マンション購入、ローンは片方で負担で共有名義

質問

先妻との間に2名の子供（成人済み）がある人との結婚を予定しています。
私達の間に高齢のため子供は望めません。
新居としてマンションを購入しますが、お互い自己資金0、ローン予審で彼はNGだったため、私が全額ローン、団信付きを組みます。
彼も支払いの半分負担していると、私への口座へ振込みなどで証拠を残し、2分の1ずつの共有名義、登記にしたいと主張しています。彼の事前出資や自己資金は0、給与での負担です。今後の生活費などは共働き、ほぼ同じ年収なので半分ずつになるでしょう。

彼が先に死亡した場合、マンションの名義、登記は誰になりますか？
私1/2と先妻との子供2人1/4づつの名義となるのでしょうか？
彼が亡き後もローンは私の債務なので、マンションは私のものにならないと生活が立ち行かなくなります。1/4ずつ子供達に現金で支払わないとマンションは私のものにならないのでしょうか？その場合も、生命保険等を私1/2と先妻との子供2人1/4づつ分けた上で、私の1/2から支払うことになりますか？

男女性差、年齢差を考えると、私が後に残ります。私の老後を彼の子供達がめんどうみてくれるわけはなく、せめて住む場所（できれば債務なしで）が残れば、と思うのですが、どういう対策が必要ですか？

また、私が先に死亡した場合（親ナシ、姉妹のみ）全て彼の財産、いずれは彼の子供のものになるのですよね。婚姻前の財産は私が彼の2倍あります。なんだか、納得できない気分です。

回答No.3

walkingdic · ベストアンサー

>彼も支払いの半分負担していると、私への口座へ振込みなどで証拠を残し、2分の1ずつの共有名義、登記にしたい
出来ないことはありません。
というのもこれを贈与とみなすかどうかについては昭和４０年代の通達があり、共同で実際に返済するのであれば、たとえ債務の名義が片方の配偶者のみであったとしても、持分を両方持つことが直ちに贈与になるわけではないという通達があるからです。

しかし、この通達はあくまで直ちに贈与税の課税とはしないというだけに過ぎませんので、たとえば住宅ローン控除を受けようと思っても、いま１００％ローンで購入されるのでしたら、住宅ローン減税は残高の１／２（ご質問者持分相当）までしか受けられないという制約が出ます。
つまり損なわけです。連帯債務であれば彼も自分の持分にかかわる分が受けられるのですが。

>彼が先に死亡した場合、マンションの名義、登記は誰になりますか？
>私1/2と先妻との子供2人1/4づつの名義となるのでしょうか？
彼の持分についての法定相続割合はその通りです。
ですから、総額で考えるとご質問者が３／４、子供２人が１／８ずつ所有することになりますね。

>1/4ずつ子供達に現金で支払わないとマンションは私のものにならないのでしょうか？
とは限りません。この場合にはローンという債務を受け取らずに財産だけ子供が受け取る話になりご質問者にとっては不利ですから、法定相続割合ではなく判断されるべきということで持分全部が可能かどうかはともかくとして、御質問者の持分を多く相続ということは十分に考えられます。
ただ問題は先妻の子供達がそれを認めない場合には裁判をして争うことになるでしょう。

>生命保険等を私1/2と先妻との子供2人1/4づつ分けた上で、私の1/2から支払うことになりますか？
何故生命保険の話がでるのでしょうか。生命保険は受取人固有のものですから、受取人として相続人又は本人を指定すれば相続財産ですが、ご質問者が受取人の生命保険であればそれは相続財産には含めず全額御質問者のものですよ。（ただしみなし相続財産といい、相続税の対象にはなります。とはいえ普通の人には縁のない相続税ですが）

>どういう対策が必要ですか？
一番簡単なのはご質問者単独とすることですね。

あるいは彼との連帯債務、又は名義が単独でも彼に連帯保証人になってもらうという方法が考えられます。
この場合、相続人は債務や保証債務も引き継ぐことになるので、彼の子供との交渉が非常にやりやすくなります。
つまり持分を相続するためには債務や保証債務まで引き受けることになるため、相手が相続放棄する確率が高くなるわけです。相手にとって見ると、１／８ずつの持分を取得するだけなのに、残りの債務（彼担当分だけではなく全額）の全部について引き受ける話なのでかなり損な相続となるからです。

ただローンが彼がなくなったとときに完済していた、あるいは完済間近とすると、やはり持分は求められることになると思いますから、完全な解決策にはなりませんけど。

>また、私が先に死亡した場合（親ナシ、姉妹のみ）全て彼の財産、いずれは彼の子供のものになるのですよね。
この場合は御質問者の姉妹と彼が相続人になりますね。
もし姉妹がなくなっていれば代襲相続はされないので彼単独での相続になり、いずれは彼の子供のものとなるでしょう。こればかりはどうにもならないです。
遺言を残したとしても彼が相続することを完全になくすことは出来ませんし（遺留分があるため）、彼から彼の子供への相続についてはご質問者は関与できませんから。

お礼

>何故生命保険の話がでるのでしょうか。
彼の生命保険の受取人は指定なし、法定相続人としています。これも子供達（連れ子）と分割になりますので、私の分を子供達に渡して、マンションを残そうかと思いました。

ともかくいろいろアドバイスありがとうございました。1/8づつなら子供達に権利を主張されても、マンションを手放すことはなさそうですね。
名義を私単独とし、彼に連帯保証人になってもらうという方法で検討したいと思います。

回答No.6

m_inoue

＃２です

＞繰上げ返済に彼のボーナスを当てた場合、私への贈与の対象となりますか？

贈与は年間１１０万円までは控除されますので税金は掛かりません

お礼

年間110万円ですか。少ないといえば少ないですが、彼110万以内+私のボーナスで繰り上げ返済をして、債務を減らしたいと考えています。
ありがとうございました。

回答No.5

noname#19073

＞同居なしですがニート状態です。また先妻に借金があるので彼は子供達に送金をしています
＞身内のお金の不始末に苦労してきた者どおしが一緒になります

なるほど・・そういうご事情でしたか・・。
確かに持込財産の比率云々よりも、そういうだらしない輩のツケを負うような金の使い方だけは嫌ですね。それは私も同意見です。

＞既に婚姻済みとして。夫婦間の贈与について、詳しいURLなどありましたら教えてください

税金については国税庁のタックスアンサーというサイトがポピュラーです。そこから「贈与」について調べると色々と情報が拾えるかもしれません。
しかし税金については税務署などに直接問い合わせてみるのが良いと思いますし、税務署では割りと親切に相談に応じてもらえます。

税体系は単純そうで各人の諸事情により結構複雑な面があります。素人が安易に回答出来ないジャンルだと思っております。

良い形で決着が着くと良いですね。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

お礼

参考URLありがとうございます。
税務署の門は敷居が高い気がしていたのですが、いざとなればチャレンジしたいと思います。

回答No.4

noname#19073

＞彼が先に死亡した場合、マンションの名義、登記は誰になりますか？

皆さん書かれていますが、元々あなたと夫（予定者）との持分が2分の1ずつであれば、夫が亡くなった場合の相続は、その夫部分の持分2分の1の2分の1をあなたが相続し4分の3、子はその残りの4分の1の半分で8分の1ずつです。

あなたが先に亡くなっても、俗に言う「連れ子」（血縁関係の無い子）は法定相続人になれませんので、あなたが親ナシという状況であれば、夫とあなたの姉妹が法定相続人となります。夫へ移った部分に関しては将来的にはその子への相続という流れにはなりますが・・。

マンションを半々で共有名義にしたいというその夫（予定者）の気持ちもわからんでは無いですが、子供達も既に成人しているならば、将来のことにそんなに拘る必要も無いとは思うんですけどね・・。
ローンの審査も通らないようだったら、全部あなたの持分でやるのが一番良いと思いますけれど・・。

どちらが先に亡くなっても、全部分を相続出来るわけでもありませんし・・。もっと二人の今後の生活を中心に考えればどうでも良いことのように思います。

どなたか書いてましたが、マンションの支払いはあなた、生活費は全て夫、というような割り振りで良さそうですが・・。

＞婚姻前の財産は私が彼の2倍あります。なんだか、納得できない気分です。

私がまだ未熟者だから感じるのかもしれませんが、上記のように考えてしまうような人と結婚するということ自体がどうなのでしょう・・・

私のような若造にはわからないだけかもしれませんが、婚姻って昔昔の世の中では家柄の事情とか、時には作為的に作られることもあったのかもしれませんが、今時であれば今後の二人の生活をより充実させていく為のものじゃないでしょうか？
持ち込みの財産の割合が云々とか・・何となく悲しい話です・・。

愛する人と結婚し、自分が死んだ後にその人やその子供に全部財産が行ったっていいんじゃないかなぁ・・。

余談も入り失礼しました・・

補足

皆様、ありがとうございます。こちらで皆様へのお礼とさせていただきながら、補足します。

婚姻とは、婚前の持ち込み財産云々ではない、とのとのアドバイスもいただいていますが、やはり彼と出会う前の貯蓄を、2人と彼の連れ子、先妻のために散財することはできない気分です。連れ子2人は成人していますが、定職にもつかずフリーター、同居なしですがニート状態です。また先妻に借金があるので彼は子供達に送金をしています。いくらかは先妻の返済にあてられているでしょう。先妻の借金は離婚後のもので彼には関係ありません。離婚の原因も専業主婦だった先妻の夫に内緒の借金の繰り返しからです。

彼にとって、自分の死後の心配は、いくつになってもフラフラしている子供達に向いています。そういう意味では私は大丈夫だ、と思っていますね。
地道に働き真面目に生活してきた私には先妻、子供達は理解できない存在です。
自分の姉妹に多重債務者がおり、たかられ毟られ続けたので、身の丈に合わない生活と遊興による借金持ちは吐き捨てたい存在です。
身内のお金の不始末に苦労してきた者どおしが一緒になります。お互い、最悪の事態を想定せざるを得ません。

話をもとに戻しますが・・・
ローン、名義を私一本にし、繰上げ返済に彼のボーナスを当てた場合、私への贈与の対象となりますか？この場合、既に婚姻済みとして。夫婦間の贈与について、詳しいURLなどありましたら教えてください。

回答No.2

m_inoue

＞共有名義、登記にしたいと主張しています

お止めになるべきです

後々もめ事の種を播くことになります

貴方一人の名義をお勧めします

ご主人から半額負担して貰うのも止めましょう

お勧めは、
・生活費はご主人の収入から
・マンションは貴方の収入から
・名義は貴方個人で

マンションは、
・ご主人が先の場合は貴方の物
・貴方が先だとご主人と貴方の姉妹が相続
　（ご主人だけにはなりません）

貴方のこれからの精神的な安心の為にもそれが一番です

遺言書、事前の相続放棄の覚え書きなどは有っても役に立ちません、必ずもめますから種は播かない方がいいでしょう

男なら残った妻の事を一番に考えるのが当然です

ごちゃごちゃ言う男と結婚してはいけません

お礼

ありがとうございます。

>ごちゃごちゃ言う男と結婚してはいけません
そうですね（笑）悩んだ時期もあります。
彼にとっては子供達が第一優先、二番目が私、という感じですから。

ややこしいことになるのは面倒ですから、やはり購入前に名義は私一本方向できちんと話し合います。
ありがとうございました。

回答No.1

iichiho

マンションの名義はローンを組む人のみの名義にしないと、マンションの半分をご主人に贈与したと見なされて贈与税の対象になります。

もし共有名義にした場合で夫死亡の時は、元から自分の名義だった１／２に加え、夫名義の１／２の１／４が加わった、３／４が妻の名義となり、残りの１／４が１／８ずつ二人の子供名義になります。

この時に、子供名義分を買い取るとなると、時価価格の１／８をそれぞれの子供に支払うことになります。
（合計で時価価格の１／４になります。）

ご自分が後に残されることが確実であるのであれば、実際の支払いはともかく、名義は相談主さん一人の名義にされることをオススメします。

補足

ありがとうございます。再度質問させてください。

彼はローンが組めない状態ですが給与所得、定収はあるので、私の債務に支払いに協力する証拠を残すことで、共有名義にすると主張しましたが、それはできないということですね。私が彼への贈与、贈与税対象となるので、私一人の名義が良いと理解しました。

私の名義としたマンションのローンを、彼の収入とボーナスから繰り上げ返済を行った場合、私は彼から現金を送られたことになる、これもまた贈与税の対象ですか？対象となるなら、これでは私ひとりで住宅費を払っていることになります。

ローンをひとりで払うのは可能ですが、生活費や余暇費が残りません。
生活費、余暇費を彼に負担してもらう、しか彼の協力は得られないということでしょうか・・・。