フリープランにおける売買契約について

質問

やっと念願のマイホームが手に入る手前、売買契約について疑問があります。人生をかけた買い物ですからしっかりと考えたく、質問投稿させていただきます。
「建築確認申請前の建売物件ですので今ならフリープランで検討可能、半注文住宅としてご検討いただけます」
という事に魅力を感じ、購入検討を進めています。
ですが、工事請負契約し、確認申請が通ったのち、土地+建物としての売買契約書に差し替える旨を言い渡されています。
(不動産会社としてはあくまでも建売であることを強調しています)
そこで下記ポイントになります。
・土地の売買契約前に工事請負契約をしてしまったが法的に問題ないか(手付金として50万円支払い済み)(契約書には後程、契約を差し替える旨の記載はなし)
・最終的に建売として契約差し替えにて売買契約を行う行為自体に問題は無いか。(自分でも調べましたが自治体によっては厳しい規制を受けるとのことです。要するに法的にグレーゾーン)
・上記契約に対して仲介料が土地+建物含んで計算されているが不当ではないか。
・別途建築確認申請費として50万円諸費用として必要と工事請負契約に記載があったが、そもそも建売物件として取り扱っているのであれば建築に係る総額で価格表示されていることから、確認申請費は既に建築工事費に含まれているのではないか。
・ローン仲介手数料が諸費用として計上されているが、宅建法的に直接売買にかかわらない手数料は請求できないのではないか。
(仲介手数料上限の範囲内にローン仲介手数料が入っていてもダメな気がします。)

上記の事を直接不動産会社に申し入れても素人では言い負かされそうな気がし、結局払わなくてもいい諸費用を払う事になるのは絶対に避けたいです。
知見のある方、すいませんが助けてください。

回答No.2

OKbokujoo

助けるも何もアナタはこの後に全く別な質問をしていますね。
購入検討を進めています・・
後質問では土地建物契約とある・・・一体どちらが事実ですか？
質問は正確にしないと全く回答が異なります。

因みに建築条件付き建て売りという場合、売主は不動産業者であり、土地建物同時契約。（仕様変更等は別途打ち合わせ、追加金あり）

土地だけ売買契約後で、請負契約は工務店と買主の別契約。
契約書の差し替えはあり得ません。してはいけません。
ローン仲介手数料なぞ不当な手数料です。
媒介なら土地建物総額での仲介手数料。
何か契約がおかしいですね・・・アナタの記載も不明ですが・・

回答No.1

oosawa_i

こんばんは。
きっと知識のある方から回答があると思います。
不動産取引が何度かあるだけの素人ですが、気になったことを。

建売住宅だとすると、建築確認が終わってからではないと売りに出せないと思います。
つまり、その業者は根本からしてインチキをしているのではないでしょうか。

工事請負契約って誰と誰がしたんですか？
建売なら、工事を頼むのは不動産会社で、頼まれるのは工務店ですよね。
あなたには関係ないのでは？

あなたの現状を素直に読めば、他人の土地に、あなたが５０万払って工事を依頼していることになっているけど、かなり問題があるのでは？
そして、業者は「建売」だと言っている。

その他のことは、もっと小さな問題でしょう。

「人生をかけた買い物」というなら、住宅の購入についてとか、不動産取引についてとか、本屋に行けばそういう本がずらーっと並んでいますので、何冊か購入して読んでみてはどうかと思います。

多分、その業者のやっていることは、かなりいい加減です。
５０万円払ってしまったのはしょうがないとして、これからでも本屋に行って本を買って読みましょう。
ここで断片的な回答をもらうより、その方がいいと思います。

がんばってください。