土地付建物の売買契約への一本化

質問

建築条件付土地を購入し、自宅を建築中です。

不動産売買（土地）の契約と同時に建設請負契約を結んでおり、
不動産売買契約書（土地）に「建築確認許認可後、改めて土地付建物の
売買契約を締結する」となっています。
ここで質問です。
(1)これは必要なことのなのでしょうか？
(2)どういう目的で改めての契約をするのでしょうか？

ちなみに他の方の質問・回答を見ていると、
建売の場合にこれをやると「青田売り」となり違法のようですが、
我が家の場合は契約後、希望を伝えて間取りなどを決定し、
確認申請を出したので、建売ではないと思います。

また、不動産会社が直接売主となっており、仲介手数料も発生しない
（見積もりにも0円となっています）ため、総額を大きくして
手数料を大きくすることにもならないと思います。

また、
(3)1月中に建築確認申請が認められ、着工しましたが、いまだに
「改めての契約」は行われていません。不動産会社に確認すると、
「2月末にでもしましょうか」って感じでした。そんなものなの
でしょうか？

質問が3つもありますが、どなたか詳しい方、教えてください。

回答No.5

Boo-king

No.2です、遅くなりました
収入印紙を貼らなかった場合についてですが、
脱税です。バレたら3倍の額を支払わなければなりません。
印紙を貼らない場合でも、契約の成立・不成立には関係ありません。

建設請負契約を2度することによって、倍の税金がかかります。
1度目の建築請負契約は2度目の建築請負契約時に無かったことにする
ので、収入印紙は貼らなくていい。（無駄な税金納付）
2回目にまとめてやれば、節税（脱税）になる！
って、感じなのかな？
1回目の契約は何かあった時の為の免罪符的な意味もあるのかもしれませんし、家を建てるまでの手続き上必要であるのかもしれません。

信頼できる業者だと思われているならば、素直に疑問点を聞いてみるのが一番だとおもいますが・・・

参考URL：

http://encyclopedia.aceplanning.com/15.htm

回答No.4

noname#78261

１）必要はないでしょう。
２）目的は不動産屋に確認してみたらどうでしょう。
「銀行が必要だといっている」や、「建売ではないですよ」といっても結局は売買契約は建売と同じで工事請負契約で発揮できる建築主としての権利がなくなります。工事に文句がつけられなくなります。
その辺が目的のような気がします。あくまでも不動産屋主導でことをすすめたいのでしょう。確かに売買契約でも瑕疵保証はかわりませんが、工事に間違いがあった時に貴方の言うことを聞くことはほぼなくなります。建築主が変わるからです。いつも売り上げは不動産業のほうが挙げていて建設業会社の売り上げを上げたくないとか、建設業法に引っかかると困ることでもあるのかもしれませんがその辺はわかりませんね。
３）売買契約は工事が終わった状態でもいいのです。もう、手が付いた物件ですので逃げる事もないいいお客さんの状態です。ローンにつまり入金に間に合えば問題はないでしょう。

基本的には、注文住宅を建てるのは土地を購入したあとに住宅を工事するので、本来は、土地は自己資金で購入でないとその後の住宅ローンが組みにくいのは常識です。一本化するというローンという場合は売買契約で一本にしましょうといわれることが多いようではあります。
しかし、銀行に直接確認して下さい。２本でも問題はないとおもいます。ただ、個人の条件によるようです。

ローンは専門ではないので
リンクの質問も参考にどうぞ。

参考URL：

http://oshiete.homes.jp/qa3425123.html?ans_count_asc=2

回答No.3

Boo-king

＃２で回答したものです。
誤記がありました。すみません
誤）そこで、正しい（建てる予定の家の）内容でを結びなおす

正）そこで、正しい（建てる予定の家の）内容で建設請負契約を結びなおす

回答No.2

Boo-king

建築条件付土地ではおそらく3ヶ月以内に建設請負契約を締結することを条件としている土地です。
実際の建設請負契約ではどのような建物を建てるかという設計図が必要だったとおもいます。
では、土地を購入して家の間取りなどを決めて設計図が完成し、さらにその設計図の確認申請をするまでに３ヶ月以内で終わるか？というとまず無理です。
また、土地と建物を同時にローン審査した場合。建設請負契約で使用された設計図の家を建てる予定としてローン審査されます。
つまり、土地のローンは組めたが今度は家のローンの審査が通らなかったってなんて事態をなくす為のようです。

さて、（１）で無事審査も通ったので土地の決済もして土地はあなたのものになったと思います。
そこに、質問者様のお宅をたてるのですが、契約書通りの家を建てるのでしょうか？
おそらく、最初に建設請負契約で締結した契約に記載されている内容と、確認申請の許可が下りた内容は異なるものだと思います。
そこで、正しい（建てる予定の家の）内容でを結びなおすということでしょう。
確認申請済みの内容の変更あまりしないとおもうので、そのタイミングで仕切りなおしって事じゃないでしょうか？

今までに注文書やら申込書を書かれていると思いますし、業者としては自社で家を建ててくれればいいので、建設請負契約の内容はあまり重要視していないと思われます。

ちなみに我が家も、建築条件付土地で家を建築中ですが、
不動産売買（土地）の契約と同時に建設請負契約でした。
その際の書類に大体の家の大きさの図面をつけて契約。
ローンは土地と建物で組むので土地購入時点で土地と建物のトータルでローン審査をしました。審査時には最初に建設請負契約で交わした図面の家を建てるということで審査を通しました。
実際建てる家とは全然違います。
建設請負契約の再度・・・なんて話もありません。
やり直しの際の収入印紙の負担は誰が持つのでしょう？ちょっと気になります。1万円以上はするはずですし・・・
ちゃんとした業者なら心配はないと思います。

以上のようにいろいろな要因があると思いますが、実際には違法らしいですね。
しかし、質問者様が条件付の土地を指定された業者（信用はできる）で家を建てる！と決めたのであれば問題はないとおもいます。
業者も考えずに土地だけで条件付の契約をされたのであれば・・・
(-∧-)合掌・・・ですけど。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ご経験のある方のアドバイスはとても参考になります。

＞やり直しの際の収入印紙の負担は誰が持つのでしょう？

実は、現在の建設工事請負契約書には収入印紙が貼られていません。
「一本化したときに、その契約書に貼る」という話でした。
不動産会社の営業担当は、少々うさん臭い面もありますが、
契約に際してこちらの要望を追記するなど、まったくの悪質業者という
感じは受けていませんが、これはやはり脱税行為でしょうか？
最終的に貼るのであれば、問題ないのでしょうか？

お礼と言いながら、追加の質問ですが、ご回答いただければと思います。
よろしくお願いします。

回答No.1

nonbay39

契約が土地付建物の売買契約になったら注文住宅を立てるのではなく、建て売りを買うと言うことになるでしょう。施主は売り主になるのであなたは建築に対しては口を挟めなくなる可能性はあります。そのかわり契約によっては手付けの放棄さえすれば、その売買契約は白紙にできるとも思います。

　支払い金額が変わらないのであってキャンセルする気がないのならば、変更しない方が良いとは思いますけど、既にそういう約束で元の契約をしているのならば、売り主の要望通り契約は変更となるのでしょうね。

　今の施主はあなたですが、契約変更後の施主は売り主になるでしょう。まあ良い売主であればきちんと家を建ててくれると思いますので、施主が誰であっても別段問題は感じません。現契約にある事項は保障も含めきちんと守らせれば良いでしょう。もし今のまま契約をほおっておけばあなたの家の保障をするのは建築した業者、契約変更後は売り主となります。
　まあ、今更何をごねても契約は変更となるのでしょうから、質問が手遅れな気はします。

お礼

さっそく、ご回答いただきまして、ありがとうございます。
とてもよくわかりました。
しかし、なお次のような疑問がわくのですが。

＞今の施主はあなたですが、契約変更後の施主は売り主になるでしょう。

確かにそのとおりだと思いますが、売主からは契約変更の時期は
「工事が終わってからでもいいんですけどね」と言われており、
建築に対して口を挟めなくするためのものでもないように感じて
いますが、どうでしょうか？

＞もし今のまま契約をほおっておけばあなたの家の保障をするのは建築した業者、契約変更後は売り主となります。

現在の建設工事請負契約書では、請負者が売主の不動産会社となって
おり、実際に建設工事をしている会社ではありません。ですので、
契約変更しても保障する側が変更になるとも思えないのですが。
ただ、そもそも工事を施工しない不動産会社が請負者となる契約自体
が認められないのでしょうか？

お礼と言いながら、追加の質問ばかりで申し訳ありませんが、
ご回答お願いできますでしょうか。