親族との売買契約について教えてください。

質問

結婚するに当たり、旦那様の故・祖母が持っていたマンションを購入することになりました。
相続人は4名で、1000万円を越える値段となるため、銀行にてローンを組むつもりです。
三井住友銀行梅田支店で最初尋ねたところ、取り合えず相続をしてからきてください、という話でしたので、その旨相続人に伝えたのですが、同行三宮支店では、「不動産会社が仲介しなければ売買契約書を個人で作られても審査はできません」と言われてしまいました。

不動産会社での仲介、となると相続人4名並びに私達に仲介手数料が必要となるとの認識があるため、「本当に不動産会社の仲介売買契約書が必要なのか」が知りたいです。
また、手数料の相場も伺えるとありがたいです。
何とか安く済む方法もありませんでしょうか・・

困ってます。どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.2

pooty · ベストアンサー

推測なのですが、質問者は銀行に飛び込みで相談されているのではないでしょうか？
銀行の担当者が単に面倒くさがっているだけですね。
業者の仲介判の有無と不動産の売買契約書の有効性は当然全く関係がありません。
但し、銀行ローンの申し込みの為には、その他諸々の付随書類を作成しなければなりません。
必須項目に不動産の法的制限等を説明した「重要事項説明書」あります。
担保物件となるマンションに法的な瑕疵が無いかを判断するものです(容積率オーバーとか、元の売主が構造上の欠陥(休排水等)を報告していないかどうかとか・・）
個人間の売買の場合はそのような書類の作成が不可能なので大手銀行のローン担当者は融資手続きを断るでしょう。
また、その他やり取り(物件の登記簿等や申込者の所得証明とかを揃える)をいちいち素人のお客さんと対応するよりは全てを理解した業者とやった方が楽なのでしょう。

相続登記手続きに関しては、回答者No.１さんの言うとおり司法書士を頼む必要は全くありません。
最近の法務局の相談窓口はかなり親切なので間違いなく自分で出来ます。

質問者の婚約者の収入の信用性に問題がなけば、大手の銀行ローンを申し込むのではなく、人を介して地元の信用金庫等に相談すれば、個人間売買で重要事項説明書無しでも融資してくれるところもあると思います。
(但し購入対象のマンションがキチンとしたものであることが条件。総戸数１０世帯程度の雑居ビル系では嫌がるでしょう。)

どうしても大手都市銀行のローンがいいというならば仲介判付きの契約書を作らなければなりませんが、今回のケースなら、業者の仲介手数料１０万位からなら喜んでやるところあると思いますよ。
私もヒマだったら是非やりたい仕事ですね(笑)。
但し代表者(責任者)と直接話が出来るヒマそうな個人経営業者事務所限定でしょうが・・
大手管理会社のマンションなら重要事項説明書の雛形を管理会社が保管していて、書き写して判を押すだけですからね。

お礼

凄く参考になりました。
そうです。飛び込みでお話をしに行ってきました。担当者さまに面倒がられてしまったのですね・・・気づきませんでした。
重要事項説明書も必要とは・・・^^；ここまで来ると素人には無理ですね。
pootyさんがお暇でしたらお仕事としてお願いしたいくらいです。本当に。
一度信用金庫にも話を聞きに行ってきます。
ありがとうございました。

回答No.3

yu-ka86

銀行は親族間売買を嫌がります。
何故なら、親族間売買は資金使途的に様々な懸念があるからです。
よくあるのが、親兄弟に借金があって、それを返すために不動産を親族間にて売買し、その融資金を借金返済に補填したりする、というものです。
この様に親族間売買は資金使途が不明瞭な点が多いのです。（本当に物件を購入するために使われたかどうかが分りにくい）実際、親族間売買をした後、物件には売主が住みつづけているというケースもよくあります。
特に保証会社が嫌がります。なので保証会社の審査がとても厳しくなります。申込人がどうしてこの物件を購入するに至ったか、細かく聞かれます。また住宅ローンの条件として銀行担当者と面談したりしなければいけないかもしれません。
不動産業者が仲介として入るとキチンと売買契約書を巻きます。物件の瑕疵の説明等の資料も作成されます。
重要事項説明書や物件概要を見て、銀行は担保として取れる物件かどうか見ます。担保として不適格なら当然ローンはつきません。
Ｎｏ．２さんがおっしゃる通り、そういう書類を一般個人が作成するのは難しいので三井住友銀行さんは不動産業者を仲介にしてくれと言ったと思います。

都市銀行では売買契約書無しでは難しいでしょう。
やはり信用金庫などの知り合いに頼んで融資審査受けないと（直接持ち込みは多分不可）ローンは難しいと思います。

お礼

なるほど。親族間売買にそんな抜け穴のような使い方があったのですか。驚きました。
それでは保証会社は嫌がりますよね＾＾；無知でした。
信金ではなく信託でしたらあてはあるのですが・・う～ん
不動産やさんに持ち込んだ方がよさそうですね。
ありがとうございました。参考になりました。

回答No.1

co-su

不動産取引は全く素人です、素人考えなので、参考にならないかも知れません。
まず、相続登記を自分でしましよう、やりかたは、管轄法務局へ行きますと、登記相談窓口があり、そこで、方法等を教えてくれます。司法書士に頼むと有料でできます、安くすむ方法とのことでしたので。
祖母のマンションとのこと、あなたの旦那様は相続人ではないですか、旦那様の親が相続人の場合税金のことも調べてください。（子供が不動産を取得する場合の贈与税の範囲）
さて、ローンを組む方法ですが、売買契約書で先に不動産の名義を旦那様に変更し、売買代金の精算はローンがおりてから支払う形にすればよいと思います。
名義が旦那様になってから、借り入れを申し込むと言うかたちです。
相続人が同意してくれたら、事前に銀行でこれでも、融資可能か、確認しましょう。
所有権移転登記も法務局で教えてくれます。
不動産業者の手数料ですが、通常５％くらいと思います、（両方から）
登記手続きは結構手間がかかりますが、やれると思います。
以上素人考えでした。

お礼

成る程。先に旦那に登記をしてしまってもよいのですね。
やはり5パーセントは痛いなぁと思ってしまいます。
ありがとうございます。参考になりました。