瑕疵担保責任の事で教えて下さい。

質問

どうも初めまして。この度、春に新築住宅の購入を予定しています。
土地も含め、住宅会社との契約となります。
・・・で、その住宅部分の「建築工事請負契約書」の事で質問です。

表題の通り、契約書内の【瑕疵担保責任】に関する項目の内容が以下の通りになっており、これで問題ないかどうかの確認なのです。

甲：注文者　　乙：請負者
（瑕疵担保）　
第15条　乙は工事目的物の瑕疵によって生じた滅失毀損について引渡しの日から2年間担保の責を負う。
2.造作、内装、電気、ガス、給排水、取付金具などについては、原則として甲が引渡し時に乙の立会いのもとに検査し、瑕疵があるときは直ちに乙に補修または取換を求めなければ、乙はその責を負わない。

・・・となっているわけです。
瑕疵担保責任については、10年間という期間が義務付けられたという事ですが、その中でこの2年間の表記は問題ないのかどうか・・・という点と、2項の直ちに乙に求めない限り責を負わない・・・といった点が非常に気になるのです。

他の住宅会社の契約書等を見たことがないので、少し不安になって質問させて頂きました。
どなたかご教授願えますでしょうか。
ちなみに、まだ契約前の段階です。

回答No.9

noname#65504 · ベストアンサー

＃７です。

各回答者さんのお礼欄を見て質問者が契約書の内容についてよくご理解していないように思えましたので、補足します。

第１５条１項は、瑕疵担保の有効期限を定めているものです。有効期限は引き渡し時点から２年ということを指しています。
引き渡しから２年を越えた時に、瑕疵が発見されたとしても、瑕疵担保責任を施工業者は負わないということになります。
一般に、その瑕疵が施工不良などによるものであってもできないと考えていた方がよいです（極めて悪質な場合、例えば知っていてわざと隠していた場合などは、この期限は無効になる場合もありますが、知っていたことが証明できないと難しいです）。
なお、この２年という期間は宅建業法などを参考にしていると思いますので、問題のある期間設定であるとは以内と思います。

また、品確法で定められた部位については、強制法ですので、契約内容にかかわらず品確法が適用されます。

第１項では期間設定をしていますが、対象範囲を特定していませんので、第２項では瑕疵担保責任の対象外を特定しています。ここに記載されたものは引き渡し後瑕疵担保の対象外となります。
ここに明示してあるものは比較的チェックがしやすいものですので、引き渡し時点で買い手責任でチェックし、問題があればその時点（引き渡し時）で要求すれば補修・交換に応じますが、引き渡し後からの要求には応じられませんということです。

No.7でも書いたのですが、造作や内装などは引き渡し後に簡単に傷が付くような部位であり、主に美観上の問題のことが多いですので、この条件はある程度仕方ないと思いますが、設備関連については簡単にチェックしても見逃す可能性が大きいので、この項目からはずしてもらった方がよいと思います。

また、引き渡し時に両者立ち会いの下写真を撮影し、その写真に写っていたキズなどについてはこの条項から除外する（適用外からの除外＝写真に写っているものは引き渡し時点でのキズなので後から気づいても適用になる）ような方向に持って行ければよいのではないでしょうか？
逆に写真に写っていないキズなら、引き渡し後に発生したキズとしてあきらめもつくでしょうし。

関連情報
品確法に１０年瑕疵担保の他、任意適用の住宅性能表示制度があります。これは新築戸建て物件なら施工業者にかかわらず適用できます。多少の費用で検査も確認申請以上のことを行ってもらえるようですし、万が一業者とのトラブルになった場合、公的機関が低料金で処理してくれるようになっていますので、余裕があれば、このシステムの適用も考えてみてはいかがでしょうか？

参考URL：

http://www2u.biglobe.ne.jp/~katana/hinkaku.htm

お礼

色々と意見ありがとうございます！
とても参考になりました。
バタバタしててお礼が遅くなった事、お詫びいたします。