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土地建物売買契約不締結と手付け解除について
- 建築条件付土地で契約しようと思っています。建設条件付宅地の手付け解除について疑問があります。
- 手付け解除の期間や契約不成立に関する条項について、重要な情報が欠けているようです。
- 矛盾する条項や不明な点があるため、土地建物売買契約の内容を明確にする必要があります。
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>(1)期間的に矛盾しているのですが、この二つは全く問題無く同時に記載されるべき内容なのでしょうか？ 「契約解除」の場合に手付金放棄（買い手）手付け倍返し（売主）で解除できる項目を入れることは普通です。 この契約解除というのは、土地購入をやっぱりやめたという場合であり、工事請負契約の話とは関係ありません。 建築条件付の場合は、「契約停止」です。これは契約解除ではなく土地売買契約そのものが初めから存在しなかったとする、つまり白紙に戻すということです。 そのためこれは停止条件と通常言います。（同様なものにローン条項があります） 初めから契約がなかったとする＝手付け金をとる根拠がないので（とうぜん契約解除条項も関係せず）返還されるという論理です。 重要なのはこの停止条項がきちんと織り込まれているかどうかです。必要なのはローン停止条項と工事請負契約の条項です。 >(2)手付け解除の日付は記載されていますが、土地建物契約締結期限？は記載されていません。これははっきりとさせておくべき事項ですよね？ 工事請負契約締結までの期限、つまり停止条件の期限ですね。これはきちんと明記されなければなりません。 そしてその期間は３ヶ月以上でなければなりません。（昔は３ヶ月を越えることが出来ませんでしたが、去年より制限が無くなりましたので３ヶ月を越えることが現在は可能です） >(3)手付け解除の期間（土地契約後2ヶ月）は妥当なのでしょうか？ これはちょっと微妙です。問題となるのは当事者のどちらかが契約履行に着手した場合は契約解除は出来ず、違約金になるはずですが、それを期間で定めることが出来るのかどうかはよくわかりません。 ご心配であれば不動産協会に相談窓口を設けていることがありますので、聞いて見てはいかがでしょうか。
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>仮に契約当日にこのような記載が無かった事が分かった場合、どのように対処すべきなのでしょうか？ そのときに応じて、対応は違うと思います。 １．契約を見合わせて改めて新しい契約書を作成して契約締結 ２．契約内容変更の覚え書きを交わし、契約はそのまま締結して、後日変更契約書を再度交わす。 手書きで修正してそれで終わりというのは普通やりません。後日もめる原因になりますので。 （たとえば片方が捨印を利用して勝手に書き加えたなどと言い出すと厄介）
お礼
連休中外出しててお礼が遅くなりました。 一応事前にお願いを出して重説に記載して頂けるようになりました。また契約当日、重説で何点か記述ミスや漏れがあったのですが、mickjey2さんのおっしゃるように、 ２．契約内容変更の覚え書きを交わし、契約はそのまま締結して、後日変更契約書を再度交わす。 で後日正式版を頂く事となりました。どうもありがとうございました。まだまだ打ち合わせが続くのでこれからも質問させて頂く事があると思います。その時は宜しくお願いします。
契約停止＞契約解除の図式で「停止条件」に則り手付金等全額返還等（停止条件に記載した場合）の履行がされると解釈して良い訳ですね？ はい。ただしキチンと手付金を返還する、契約を白紙もどすなど、きちんと手付金の扱いについて記載があることを確認してください。必ず書く必要があることになっています。記載がないのは違法です。 >停止条件の期限は「3ヶ月以上」と定められているのですか。 厳密に言うとこれは独占禁止法と公正競争規約（景品表示法第１０条に基づく）の弟５条が関係しています。 建売販売の場合には建築確認申請をした後でなければ売り出せませんが、もし土地契約と同時の工事請負契約が認められてしまうと、事実上この建売販売と同等となるため、要するに脱法行為になります。 そこで３ヶ月程度あれば工事請負契約の内容を詰めることが出来ますので、あくまで注文住宅であり、建売販売では無いと主張できるだろうということで、業界では３ヶ月以上の期間をおくことと決めています。 もちろん契約締結後に早く合意したからというのはかまいませんが。 一方で独占禁止法では抱合せ販売を禁止しているので、これに抵触しないよう３ヶ月以上には出来なかった経緯があり３ヶ月というのが定着しました。ただ公正取引委員会の新しい見解により３ヶ月以内という条件がなくなりました。 それでも初めの停止条件では、きちんと手付けが全額還付になるという要件を満たす必要があります。 ちなみに、他に必要な要件は、 ・土地所有者が工事請負する建築業者である等 （つまり不動産屋が所有していない土地の仲介で、これまた別の建築業者を指名することは出来ない） ・必ず手付金は全額返金すること などです。 あと、気をつけたいのは不動産の仲介料です。これも本来は契約が白紙になったのだから、全額返金されるべきものなのですが、業者によっては異なる見解（一度締結されれば発生する）を持っていることがあり、業界でも統一されていません。（決まっているのは契約時に取れる仲介料は半分以下とすることくらいです） 重要事項説明時には、用語よりも、その内容をわかるまで説明を受けてください。 疑問点があれば幾ら時間がかかってもかまいませんよ。
お礼
再びの回答ありがとうございました。 今回は事前に目を通しましたが、仮に契約当日にこのような記載が無かった事が分かった場合、どのように対処すべきなのでしょうか？やはり日と書面を改めてから再度説明を受けるものでしょうか？それとも原紙に直接手書きで記載して契約へ進んで行くものなのでしょうか？
お礼
回答ありがとうございました。 「契約解除」の期間を超えて「契約停止」が発生した場合、契約停止＞契約解除の図式で「停止条件」に則り手付金等全額返還等（停止条件に記載した場合）の履行がされると解釈して良い訳ですね？ 停止条件の期限は「3ヶ月以上」と定められているのですか。「通常3ヶ月」としか理解していませんでした。タメになりました。「契約停止」「停止条件」とか専門的な言葉が使えれば相手にもう少し伝える事が出来るのですが…。勉強不足を実感しますね。