共有している私道について

質問

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿上の仮名義)をお金を払い購入した事が発覚しました。
理由は接道義務の要件を満たせないからです。

我が家にはその私道側に駐車場がありますし、門もあります。
30年程前ではありますが『4軒で共有する』という私道であったにもかかわらず登記簿の地主と内密にやり取りし、勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか？

現在その建て替えをする家主が「この私道をふさぐ」とか「この私道はうちのものだ」と言い張っており、近隣の住人も含め非常に困っております。
どうかよろしくおねがいいたします。

回答No.6

walkingdic · ベストアンサー

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
４ｍ未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合にはそれは私道といわずに通路といいます。

建築基準法上どのように扱われているものなのかについては、役所の建築指導課に聞けば詳しく教えてくれます。
ご質問者の場合には公道にも接しているようですから最悪の事態（再建築も出来ない）ということにはならないと思われますが、他のそれが唯一の通路である人たちにとっては死活問題かもしれません。

昔の持分購入（しかし登記しなかった）の話を有効にするのは結構骨が折れる話です。
基本的に登記されていないものは権利主張が難しくなるからです。

>勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか？
基本的には購入者に問題はありません。登記するという仕組みを社会で用意しているのは権利の主張が出来るようにするという意味があり、所有者がまだ地主であれば、地主から購入することは出来るからです。

まず問題は地主に問題がないのかどうかという点が議論になります。
つまり過去に売買契約がなされて代金も支払ったが登記がされていないというだけの話であれば、たとえ未登記であっても、さらに二重に他の人に売却するような行為は許されませんので、損害賠償の対象になりえます。が、当時の話がもし購入ではなく、単なる使用料、地代という形でしかなかったといわれたときに、それを覆すようなもの（確かに売買した）という契約書などがないとかなりつらい話ですね。

さらに言うと、今回売却した相手がもし善意の第三者であると、たとえ地主の行為が否定されても、その土地は戻りません。登記がされてない以上は善意の第三者に対抗できないからです。ただ、ご質問の場合にはその当時から関係している人のようですから善意の第三者とはいえない可能性は十分にありますので、そうなると対抗できる余地はありますけど。

この話はかなりややこしい話なので司法書士（登記関係の専門家）なりあるいは弁護士なりに善後策を相談したほうがよいでしょう。

ちなみに、もしそれが通路に過ぎない土地であり、売買が成立して通路としてその人物が取得した場合には、少なくとも他に公道への道がつながっているご質問者の場合には以後通行は出来なくなる可能性は十分にあります。（現在のその通路が唯一の出入りできる道である人たちの場合には、いにょう地通行権による通行が認められる可能性が高いですが）

お礼

丁寧なご回答感謝いたします。
司法書士（登記関係の専門家）なりあるいは弁護士にぜひ相談して解決したいと思います。

回答No.5

sora0106

あいまいな文章では、憶測を含めた回答しか寄せられず、あなたに重大な不都合が起こる恐れがあります。
今日にでも、法務局に出向き、その私道の土地登記簿の内容がどうなっているか、確認される事（土地登記簿の入手。通常1,000円）をお勧めします。
幸い詳しい方が居られるようですので、登記簿の内容をそのままに、書き込めば、的確な回答が頂けると思います。

補足

急いで登記証明書を確認したいと思います。
確認後再度書き込みます。
アドバイス感謝いたします。

回答No.4

buttonhole

訂正です。

誤
登記の目的　所有権移転請求権仮登記
原因　平成19年5月6日売買

正
登記の目的　所有権移転請求権仮登記
原因　平成19年5月6日売買予約

回答No.3

buttonhole

>登記簿に共有の記載があるということは登記が1個人ではなくあくまで1/4ずつ所有権があるという事になるのでしょうか？

　地主ＸがＡＢＣＤに4分の1ずつ売却して、持分の移転登記をすれば、たとえば次のように登記簿に記載されているはずです。(受付番号など一部省略しています。)

1　所有権移転　昭和年月日相続　　所有者　Ｘ
2　所有権一部移転　平成19年5月6日売買　共有者　持分4分の1　Ａ
3　Ｘ持分一部移転　平成19年5月6日売買　共有者　持分4分の1　Ｂ
4　Ｘ持分一部移転　平成19年5月6日売買　共有者　持分4分の1　Ｃ
5　Ｘ持分全部移転　平成19年5月6日売買　共有者　持分4分の1　Ｄ

>>問題の一軒の家の人が仮登記をしているという意味ですか
>はい。そのとおりです。

　登記の目的と原因はどう記載されていますか。一口に仮登記といっても次のようなバリエーションがあります。

登記の目的　所有権移転仮登記
原因　平成19年5月6日売買

登記の目的　所有権移転請求権仮登記
原因　平成19年5月6日売買

登記の目的　条件付所有権移転仮登記
原因　平成19年5月6日売買(条件　農地法第5条の許可)

補足

急いで登記証明書を確認したいと思います。
確認後再度書き込みます。

詳しく教えていただき、本当に感謝しております。

回答No.2

buttonhole

>その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で

　登記簿に共有の記載があるということですか。そうだとすると

>支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね

　上記のことと矛盾しているように見えます。

>登記簿上の仮名義)

問題の一軒の家の人が仮登記をしているという意味ですか。

　問題の私道の登記簿謄本(登記事項証明書)を取得して、内容をよく確認してください。

補足

>上記のことと矛盾しているように見えます。
あいまいな記載で申し訳ございません。
登記簿に共有の記載があるということは
登記が1個人ではなくあくまで1/4ずつ所有権があるという事
になるのでしょうか？

>問題の一軒の家の人が仮登記をしているという意味ですか
はい。そのとおりです。

回答No.1

yakyutuku

>30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
経緯が良くわかりませんが、使用権に対してお金を払ったのでしょうか？

もしそうなら、土地の売買は自由に思えます。ただし新しい地主が前の地主の義務を引き継ぐのではないでしょうか？

お礼

>経緯が良くわかりませんが、使用権に対してお金を払ったのでしょうか？
詳細は確認しておらず申し訳ないのですが、共同で購入したと記憶しています。