不動産を共有名義から個人へ、ローンも連帯債務から単独債務にした場合

質問

２年ほど前に不動産を購入し、夫婦で持ち分１／２とし、
住宅ローンも連帯債務で払っていましたが、色々あり、
不動産の名義を私（妻）に変更し、残りのローンも私単独の債務にすることにしました。
その場合、登記の登録免許税は贈与にするのか売買にするのかわからず
法務局に質問したところ、
「負担付き贈与」ということになるのではないかと言われました。
ローンはまだ大部分残っているのに登録免許税は
売買の２倍の贈与？と思うと何か腑に落ちないのですが、
これしか方法はないのでしょうか？

それから、金銭的に余裕がないため、登記の変更は自分で行おうと思っているのですが、ローンを組んでいる銀行には
「個人では手に負えない登記だから司法書士に依頼するように」
と言われました。
単なる贈与や売買だと、登記はそう難しくないように思いましたが、
抵当権の変更が手に負えないということなのでしょうか？
実際このようなケースでは個人での登記は難しいのでしょうか？

ご教示よろしくお願いします。

回答No.2

takkan39

まず登録免許税について。
贈与も売買も基本的には同じ税率ですが、
期間限定の特例措置として土地売買についてのみ１０／１０００の税率（通常の半分）となっています。
よって贈与が売買に比べて税率が高く設定されているという訳ではありません。
不動産取得を促すための立法措置として一時的に税率を引き下げているだけです。

今回の場合、夫の持分移転と抵当権変更（債務者変更）をするのですが、
夫の持分移転についても、抵当権設定時の特約で制限されている場合があるので、事前に銀行に相談しておくべきと思います。
抵当権変更については銀行が申請者（登記権利者）となるため、
嫌だと言われれば、難しいことになりますね。
債務者変更自体は抵当権変更契約をした時点で成立しているため、
要するに登記は事後手続きであり、相談者にも銀行に手続きをきっちり履行してもらう権利があるのですが、
今回は手続きを拒否しているわけではなく、方法について異議があるわけなので当事者で話合って解決するしかないと思います。

お礼

ありがとうございます。
後出しですみませんが、銀行とは最初に話をしていて、
所有権を私に移転することと、
単独債務に変更することについては
承認がおりています。

もう１度銀行と相談してみます。

回答No.1

manno1966

> 抵当権の変更が手に負えないということなのでしょうか？
その通りです。
抵当権解除のための書類を当事者に渡すわけです。悪用されては大変です。
ローン完了後なら銀行が害を被ることはありませんから自由にさせてくれますが、ローン中はそれを業とする者以外には触らせたくないでしょう。

お礼

ありがとうございます。

そうですか・・・。
そうすると、少なくとも抵当権に関する登記は
司法書士に依頼しなければいけないですね・・・。