾配の斜線をこえる部分について、がけの下端からその最高部までの高さをいう。以下同じ。)が2メートルをこえるがけの下端からの水平距離ががけの高さの2倍以内の位置に建築物を建築する場合は、がけの形状若しくは土質又は建築物の位置、規模若しくは構造に応じて安全な擁壁を設けなければならない。」

回答No.5

inon

私の住む府では当然崖下より30度です
崖下より30度に家がかかるのなら基礎等で何らかの処置をしないと危ないですよ。
他の家を参考にしても違反建築かもしれません。
私も若い頃同じような判断を行政から仰がれたことがありましたが、建築士が安全だという一札を入れれば確認をおろしますといわれ難儀したことがあります。
私の場合は高さ３Mの古い石垣からあまり離れずに家がありました。最終的には古い石垣の安全性など確かめようもないので、設計側としては安全とは言い切れないので擁壁（或いは深基礎）を作るよう施主に指導しましたが聞き入れてもらえず結局、施主の何かあっても責任はすべて自分で取るという念書を役所にいれて家は建ちました。
しかし、その物件は何年たっても心配です。
擁壁（深基礎）を作るとかなり費用がかかるので、その物件を買わないという判断もあるのではないでしょうか。

お礼

inonさん、ご回答ありがとうございます。

おっしゃるとおり、設計者のＧｏサインがあれば役所は通るようです。やはり深基礎にしなければならないのか、もう少し考えてみます。

回答No.4

xyzyx

No.3の補足です。

最初に揚げたサイトによると「堅固な地盤を斜面とする崖」なら対策が不要になるようです。

実際にそう取り扱っているという書き込みをしているサイトもありました。
http://www.earth-d.jp/story/story1/chapter1-1.html

設計者が堅固な地盤であることを証明できれば、制限範囲に該当する部分でも、対策なしにも建設可能なようです。
周りの家が対策していないようでしたら、設計者が堅固であると証明したものではないかと思います。

いずれにしろ設計者の責任は重大で、設計者の考え方にかかっているケースではないかと思います。

あまり自信がないような設計者なら、技術的に不安がありますので、念のため安全を取って対策をするか、設計者を変えた方がよいのではないかと思います。

お礼

xyzyxさん、ご回答ありがとうございます。

ご案内のサイトではがけまで地盤調査を行っていますね。一つの方法として、設計者に相談してみます。

回答No.3

xyzyx

こちらのサイトなどが参考になるのではないでしょうか？

http://ikemen.client.jp/newpage16REAL.html
http://www.mirailaw.jp/info/trouble01.html

ここの例ですと高さが2m以上の崖の場合、下端から崖の高さの２倍以内の水平距離の範囲内に建築する場合は擁壁などの対策が必要となっています。
３０度というのは崖に該当するかどうかの判断基準であって、建築の制限は＃２さんにあるように水平距離で定義されています。

建てられないのではなく、建てるには対策が必要ということではないでしょうか？　条例などの違うかもしれませんが。

一般に基準の定義は崖の下端となっています。

＞不動産屋さんや役所の「最終的には設計事務所の判断」と押し通しますが

これは、一般の建築の場合地盤面の高さを決めるのは設計者だから、それを展開して、設計者が決めるといっているだけのようです。

建築の設計は、法律などできっちり決まっているのではなく、設計者の考え方が随分盛り込めるようになっています。

設計者がここが崖の下端であると設定して計算したものを持って行って、その考え方が問題ないかどうかは役所がチェックするということだと思います。
つまり基準の設定責任は設計者にあるということです。設計者は自己の責任において妥当だと思うところを基準点と考えて設計すればよいのではないでしょうか？

崖の下から計ったら、ほとんどが３０度の範囲になるということは、かなりの急峻地ですので、多少計測基準を変えても大差ない結果になると思います。

だから制限を逃れる部分を模索するよりも、擁壁などの対策による計画をした方がよいと思います。

もし、条例の内容が参考サイトと大きく食い違うようでしたら、どの県の条例かを示した方がよいのではないかと思います。

お礼

xyzyxさん、ご回答ありがとうございます。

おっしゃるとおり、設計者のＯＫという判断がすべてのようです。それにしても周りの家は擁壁もせず、がけの近くに普通のベタ基礎で建っています。

最終的には設計者が責任を負うという覚悟で建てたのでしょうかね。

回答No.2

ATOK17

おはようございます

崖条例（市ですが）の有る土地で家を建てました

きちんと
崖上に建てるのか崖下に建てるのかで基準が有り
施工業者さんも地元の方でしたので
明確な答えが返ってきました
・崖上なら縁（崖始まり）から３Ｍ
・崖下なら崖終わりから？Ｍ

自分は崖上に建つので３Ｍの方だけ覚えているので
崖下の方は忘れてしまいましたが・・・笑・・・
自分の地域の条例では角度では有りません

でも、地面と建屋から３０度でしょうね
　建｜　　　
　　 ｜　　／
　　 ｜　／　３０度
　物｜／＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　　　　地面

そんな事を知らない施工業者に問題が有るような
県に直にご自分で聞かれたら？？？

お礼

ATOK17さん、ご回答ありがとうございます。

土地はがけの上なのですが、そのがけの始まりをどこにするかによって、30度ラインが実際に建物を配置する地面のどこまでにかかるのかが変わってくるのです。

がけの一番下から測れば土地の全域が引っかかりますが、周りを見るとそうではないようです。ではどこから測ればいいのかということを県や市に尋ねても、結局は「設計会社の判断です」とされてしまうようです。

回答No.1

noname#20185

《・・・・・・・がけの上にあってはがけの下端から、がけの下にあってはがけの上端から、
水平距離が崖の高さの２倍に相当する距離以内の位置には居室を有する建築物を建築してはならない。
ただし、擁壁の設置その他建築物の安全上必要な処置を講じている場合は、この限りではない。》
福岡県の条例ではこう書いてあります、参考になりませんか。

＞《役所に聞いても明確な回答はありません。》
それが県の条例なら、県の建築指導課、市の条例なら、市の建設課などにお聞きになったのですか？
役所に分からないものが、現場を見ていない我々に判断出来るはず有りません。お役に立てなくて残念です。

お礼

kon_nitiwaさん、ご回答ありがとうございます。

条例は各県にあるようですがどこも同じようなものらしく、「その他建築物の安全上必要な処置」がいわゆる深基礎であることまではわかっています。擁壁はありません。

条例は県のもので、市とともに県にも聞きましたが曖昧な回答しか返ってこないということでした（設計会社談）。工務店に現場を見てもらいましたが、やはり目安となる測量点はわからないということでした。