他者所有私道接地建築物のリフォーム

質問

私の実家は私道（４ｍ弱）に接しており、接地幅は約８ｍ（家前面）です。１０ｍほど先で公道が切れています。奥は行き止まりですが一戸建てが２軒とアパートがあります。実家は私道負担をしておらず、登記を調べると近所の方以外にも聞いたことの無い方の名前がありました。建替えを行おうと何度も父と兄が役所へ行ったのですが「あなたの土地は死地です。」と言われ建築確認は近隣の住民の許可をもらわないと取れないとのことでした。向かいの家が地主（私道負担者の一人）なのですが、家を建替えても以前からの塀をセットバックしなかったり、所有地にアパートを建てた後、接地させていた道路を駐車場にしております。地主は父と仲が悪く建替えの許可はいただけません。父は大工で実家も父が建てたので勝手に改築を始めたのですが、父が他界してしまい、仕方なく続きを父とは縁の無い工務店に依頼したのですが、工事を邪魔される恐れかあるとして拒否されてしまいました。このような負担をしてない私道に接地している実家はリフォームもできないのでしょうか。仮に工事を開始したとしても私道所有者から工事車両の妨害等を受けたら何もできないのでしょうか。

回答No.3

walkingdic · ベストアンサー

>５～６年前に奥の家が建替えをしました。
そうですか。。もしかすると但し書きを適用できたのかもしれません。（建築基準法４３条１項但し書き）
ただその人はきっとその通路の持分所有者ですよね？でなければ持分所有者の誰かにお願いできたかですね。

>父が当事者に聞こうとしたら逆切れして
うーん。。。。お父様は割と近隣住民みなさんとの関係が良くなかったんでしょうか。。

>その当時と法律（条令？）が変わったとのことでした。
法律は変わっていませんので条例ですね。あるいは条例以下の単なる方針なのかもしれません。

>２年前には役所の負担で、実家の前も含めて私道部分全てをきれいに舗装し直していました。
これもよくわからないのですね。公共性の高い私道に対する援助は行う自治体はあるのでその関係かもしれませんが。

なんにしてもこの話は簡単ではないから、専門家などに聞いてみるしかないでしょう。
専門家は建築士と弁護士です。建築士に聞けば建築基準法関係（但し書きの適用不可についてなど）を調べてくれますし、確認申請不要のリフォーム内容もわかるでしょう。
あとは弁護士に過去の経緯も含めて説明して、なんとか権利を得ることが出来ないか相談するんでしょうね。
話の内容によってはもしかすると可能性はあるかもしれません。弁護士は費用が高いので事前に建築士に依頼して詳しく法的な関係について確認してから資料をそろえて相談するとよいです。弁護士会でこの土地問題に詳しい人を紹介してもらってください。

ご質問の範囲でお聞きする限りでは、解決策があるとは断言は出来ません。ただ全く可能性がないともいえませんので。（可能性が低いことは確かですが）

お礼

ご回答ありがとうございます。条例のことだったのですね。役所の方は「また変わるかもしれないので。」と言っていたそうです。つい最近設計事務所へ行き、事情を話して現地に来てもらい、登記などの資料を見てもらったのですが、弁護士に相談するように言われました。２年ほど前に建築関係専門ではない弁護士に相談した事があり、その時は地主を訴えたいと言うような相談の仕方だったので、弁護士に「裁判官は同情はしてくれるでしょうが、裁判には勝てない。」と言われ２時間で２万円払って帰ってきました。今度は建築士及び専門の弁護士に相談致します。

回答No.5

sekkeiya

本件についてはほぼみなさんと同意見です。

>条例のことだったのですね。

建基法第４３条の「ただし書き空地」だとすれば、法自体は変更ありませんが取り扱いが曖昧だったのが厳密に「許可制」になったって事はありえます。（地域差あり）
ただかなり厄介なお話しですので文章だけでの判断は推測の部分も多くなってしまい返って混乱させることにもなりかねません。
やはり資料をもって建築士の方に直接相談された方が良いでしょうね。

ちなみに奥の方の建て替えについては確認後５年以内は「建築工事概要書」の保存義務が役所（建築課）にあり、誰でも申請すれば閲覧できます。
行政によっては５年以上保管しているところもありますので一度確認されても良いかも知れませんね。

>ここの質問者に多いのですが自分の都合の悪いことを書かない傾向があります

私はここ以外の建築関係の掲示板にも出没させてもらってますが、全くm_inoueさんと同意見です。
ただ、turugaさんは回答に対してちゃんと補足をしていただいてるので全体を読んである程度の理解はできるのですが・・・全く音沙汰のない人はちゃんと読んでもらったのか、理解はしてもらえたのかってとても気になります。
（御礼は別にしなくても構わないので、分かったのか分からないのか位は書き込んで欲しい・・・(--;)

お礼

この度は建築トラブル相談の所に兄弟喧嘩のお悩み相談を持ってきてしまい大変失礼致しました。今度こそ建築士の方に資料を持って（親族とのトラブルの件も伝えて）はっきりさせて参ります。

回答No.4

m_inoue

＃２です

スッキリしました、

要するに単なる兄弟喧嘩、
おそらく遺産相続時にうやむやなまま土地を分けられたと言うことですね？

これは権利関係がどうとか、法律がどうとかでは解決つきませんよ、

＞役所の方は実家の者に「考えられない。」と言ったそうです。

一般的な近隣関係ならそうでしょうが仲の悪い兄弟間でしたら当たり前のことでしょうね

回答になりませんが、兄弟喧嘩の収拾を図るのが一番だと思います

それが続く限りあなた方にとって今後も他の問題が発生するような気がします

しかし、今回の質問の方法としてはどうかと思いますね

「兄弟」の関係は重要な事です

最初に書かれないと回答の判断に間違いが生じます

ここの質問者に多いのですが自分の都合の悪いことを書かない傾向があります
補足や他の方へのお礼欄などから読み取る努力が必要になります

もっと率直で正確な状況を書き込むようにして下さい

後から．．．「実は．．．」．．．後出しじゃんけんです

お礼

申し訳ありません。
お礼の入力欄で謝罪するなんて恥ずかしい限りです。
父の両親が健在の頃は父の兄弟（男女合わせて６人）は仲が良かったそうです。父は１月に亡くなってしまいました。最後まで父から伯父の恨み節を聞くことはありませんでした。その父の息子でよかったです。
ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue

もう一つすっきりしない話ですね

行政は「私道」の舗装はしてくれません

失礼ですが、近所付き合いの問題はお父様の責任かもしれません

地主とお父様は仲が悪い
奥の家とお父様は喧嘩になった

原因と思われるのは誰？

状況がつかめません

有る程度の改築は可能だと思います

なお、私が奥の家の人間で法律の隙間を利用して建て替えていたら、それを根掘り葉掘り聞き出そうとされれば．．．切れます．．．（笑）。

お礼

ご回答ありがとうございます。全くすっきりしない話です。地主の正面玄関までは２項道路がきており、道が折れた側面から私道になり、側面と向かい合う状態で他の家が１軒と実家、その奥に逆切れした家、アパート、最奥地に家が１軒あります。実家までが平坦な道でその奥は階段で下がっていくかたちになります。アパートの横に小さな公園があるのですが通り抜けできないように柵がしてあります。役所は当初、アパートの所から口をあけて公園の入り口からその先の道へ続く一本の道路を通し、公園に消火栓も設置する予定でした。しかし、私道の持ち主である地主が拒否したために役所は計画の変更を余儀なくされたようです。近所の方たちは地主に逆らえないようです。実は、地主は父の兄です。弟の父だけが昔から地主のやりたい放題に文句を言っていたので目の敵にされてしまいました。しかし、そのおかげで実家の前に一見するとまともな道ができたのです。何も言わなければもっと狭い道か最悪閉じられてしまったかもしれません。そのような地主にとって直接関係の無い私道部分をわざわざお金かけて舗装するわけがなく、役所は突き出でいた電柱（ここはギリギリ２項道路かもしれません）まで引っ込めてくれました。さらに役所の方は道路を舗装するにあたり、地主の敷地の中を通っている水道管を道の下（結局私道ですが）に通してはどうかと、水道管の引き込み工事費のみ実家負担で同時に行う提案をしてくれたのですが、それも地主か拒否したことでかないませんでした。役所の方は実家の者に「考えられない。」と言ったそうです。

回答No.1

walkingdic

非常にやっかいな話です。
４ｍないのですよねぇ。

ただ４ｍ未満となるとその私道が唯一の道路となっているのであればその道路にしか面していない敷地では誰も住宅建築ができないことになりますが。。。
セットバックとかかれていますがそれは２項道路では有効ですけど．．．単なる私道ではセットバックの義務もありません。

リフォームですが、内容によりできなくはありません。つまり建築基準法による建築確認申請が不要な内容であれば可能です。基本的には増築しない等であればできる話です。

私道所有者からの工事車両の妨害ですが、これはすでに通路（建築基準法で認められない４ｍ未満の道路は通路となります）として開設されていれば囲繞地通行権を主張して排除はできなくはありません。

何にしても法的にはかなり弱く面倒な話です。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
全く厄介な問題です。この問題は私の文章能力では表現できないくらいバックボーンがございます。４ｍをギリギリ切っているのも偶然では無いのです。兄は何度も役所や警察にも相談に行くうちに精神的に病んでしまい病院に通院しています。父は無念のままこの世を去ってしまいました。なんとか打開策を見つけるべくがんばってまいります。

補足

５～６年前に奥の家が建替えをしました。父が当事者に聞こうとしたら逆切れして建替え方法を教えてくれなかったそうです。最近になって兄が役所でその件を尋ねたところ、その当時と法律（条令？）が変わったとのことでした。２年前には役所の負担で、実家の前も含めて私道部分全てをきれいに舗装し直していました。さらにすぐ先で区が土地を買取り、道路の拡張工事も始まっております。実家のところだけがまさに「死地」になってしまいました。