住宅ローンの「保証料」「団信」について

質問

こんにちは、私は最近、中古マンション購入のため、いろいろ住宅ローンについての情報を集めているのですが、ローンを組む際に「保証料」とか「団信保険」とかありますよね。

まず、私の現在の解釈としては「団信」はもし私がローンを完済する前に死んだら変わりにローンを完済させてくれるもの、
「保証料」は私が生存していても破産して払えなくなったらローンを肩代わりしてくれるもの、と捉えているのですが、これで間違っていないでしょうか。

ところで、たまにこの２つが任意の商品とかがありますよね。
初期費用としては少ないにこした事ないのですが、「団信」は加入してなかったら、もしもの時に、残った家族（独身ですので、親兄弟）に迷惑がかかる、「保証料」なしで「連体保証人」が必要の場合も、連体保証人に迷惑がかかると想像できるのですが、「保証料」も「連体保証人」もなしという商品に付いてのデメリットが想像できません。
このような商品のデメリットを御存じの方いらっしゃいましたら、教えて下さい。よろしくお願いします。また、私の解釈に間違いや不足がありましたら、こちらも御教授よろしくお願い致します。

回答No.4

noname#35582 · ベストアンサー

＃３、４です。
お礼文を拝見して、（本題からは少々逸脱してしまいますが）金融機関の諸事情も含めてご回答を差し上げますので、かなり長文となってしまうかと思いますが、ご容赦ください。

なるほど、フラット35ですか。
フラット35も１月には金利が１年ぶりの高水準になっていますが（前月比で、みずほ：2.72％→2.80％、三井住友：2.75％→2.80％、日本住宅ローン：2.441％→2.521％、ＳＢＩモーゲージ：2.49％→2.521％。三菱東京ＵＦＪ2.87％）、確かに、プロパー住宅ローンの15年、20年固定の金利と比較しても低いですし（例えばみずほでしたら、15年固定が4.200％、20年固定が4.550％ですから）、1996年４月以来の高水準である3.34％まで上昇している住宅金融公庫の直接融資の基準金利よりも低いですね。
フラット35については、金利に上乗せ－はないです。

保証料のかからない住宅ローン商品を一番最初に日本で手がけたのはシティバンクでした。
連帯保証人も保証料も不要ではあるが、その代わり審査が厳しいというスタンスで行われていました。
現在発売されている「連帯保証人も保証料も不要」という住宅ローン商品では、グッドローンのように、提携している不動産会社が分譲する新築マンション－といった形で対象を限定している場合もあります。

フラット35はそういった制約も少ないですね。
こうだから－というはっきりとした理由は、商品開発をしている人間など、金融機関でも一部の人間にしか分からないと思いますが、フラット35については、最大の特徴である「民間金融機関が実行した住宅ローンを住宅金融公庫が「買い取る」パターンの住宅ローン商品」であること、「住宅金融公庫が「買い取った住宅ローンを証券化して運用する商品」であることに要因があるかもしれません。

住宅金融公庫においては、直接融資（これまでの公庫融資）と買取型（フラット35）を合わせて「貸付債権担保の債券」として発行していますが、元となる信託財産は、第38回債券の場合で3,794件・総額約823億円の住宅ローン債権プールで、そのうち85％以上がフラット35の案件です。
この（証券化された）商品は、格付けとしてS&PおよびR&Iにおいて「AAA」に格付けさけています。

私は、現在は資金運用を担当していますが、民間金融機関から「貸付債権を担保とした債券」の売り込みも多数あります。
そして、「貸付債権を担保とした債券」のもととなる「貸付債権」の内容が、最近少し変わってきています。
以前からこの「貸付債権」の担保内容が「不動産貸付」というものはありましたが、１件が大きな不動産貸付というものでした。
それが、「貸付債権」の担保内容が「個人の住宅ローン」を多数まとめたものがでてきたのが最近の特徴です。
フラット35同様、こういった「運用」をすることで、保証料を無料にしている－ということも考えられるのではないか？と考えています。

団信については、「加入できないから」という理由で、住宅金融公庫の直接融資やフラット35を選択されることもあります。
私が住宅金融公庫融資を担当していた際の事例としては、それ以外にも、充分に生命保険等に加入しているので必要ない－とおっしゃる方（私個人はそうは思わないのですが）もいらっしゃいました。
１円でも多く借りたいが、支払うものは１円でも少なくしたい。毎年毎年保険料を払うなんてできない。返済資金だけで一杯一杯－という方もいらっしゃいました（借入額を減らされた方がいいとアドバイス差し上げたのですが…。その後の結果は推して知るべし、でした）。

> 「保証料」については、極端な話し、ローンが支払えなくなったなら、もちろん、保証機関にだって払えないでしょうから、「ワンステップなしで「処分」に入られる」のデメリットなら、気にする事ないでしょうかね。
これは、考え方次第です。
保証機関に債務が移って、返済方法を見直した結果、無事完済された例もありますよ。
せっかく手に入れた「マイホーム」だから、何とか手離さなくてもいい方法を保証機関の管理・回収担当者と一生懸命話し合ってくださったり、ご家族が頑張ってくださった結果ですが、当初の予定よりも数年遅れた完済とはなったものの、
「ワンステップなしで「処分」に入られ」ても、この「処分」価格より返済しなければならない金額の方が多い場合、当然に債務は残りますし、最悪は自己破産…という事態になる可能性もありますよ。
「処分されて終り」とはならないこともあることだけは、肝に銘じておいてください。

> 「御融資出来るか出来ないかは保証会社の審査で決まりますので現時点で確定はできません」と言われたような気がします。
> 論点が違っていたらスミマセン。
論点は違っていません。
その担当者大丈夫ですかね…。
「御融資出来るか出来ないかは現時点で確定はできません。」だけならばともかく「保証会社の審査で『決まります』」なんて言ってしまうのは…。
金融機関は窓口さえあれば、個人融資審査部門は不要ということになってしまいますね。
尤も、実際には、保証機関に在籍しておりました時、「保証機関がNGと言ったから融資できない－と言われた。何故NGなんだ！？」というお電話やご来訪は何件かありましたけれど、もちろん、保証機関では、そう言ってしまった支店・窓口担当者の名前を聞き出し、金融機関に対してクレームを入れます。

金融機関が独自の判断ではなく、保証機関のみならず、「他」が理由であることを口に出してはいけないことになっているんですよ。
例えば「個人信用情報機関の情報に事故情報が掲載されていたから。」なども不可なんですよ。
確かに「NG」のお客様は、何故「NG」なのかをお尋ねになられることが多いです（ご自身に理由が分かっていても－です）。
私の勤務先では、実際に、不慣れな支店の担当者がこれをやってしまい、お客様が信用情報機関に「金融機関の窓口で、個人信用情報に事故情報があるから融資ができないと言われた。」と問い合わせたそうです。
信用情報機関から「厳重注意」を受け、担当役人と部長が平謝りでしたよ…。

お礼

御親切に何度もありがとうございます。
貴重なお時間をさいて解説して下さり、とても感謝しております。

昨日、少し銀行巡りをしてきました。おかげさまで、前回行った時より大分理解できるようになってきました。でも、調べれば調べる程迷いますね（＾＾；）もちろん、何も知らずにあっさり決めてしまうよりは良かったと思っております。あとは金利についての「読み」ですね。（審査に通らなければオシマイですが）
自分の事だしがんばりたいと思います。

応援して下さってありがとうございました。
また機会がありましたらよろしくお願い致します。

追伸：前回いった銀行にも行きましたが、やはり「後は保証会社の審査に寄って‥‥」と言っておりましたような‥。なる程、そういう事は暴露しては行けない規則なのですね。（＾＾；）私の聞き方がまずかったのかも‥。