瑕疵担保責任の事で教えて下さい。

質問

どうも初めまして。この度、春に新築住宅の購入を予定しています。
土地も含め、住宅会社との契約となります。
・・・で、その住宅部分の「建築工事請負契約書」の事で質問です。

表題の通り、契約書内の【瑕疵担保責任】に関する項目の内容が以下の通りになっており、これで問題ないかどうかの確認なのです。

甲：注文者　　乙：請負者
（瑕疵担保）　
第15条　乙は工事目的物の瑕疵によって生じた滅失毀損について引渡しの日から2年間担保の責を負う。
2.造作、内装、電気、ガス、給排水、取付金具などについては、原則として甲が引渡し時に乙の立会いのもとに検査し、瑕疵があるときは直ちに乙に補修または取換を求めなければ、乙はその責を負わない。

・・・となっているわけです。
瑕疵担保責任については、10年間という期間が義務付けられたという事ですが、その中でこの2年間の表記は問題ないのかどうか・・・という点と、2項の直ちに乙に求めない限り責を負わない・・・といった点が非常に気になるのです。

他の住宅会社の契約書等を見たことがないので、少し不安になって質問させて頂きました。
どなたかご教授願えますでしょうか。
ちなみに、まだ契約前の段階です。

回答No.7

noname#65504

既に回答はでていると思いますが、

建物の瑕疵担保に関するものとして以下の５つがあります。

１）品確法、２）宅建業法、３）民法、５）アフターサービス契約、５）請負または売買契約

１）の品確法は既に説明されているように構造上重要な部分と雨水の浸入に関することに対してのみ１０年間の瑕疵担保責任を売買契約においては売り主に、請負契約については施工者に義務つけたものです。
瑕疵のあった場合、損害賠償と補修請求のどちらもできるようになっています。

２）の宅建業法では、売り主が宅地建物取引業者である場合に対してのみ決められたもので、原則民法の取り決めに従うこととし、民法の取り決めより買い主に不利になるような条件をつけないようにしていますが、引き渡しから２年以上の期間を設ける場合は、例外的に民放より不利な条件にしても良いことになっています。
瑕疵があった場合は損害賠償ができることになっていますが、補修請求はできないことになっています。

３）の民法は瑕疵担保の有効期限として、「発見から１年以内」としています。だから原則として見つかった時点でいつでもできることになっているのですが、時効があるようで木造の場合は５年、ＲＣや鉄骨造のような堅固な建物の場合は１０年ということです。
これも損害賠償請求はできますが、補修請求はできないです。

４）は主に施工会社が業界や自社ルールに則って自主的に契約を提示してくるもので、一般的には２年程度の期間設定をしていることが多いです。自主的に行うものなので、契約内容が全てとなります。

５）日本の法律では原則として両者の合意があればどんな契約も有効になります。但し、法律などに対する違反や社会通念上認められないような反社会的な内容の場合は無効となります。

３で挙げた民法は契約を行った場合、契約で定めなかった事項などを補足するような一般論を定めた法律ですので、契約書の内容は民法より優先することになります。
これに対して宅建業法や品確法は強制的に行われるものですので（その代わり適用になる範囲が限定されている）、これは契約書に優先します。

優先順位を示すと
１．品確法・宅建業法
２．契約書（アフターサービス、売買、請負）
３．民法

だから品確法の適用になる部位については契約書に記載されていても適用は受けられます（拒否したら違法行為となります）。

また質問のケースでは請負契約ですので、２）の宅建業法は適用されませんが、２年という期間はこの数値を参考にしていると思われますので、社会通念上問題があるといえるような設定期間ではないと思います（逆に国によってオーソライズされた期間とも言えます）。

２項の問題については、基本的にチェックしやすいものについては、引き渡し時点でチェックできるからということが理由ではないでしょうか？

特に造作や内装などは傷が付きやすいものですので、引っ越しなど引き渡し後に発生する可能性も十分あります。だから、このあたりは致し方ない条件であると思います。
だからきっちりチェックして問題点を明らかにしておくとよいと思いますし、必要ならば各部位を撮影した写真の提供などを条件に入れておくとよいのではないでしょうか。

電気・ガス・給排水などについては宅建業法でも説明義務のあるような生活に密着した重要な内容ですし、パッキンの不具合など簡単な不具合でもしばらく使用しないと発見できないこともありますので、できれば除いてもらった方がよいのではないでしょうか？

先にも述べたように、契約は両者の合意があれば基本的に認められていますので、納得できない点は、ドンドン協議しましょう。

補足
私自身はあまり詳しくないので説明できませんが、１０年保証ということについて品確法とは別に財団法人住宅保証機構の行う住宅性能保証制度がありますので紹介しておきます。

こちらは１種の保険のようなもので、品確法では業者が倒産してしまうと瑕疵担保は消えてしまいますが、この制度を利用しておくと、万が一の場合はこちらがある程度保証してくれるようです。
ただし、適用は施工会社がこちらの登録業者になっていることが条件のようですので、施工業者によっては利用できませんが。
http://www.ohw.or.jp/

また、似たようなサービスを建築士会も行っているようです。
http://jutaku-hosho.jp/kyokyu/kyoku02.html

お礼

ありがとうございます。
色々詳しく説明して下さって、とても参考になりました。
参考ＵＲＬを基に、もう少し色々調べてみてみます。