古い土地で測量図面がない？！

質問

２筆にわたって建っている築２９年の中古住宅の購入を契約しま
した。ローンを組む算段になっているのですが、必要書類に測量図面
があり、不動産屋さんから、古い土地なので存在しないのだと言われ
ました。隣家との境はずっと気になっていたのですが、契約後に
売り主さんのほうで境界杭を入れてもらいますので、と不動産屋さんに
説明されていたので、そんなものかと思っていましたが、少し不安に
なっています。契約時には公図や建物図面は見ておしましたが、測量
図面のことなど知らなかった自分の不勉強さを痛感しております。

今からでも測量図面を作るべきでしょうか？　もし、そうするなら、
どこに頼み、どのくらいの費用がかかるものでしょうか？　でも、まだ
売り主さんの所有ですから、そんなことができるのかどうかも疑問です。
どなたかお教えいただければ有難いです。お願いします。

回答No.3

and4173 · ベストアンサー

厳密に言うと、売買だけなら測量図までは必要ありません。
私の地域は、あるところの方が少ないくらいです。
公図というのはあくまで概念であって、境界とか長さというのはまったく信用できないものです。ただ境界については、昔の地積測量図があっても、明確に記されていませんし、ほとんど意味がありません。
ともかく今後その場所に住んでいくのですから、この際にはっきりさせた方が良いでしょう。

おそらく契約後に境界杭（石）を入れるということは、測量をすると言うことだと思います。境界を入れるのは、自分で勝手に出来ませんから、土地家屋調査士がまずは現況を測量し、過去の資料等から境界点を推定して、接している相手方にも必ず立ち会ってもらってから決めるのが一般的です。ブロック塀があっても、塀の中心か、外面か内面かで１０ｃｍ以上変わってきますし、ブロックを作り変えたい場合も関係してきますので、しっかり確認して下さい。

測量にはどこまでやるかのレベルがあるのですが、一般的には立会いをしたら「境界確認書」を作成し、隣接する関係所有者の方全員に記名・押印を頂き、印鑑証明書まで添付してもらいます。それがあれば今後も境界を主張する上で１つの証明材料となりますので必ずもらいましょう。（コピーでも可）

ただ立ち合いから押印や印鑑証明まで協力してもらえるかどうかは、売主とご近所との関係などにもよりますので、うまくいくかどうかはケースバイケースで、最悪の場合は、先方の主張する境界で承諾したり、土地家屋調査士が客観的に証明する場合もあります。

今や個人の住宅地の測量は測る作業よりも近隣との折衝（説明・調整）が主になっていまして、不動産となると皆さん構えてくるので、かなりストレスも時間もかかる大変な仕事です。費用も坪数かける１万位かかる場合が多いです。

また境界が現況と変わることによって、面積が変わる場合も当然考えられます。これを登記簿上に反映させるのを地積更正の登記と言いますが、絶対登記しなければいけないというわけではありません。（固定資産税の関係もありますし…）。１つの土地を分筆する場合など、自分が増えれば誰かが減るわけですから、これについては関係者の利害関係も出てくるので、土地家屋調査士と相談して見て下さい。

お礼

非常に詳しく説明してくださり、本当にありがとうございました。

回答No.7

noname#20895

再びです。
ローンの申し込みに測量図画が必要であることを確認せずに契約してしまったのは、あなたの落ち度でもありますが、素人さんだから仕方ないとして、不動産屋がそこまで気を配らなかったのは、プロとして手落ちですね。と言うか、その不動産屋は売主の肩を持っているように感じますが。
契約書に「境界を明示する」としか書いてないなら、売主に測量図を作成させるのは難しいかもわかりませんが、不動産屋の説明不足を主張して交渉してみてはどうでしょう。また、「後日でもいいから」ではなしに、「測量図画ないとローンがおりない」と言ってみてはどうでしょうか？ローンがおりない場合は白紙解約、という条件になっていると思いますが。
あなたの負担で測量図を作成することになっても、隣接地所有者の境界確認の印鑑は、売主にもらってもらうか、せめて協力はするように交渉してみてください。

お礼

重ね重ね、ありがとうございます。早速、交渉したのですが、不動産屋から
「売主さんに測量図を作成するところまで要請できない」という返事でした。
土地家屋調査士が立ち会って、境界杭を打ち、まれにサービスにごく簡単な
図面を出すことがあるとのことです。

　ちなみに、ローンは共済からを考えているのですが、書類さえそろえば
審査は通るものですから、買主の負担で図面を作ってくださいと言われて
います。

回答No.6

kanjukukaki

こんばんわ。

法務局で地積測量図の閲覧はされましたか、昭和４９年ごろの物件であれば地積測量図があるときもあります。仮にあったとしてもずい分古いものなので銀行が納得するかは疑問ですが。

土地家屋調査士が地積測量図を作ると３０万円以上は楽に飛んで行きます（予算を組むなら５０万円以上はみておいたほうが良いかと）。また期間も２，３ヶ月はみないといけません。

お礼

ありがとうございました。

補足

実は購入する土地は２筆の土地（その上に中古住宅が建っています）で、
３８４．８５平方メートルの広さです。

回答No.5

noname#20895

土地の売買契約を締結する場合、測量するのかしないのか、測量によって面積が登記上の面積と違った場合はどうするのか、測量するとしたらどこまでするのか（and4173さんが書いておられるようにレベルがあるので）、測量費用の負担はどうするのか等のことについて、あらかじめ協議して契約書に書いておくことが大事です。おそらくそのような協議が十分にされてないのだと思います。
測量が必要な場合、基本的には売主側の責任と負担で行なうことが多いです。買主の負担で行なうにしても、売主の協力は不可欠です。
売買契約書の条項に、測量あるいは境界の明示というような項目はないでしょうか？売主が測量図を作成するとか、境界を明示するとか書いていませんか？そのような条項があれば、売主側に測量するよう主張することもできるかもわかりません。売主が境界杭を入れる、ということは測量する、ということだと思いますが、どのレベルまでのことを考えているのかがわかりません。
また、ローンの手続きに必要な測量図というのも、どの程度のレベルのものを要求されているのでしょうか？面積だけがわかればいいのか、隣接地所有者の印鑑証明付きの筆界確認書まで必要なのか？その確認もしてください。
まずできる限りは売主側にやってもらうように交渉すべきだと思います。

お礼

不動産屋さんに電話で確認しましたら、正確な測量をせずに杭を打って
もらう予定なのだとのことでした。測量図面が必要なら買主さんの負担で
やって欲しいと言われます。現在、交渉中です。

　アドバイスありがとうございました。

補足

契約書には次のように書いてあります。

（境界の明示）
売り主は、残代金支払い日までに買主に対して、その立会いのもとに、
境界を明示しなければなりません。

不動産屋さんからは、「契約後に売主さんに境界杭を打ってもらいます」と、
説明されています。

回答No.4

bonnnou

まず、この質問に疑問があります。

「築２９年の中古住宅の購入」とありますが、それほど、古い住宅であれば、
当然住宅としての価値は低く、土地の代金が、その契約の大部分を占める事に
なります。

　土地代金から、建物の取壊費を減額する交渉も十分できる可能性もあると
思われます。

　つまり、この契約は、土地売買が中心であっても不思議ではないと思われます。
　そのような契約のなかで、「土地の面積」は、どのようにして確認したのでしょうか？

　土地の売買の際、通常なら、“単価×面積”で、売買額を求め、そこから、減額要因を探してゆきます。

　つまり、‘２５万円／坪’×５０坪＝１２５０万円
　ここから、「５０万円値引きできないか？」とか、
　　　　　　「建物取り壊しに、７５万円かかるので、その分、減額願いたい」

　反対に売り主からは、
　　　　　　「その土地代金１２５０万円に、建物代金７５０万を加えて、
　　　　　　　　ちょうど、２０００万円としたい」
　等々、

　最初に、この土地の近隣の土地単価、そして、面積が必要となる訳です。

　以上のように土地売買には、土地の面積の確認が重要な要素となります。

　そして、古い土地ほど、土地登記簿（公簿）面積は、当てになりません。
　実測面積を確認する必要があります。

　仲介の不動産屋は、その土地の（実測）面積をどのようにして、確認し、
　貴方に説明したのでしょうか？

　この土地の（実測）面積は、土地売買の重要な要素ですから、
　仲介の不動産屋は、その面積について、買い主に説明する責務を負っています。

　その実測面積を、確認する方法は、
　　「測量図の作成」
　　「公図からの机上計算」となると思われます。

　前者の「測量図の作成」なら、それの引き渡しと、
　　売り主と、隣接土地所有者の両者の立ち会いの基、その測量図の境界線
　を確認してゆけば済む事です。

　それがなければ、
　　「公図からの机上計算」となります。
　　　法務局備え付けの地図（公図）には、いくつか種類があります。
　　　・字限図（じげんず・あざかぎりず）は、フリーハンドで作成されている
　　　　事が多く、土地の位置関係を知る事しかできません。
　　　・国土調査に基づき作成されたものは、いろいろ問題がありますが、
　　　　多くの法務局で、大部分が、１／５００の縮尺で作成されており、
　　　　その国土調査図の辺長を、物差しで読みとり、５００倍すれば
　　　　良いでしょう。
　　　　　ローン申し込みの測量図はそれで十分でしょう。
　　　　　　その国土調査図を法務局でコピーし、その土地の境界の１点を
　　　　　　中心として、三角形を作成し、底辺と、高さを読みで、記載し、
　　　　　　その、三角形の１つずつの面積を求めて、全体を求めればよいで
　　　　　　　しょう。
　　　　　　　（ヘロンの公式でも、求めることができるでしょう）
　　　・あとは、隣接の分筆図面・地積更正図を組み合わせて、その土地の
　　　　　辺長を求めてゆく方法です。
　　　　　　これは、偶然が必要となりますが、土地の面積調査には、必須
　　　　　　です。

　とりあえずは、このあたりから調査し、
　不動産屋に確認する事でしょうが・・・・。

お礼

実は共済からお金を借りるのですが、後々、トラブルのもとになると
困るので後日でもいいので、測量図面を出して欲しいとのことです。
回答、どうもありがとうございました。

補足

土地・面積は、不動産屋さんのチラシ、土地登記簿謄本の写しに書いて
あるのを見せてもらっただけです。後は、現地を実際に見てみたのですが、
杭は一カ所だけあるだけでした。

回答No.2

apple-man

測量は必要です。
通常は予め契約で決め、持ち主又は仲介不動産さん屋さんが
行います。誰に測量義務があったか忘れましたが。

　測量は隣接した土地の持ち主との利害関係
が絡んできますので、測量結果について、
隣接した土地の持ち主の同意が必要です。
同意までは義務ではなかったかもしれませんが、
後々のトラブルの発生を考えると同意を
取っておいたほうがいいでしょう。

＞契約後に
売り主さんのほうで境界杭を入れてもらいますので、と不動産屋さんに
説明されていたので、そんなものかと思っていましたが、

　土地は面積ですから、境界が２，３センチずれようものなら、
面積にすると相当な広さになります。　境界杭についても
境界の中心に入れるか（普通は中心があたり前と思うのですが）
どとらか片方の土地から境界を指し示すようにするかで
もめることがあります。

お礼

素早い解答ありがとうございます。契約前に杭を先に打ってくれ
ないかと頼んだこともあったのですが、不動産会社から、「契約前に杭を
打つのは売り主さんに余分な負担になる可能性もあるので」（契約が
成立しなかったときに・・）と言われて・・・
　今考えると、高い買い物なのに不注意だったなと、思っています。

回答No.1

maisonflora

クイを入れるということは、土地家屋調査士がその土地を測量して、図面を作り、境界を確定しない限りできません。
自分でするのでなく、売主に図面くださいね、でOK。

お礼

土地家屋調査士がするのですか・・・　そんなことも知りませんでした。
　教えていただき、ありがとうございました。