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共有名義、連帯債務不動産のローン組み替えについて
- 共有名義の一軒家のローン組み替えと名義変更について悩んでいます。
- 元夫の経営する会社が危なくなり、ローンを自分の名義に変更したいが、銀行からNGの回答を受けた。
- 他の銀行でのローン組み替えの可能性や元夫の自己破産時の財産隠しについても心配しています。
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希望が見えてきましたか。 社会のからくりが分かってきたようです。 問題解決は力と知恵です。 それを出すのは「親身」、「誠実」、これにつきます。 連帯債務者の一人が自己破産することによる競売、ありえないかもしれませんが、ここが核心ですので、ここははっきりと言わなくてはいけません。ここの法律を理解していない人はトンチンカンな回答をしてしまいます。 不動産業者が窓口となって、司法書士・税理士の智恵を借りて、解決の糸口を見つけるのです。 その方が駄目だったら、電話帳で司法書士に１軒づつ電話して、助けてくださいと言ってください。 人助けに使命をもっている人が必ずいます。 現役中、私も私の友人も皆そんなヤツばかしでした。 頑張ってください。
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追加します。 お父さんの知り合いの方の会社がどのようなものか分かりませんが、おおきな会社ならあなたが気楽に話せる人を担当者にしてもらってください。 小さな会社なら、社長が担当となります。 いずれにせよ、不動産業者でないと相場もわかりませんし、金融機関のつてもありません。 その不動産業者を窓口にした、司法書士。税理士と何度も相談してください。 基本の枠組みは既に書いてますが、具体的な数字が分からないので、詳細な詰めがネットでは出来ません。 不動産業者を窓口にして、沢山の人の知恵を授かってください。 親身になってくれる人に巡り会えば解決いたします。 お父さんのルートが駄目なら、友達の友達というように、さがしてください。 親身な業者さんは、親身な司法書士・税理士を知ってます。
お礼
いろいろと教えていただき、ありがとうございます。 半ばあきらめかけていたのですが、希望が少し見えました。 頑張ります。 父の知り合いの不動産会社はおそらく小さな会社かと思われます。 今週の土曜日に相談に行く予定です。 元夫の自己破産するかもしれないということは伏せた方がよろしいでしょうか？ 併せて司法書士さんも紹介してもらいます。
＞父の知り合いでかなり親しい不動産会社がありました こういうつてを使うのです。 現実は法律でなく力関係です。 一つの考え方として、離婚による財産分与はやめて、元夫からあなたへの売買をその会社が仲介してくれるにあります。 狙い目は、その会社の威力で提携ローンが使えないかということです。 金融機関は商売ですので、お得意様を優先します。 持分売買に提携ローンは基本的に使えませんが、お父様の知り合いということで、そこを無理強いできないかにつきます。 当然仲介手数料は発生しますが、それは安いものです。 ただ、不動産価値が減少していて、融資額が担保にみたないことも考えられます。 これは実際、担当者が動きませんと分かりません。 お父様の威力でその会社の提携ローンをくめるのか、ここ一番お父様に動いてもらってください。 それが無理でしたら、先に書きましたように、不動産の買い換えの方法も検討してみてください。 ネットですので、ローンの残債務がいくらで、売却価格がいくらという詳細なデータがありませんので、細かくはつめられません。 幸いあなたが連帯債務者になってますので、元夫の自己破産により、金融機関による競売は常識的には考えられず、自己破産してもらいたくないため、銀行の人はその時一括返済か競売と言っているにすぎないと思われます。 連帯債務者の一人の自己破産は、期限の喪失といって一括返済の対象となりますが、月々返済しているものを事故扱いにするのは、サラリーマンの体質からいって自ら汚点を作ることになりますので、そうした処置はとらないと思われます。 さいさん書いてますが、法律どうりやりますと、銀行の汚点になり、また担当者の汚点となって出世にひびきますますので、銀行も担当者も自己保身を第一にしますので、多少のことは目をつむるのです。 最悪は、こうしたことで守られると思いますが、これで１００％安全ということではありませんので、お父様に頑張ってもらい、なんとか提携ローンがくめるようにしてもらってください。 無理でしたら、買い換え、それも無理でしたら、離婚による所有権移転のみで自己破産のないよう祈るしかありません。
追加 後者の買い換えならば、わざわざあなたの名義にせず、共有で売却した方が費用がかかりません。 しかし、買った価格よりかなり安く売るようですと、今のローンの一括返済、更に頭金、実勢価格をもとに不動産業者に相談しないと結論が出ません。 無理な場合は、あなたの名義にして、ローン返済を続け、仮に元夫が自己破産した時は、弁護士に頼み金融機関との交渉ですね。 新会社を設立して、自己破産するかなという感じもいたしますが、こればかしは元夫の意思ですので、法律の世界でなく、自己破産しないよう祈るしかありません。
お礼
いろいろありがとうございます。 今、ひとつの銀行へローンの申請を出してみました。 持ち分買い取りの場合は、名義変更せずに行った方がよろしいのでしょうか？ それから、その際の不動産売買契約書はやはり不動産会社を通した方がいいのでしょうか？ （父の知り合いでかなり親しい不動産会社がありました） 質問ばかりで申し訳ありません。
返信いただきました。 まずは、元夫が自己破産するのを止めてもらって時間稼ぎしてください。 元夫が登記に協力するなら、既に書きましたように、銀行は無視しての所有権移転、これは普通になされ、そのことを銀行にわざわざ報告しないのが実務です。 素人は違約だと言いますが、いちいち守っていたら資産保全が出来ません。 仮に銀行が知ったとしても、月々返済している人に、任意売却をさせたり競売をして、銀行の評判を落とすことはいたしません。銀行にとって大切なのは信用で、あそこは法律どうりやるという評判が一番怖いのです。 こうした銀行体質を知らない素人は法律どうりの回答をしてしまうのです。 自己破産をなんとか止めれば、元夫からのあなたへの移転は簡単です。 ただ注意を要するのは、基本は離婚に伴う移転は非課税ですが、何年かたってますので、贈与税がかからないかを税理士に相談してください。贈与税がかかる場合は、債務の負担付き贈与で逃げるよう相談してください。 当面、自己破産が棚上げされれば、今までどうり返済していれば問題ありません。 しかし、なるべく早く、住宅ローンの借り換えをしないと、自己破産されたらアウトですので、何度も書きますが、地元の不動産業者か司法書士に相談して、信用組合か信用金庫を紹介したもらい、預金の実績を作り融資してもらおう努力するのです。いくら預金しても融資しない所もあります。これは地元の人間しか分かりません。 おそらく無理とは思いますが都市銀のローンセンターもあります。 町中の不動産業者は大手と違い提携ローンを持ってませんので、逆に信組信金情報に明るいのです。 信頼できる業者さんをどのたかに紹介してもらえないでしょうか。 それか費用はかかりますが、あなたの名義にして不動産の買い換えという手段もあります。 手狭な不動産になりますが、売却そして購入ということで、不動産業者は報酬をもらえますので、真剣になります。 現在の住宅ローンは売却で抹消し、新規にあなたの名義で住宅ローンを組むのです。 これですと、元夫が自己破産しようが関係ありません。 これも税理士と相談して、譲渡税を調べてから計画してみてください。 こちらの方が、現実的なやり方のような気がします。 何度も書いてますように、報酬が入りませんと、人は動いてくれません。 そして、この問題は法律のものでなく、金融機関対策です。 今の物件を買った時期によりますが、不動産は下落してますが、債務はそんなに返済されてません。 売れる金額と、買える金額、借りるお金、慎重に不動産業者と相談してみてください。 この場合は、大手の不動産会社でも取り扱います。 会社の名でなく、担当者の人間性で全て決まりますので、確実に信頼おける人に会うまで何度も粘ってください。
追加します。 離婚に伴う所有権移転は、司法書士は日常茶飯事のように受託しております。 また、融資についても地元でどの金融機関がよく融資しているかは、これも日常業務で抵当権設定を受けますのでよく知っている人が多いのです。 ご主人の協力が簡単に得られるなら、司法書士に相談した方が早いでしょう。 ただ、司法書士それぞれ得手不得手がありますので、何軒か当たってください。 私は、何人か金融機関を紹介し融資してもらったことがあります。 しかし、それは情でやってますので、かなり親密な人の紹介に限ります。 法テラス関連では法律どうりですから、金融機関の紹介はいたしません。
＞意味不明なカキコミありますが、ローン契約違反になるので 素人はすぐに法律どうり考え、実務を知りません。 ご主人の協力を得て、所有権移転し、銀行は目をつぶるのが現実ですし、債権放棄や連帯保証債務の放棄も日常茶飯事行われてます。銀行が法律どうりでなく、営業主体であるというのが現実です。 無担保で相当なお金が融資されているのが現状で、営業優先ですから法律どうりにはしておりません。 先ほど思いつくままに書きましたが、重要なことを書き忘れてました。 あなたの年収が融資条件をクリヤしていることを前提としてます。 信用組合や信用金庫を何軒か当たったのでしょうか。 年収がクリヤされてませんと、どんなに頑張っても融資受けられません。 年収がクリヤされている場合、どこの金融機関が融資してくれかという情報は地元の不動産業者が詳しいです。 その他、ネットでも新規にやってますのでお調べください。 質問に元夫の自己破産が書かれていますが、ローンはあなたが払っているのですから、それ以外に借金があるということでしょうか。 法テラスにいく趣旨は、元夫の他の借金の債務整理でしょうか。 債務整理は所詮債務を返済するもの、自己破産は債務を消滅するもので、全く異なります。 他に債務があり、元夫に返済意思がなければ、あなたが代わりに元夫の債務を整理して返済するようになります。 その返済が出来泣ければ、債務整理しても意味がありません。 それが出来ないなら自己破産となります。 ローンの組み替えが出来ずに自己破産した時の銀行の対応は、銀行によって違いますので、分かりませんが、最低連帯保証人の請求はあるでしょう。 連帯保証人になってくれる人がいない場合は、連帯保証してもらう会社に申し込みするようになるかもしれません。 ここでも、年収資産の調査があり、その会社が受けるかいなかは分かりません。 質問文で分からないのは、あなたたへの所有権移転に協力するのか否か、また元夫にローン以外の債務状況のことです。 自己破産するのは、元夫ですから、返済出来ない状態にあると思いますが、その債務を把握しませんと、法テラスも返答に困ってしまいます。 それとも、こうした状況をひっくるめて弁護士に元夫との交渉を依頼ということも考えられます。
お礼
丁寧な回答ありがとうございます。 年収ですが、H21年度総額(年末調整）が250万くらいでした。 ですので、今回考えている借入額はぎりぎりクリアかと思っているのですが・・・ ＞質問に元夫の自己破産が書かれていますが、ローンはあなたが払っているのですから、それ以外に借金があるということでしょうか。 元夫は会社を経営していて、その会社の債務の連帯保証人になっています。 経営状態が思わしくなく、負債を背負っての倒産？になるかもと言ってました。 ただ、元会社は弟が引き継ぐらしいです（新会社の立ち上げで？） 借金だけ前の経営者に引き継がせ、会社を存続できるものなんでしょうか？ 元夫の会社内の詳細はあまりわかりません。あくまでも元夫は現在会社の借金をかぶって自己破産するようなことを言ってました。 ＞法テラスにいく趣旨は、元夫の他の借金の債務整理でしょうか。 いいえ、違います。現在の自宅に住み続けるために相談にいくつもりです。 どういった方法があるのかなど、自分は素人のためほとんど知識がありません。 所有権移転に関しては、元夫は全面的に協力すると言ってます。 また、離婚の際に取り交わした協議書にもその旨記載してあります。 夫が会社の債務により自己破産した場合、現在の住宅ローンは期限の利益を損失になり 一括請求になってしまうと銀行の担当者に言われました。 その前になんとか自分で元夫の持ち分を買い取りたいのです。
- frfggrgggg
- ベストアンサー率49% (38/77)
親族の方にお借りしたらどうです。 金融機関と同じように金利支払い、抵当権設定するという条件で。 どんな理由があろうと所有権の名義変更は銀行の承諾がなければなりません。 登記だけすればいいと言う意味不明なカキコミありますが、ローン契約違反になるので 銀行の意向は無視できません。 尚、正当な対価を支払い不動産を取得した場合は詐害行為(財産かくし)になりません。 それから用意できる現金を差し引いて400万足りないのですよね。 銀行等の金融機関がだめなら、ノンバンクなら貸してくれますよ。 ちゃんとした担保があるので。 金利が高いですが最悪検討されたらどうです。 http://www.sumishin-landf.co.jp/housingloan/about/index.html#about02
お礼
いろいろとありがとうございます。 親族からの融資は受けられそうにないのが現状です。 ノンバンクの方も検討してみます。
元夫から、奥様への所有権移転は離婚に伴う移転ですので、金融機関と関係なく、司法書士に頼めば簡単に出来ます。 残るのは、現在のローンですが、これは単純にローンの組み替えとかることで、法律問題でなく、金融機関とあなとの力関係です。 あなたが金融機関に強力なつてを持っていれば、融資してくれます。 金融機関がメリットを感じないのであれば融資いたしません。 また都市銀でなく、高金利の金融機関で審査がとおれば融資されることもあります。 お近くの信用金庫や信用組合で、毎月こまめに定期預金をして実績を作り、融資してもらうことも出来ます。 このように、あなたと金融機関との間の、お互いの利益のことですから、法律の問題ではありません。 要するに、キブアンドテイク出来れば、融資されるのです。 こうした社会の常識は法テラスはもっておりません。 単純な話し、よく来てくれるから値引きしましょうの世界です。 こうしたことは、町中で経営している不動産業者が一番知ってます。
- fsakakibara
- ベストアンサー率33% (1/3)
回答としては、一般的な回答となりますが、ご了承ください。 旦那様は、自己破産を検討さているとのことですが、法的整理には、破産以外に、個人再生という方法もございます。 ご自宅は、住宅ローンを組んで取得されたもので、連帯債務者として、旦那様と奥様が抵当権設定登記がされている 場合ですので、住宅ローン特別条項付の個人再生という道もご検討されてみてはどうかと思います。 住宅ローン特別条項をご利用される場合は、 (1)まず再生債務者の負担される債務が住宅資金貸付債権であること (2)個人である再生債務者が、自己の居住の用に供する建物を自ら所有していること 等が要件となります。 ご相談の内容からですと、旦那様は、住宅ローンの主債務者で、住宅ローンを担保するために 抵当権が設定されているかと思われます。個人が所有（共有）されていていて、その一軒家に 抵当権が設定されていると思いますので、ご自宅の所有を守りながら、法的整理すなわち再生手続を 検討してくことが可能であると思います。 旦那様が単独で申立をするのか、奥様ご自身も他の借入等がある場合に、整理するために 個人再生を申立てるのかも視野に入れつつ、ご相談されるといいと思います。自己破産だけが道ではありません。 問題としては、旦那様だけで住宅資金特別条項をご利用して、個人再生を申立てることにした場合ですが あるいは、ご夫婦で申立てた場合ですが、弁済してくべき金額が住宅ローンの負担割合部分だけかどうか ということになろうかと思われます。結論から申し上げますと、連帯債務者の負担部分は、内部関係にすぎ ませんので、住宅資金特別条項の内容としては、住宅ローンの全額を支払っていく内容となります。 法テラスのご相談に足を運ばれるということですので 自己破産だけではなく、個人再生のことも視野に入れて、ご相談に行かれると良いと思います。
お礼
いろいろとありがとうござます。 最後まであきらめずがんばります。 またいろいろ教えて頂けますと幸いです。