住宅ローンの「保証料」「団信」について

質問

こんにちは、私は最近、中古マンション購入のため、いろいろ住宅ローンについての情報を集めているのですが、ローンを組む際に「保証料」とか「団信保険」とかありますよね。

まず、私の現在の解釈としては「団信」はもし私がローンを完済する前に死んだら変わりにローンを完済させてくれるもの、
「保証料」は私が生存していても破産して払えなくなったらローンを肩代わりしてくれるもの、と捉えているのですが、これで間違っていないでしょうか。

ところで、たまにこの２つが任意の商品とかがありますよね。
初期費用としては少ないにこした事ないのですが、「団信」は加入してなかったら、もしもの時に、残った家族（独身ですので、親兄弟）に迷惑がかかる、「保証料」なしで「連体保証人」が必要の場合も、連体保証人に迷惑がかかると想像できるのですが、「保証料」も「連体保証人」もなしという商品に付いてのデメリットが想像できません。
このような商品のデメリットを御存じの方いらっしゃいましたら、教えて下さい。よろしくお願いします。また、私の解釈に間違いや不足がありましたら、こちらも御教授よろしくお願い致します。

回答No.2

ryuudan

＞私の現在の解釈としては「団信」はもし私がローンを完済する前に死んだら変わりにローンを完済させてくれるもの

→その通りです。あなたの解釈に間違いありません。
　通常の、銀行で扱う住宅ローンは、団信は必須条件です。返済途中で借入人が死亡した場合、保険金で借入金を返済しますので、借入人の遺族にとっても、銀行にとっても助かるわけです。重要な審査項目です。
　言い換えれば、健康でなければ、住宅ローンは借りられない、ということです。

＞「保証料」は私が生存していても破産して払えなくなったらローンを肩代わりしてくれるもの

→これは解釈が違っています。
　銀行の住宅ローンは、「保証会社」の保証付きです。保証会社とは、実質的にローンの審査を行う会社で、銀行の関連会社である場合がほとんどです。
　住宅ローンを貸し出すのは銀行ですが、もし、借入人が破産などで返済できなくなったケースでは、銀行は保証会社からローンを返済してもらいます。そして、借入人にとっては、貸主が銀行から保証会社へ変更となるだけです。決して、ローンを保証会社が肩代わりしてくれる訳ではありません。保証会社に対して返済していくことになるだけです。

　なぜ、保証会社が必要なのか？
　それは、住宅ローンは、返済期間が長期に渡るために、その間、連帯保証人が死去することもあり、銀行単独では、ローンを管理していくことが困難だから、と考えられます。その代わり、土地・建物の所有者が同じであれば、通常は連帯保証人はなし、となります。（ただし、次のような例外もあります。例えば、父名義の土地に、息子が住宅ローンを借りて家を建てる場合は、父を連帯保証人とします。もちろん、保証会社の保証付きです。）

＞「保証料」も「連体保証人」もなしという商品に付いてのデメリットが想像できません。

→このような金融商品は、銀行の住宅ローンでは存じません。
　つまり、銀行にとっては、保証会社の保証なし、連帯保証人もなし、ということですよね。
　貸し手である銀行は、借入人が返済不能に陥った時、担保物件を処分するしか回収方法はありません。しかし、もし担保が評価割れした時は、全額は回収できなくなり、不良債権発生の可能性が高くなります。
　従って、このような商品を取り扱う金融機関？の姿勢は理解できません。
　ただし、借り手側にはデメリットは考えられないでしょうね。保証料の負担もなく、連帯保証人もお願いしなくて済むのですから。（もし、こんな商品があれば、という仮定ですが。）

　参考になれば、幸いです。

お礼

とても詳しい解説ありがとうございます！

＞保証会社に対して返済していくことになるだけです。

おおお！そうなのですか！そういう事だったのですね。ありがとうございます。と言う事は、保証料払っても、銀行さんが保証されるだけで、こちらとしては、さっぱりメリットはないと言う事ですよね。それどころか、多分、利息があがっちゃって泥沼になるだけですね。

＞このような金融商品は、銀行の住宅ローンでは存じません。

ちなみに、フラット35を検討しておりまして、これを扱ってる金融企業をいろいろ比べていた時に「保証料」「保証人」なしの記載を発見したのです。パッと見、両方いらないように解釈できて、そんなウマい話しが‥‥と思ったものですから‥‥