土地建物の契約解除

質問

１ヶ月ほど前、建築条件付の土地と建物の契約をし、手付金として土地と建物にそれぞれ１００万ずつ、合計２００万円を工務店に支払いました。土地については、そこの場所が以前どのような状態だったのかを知りたくて、契約前法務局へ行き調べましたが、現在の地目は原野、その前はいくらさかのぼっても分筆分筆で、結局わかりませんでした。それで工務店の方に、そこの土地は以前はどのような状態だったのかを聞くと、「ここは昔から山林だった」と言われました。
　そして契約から具体的な建物の仕様などを決めていたある日、偶然そこの土地について知っているという知人に出会ったのですが、その人の話によると昔そこには池だったというのです。
　その事を知り、池だった土地に住宅を建てる不安と、工務店に対する信頼がなくなったので契約を解除したいと思いました。工務店から契約時、土地の全部事項証明の地目が原野と書かれている紙をいただいただけで、池があったということは一言も言われませんでした。本来契約解除をする場合、手付金を放棄して契約を解除できるようなのですが、今回のような場合手付金を戻してもらうことはできますか？
　また全くの素人で分からないのですが、そこの土地が以前池だったということを証明できる書類はどこに行けばもらえるのでしょうか？

回答No.3

noname#22812

＞建築条件付の土地と建物の契約をし、手付金として土地と建物にそれぞれ１００万ずつ、合計２００万円を工務店に支払いました
建築条件付なのに土地と建物を同時契約ですか？（こういうケースが多くて呆れますね・・）これは本題と関係無いので置いておきますが。

＞今回のような場合手付金を戻してもらうことはできますか？
不動産屋は宅建業法上でも重要事項説明のような説明義務というものがあります。しかし業法の条文で定めているのは最低限の説明範囲であり、それ以上の物事に関しては判例から推測したり個々に司法判断を仰がなければ結論は出ません。つまり確答は難しい質問です。

ここからは私見込みで書きますが、仮にその不動産屋自身が池を埋め立てて開発し質問者へ販売したにも係らず、元から山林だったという虚偽の説明をしていたならば争っても質問者に分があると思います。
しかしある程度長期間に渡り、現況山林（原野）として存在していた土地を開発し質問者へ販売したとすると、そこまで昔（程度問題ですが）に遡って地歴を明確に説明する義務まであるとは思えません。
揚げ足取りのような話になりますが、何万年も前の大昔は海だった土地だってあるでしょう。

宅建業者は地歴学者ではありませんので、ある程度の注意をもって知り得ることの出来る情報だったのかどうかが肝心だと思います。逆に言えばそれ以上突っ込んだ範囲で興味対象となる部分については、消費者（質問者）個人個人で調査探求していく部分かと思います。
1）虚偽の説明をすること
2）業者の立場では当然把握していなければならずに説明義務が生じるもの
3）業者の立場でも把握するのは困難で説明義務まではないもの
とは別なので今回がどれに該当するかです。

合意解除出来れば良いのですが相手方が認めない場合には、池であったという事実とそこから現在に至る経緯等によって手付返還白紙解除が可能かどうかが分かれる話だと思います。

お礼

詳しい回答ありがとうございます。
beyondthetimeさんの話によると手付金が戻ってくるのは難しいようですね。結果がどうであれ工務店にかけあってみるつもりです。
beyondthetimeさんの話は今後の参考にさせていただきます。
本当にありがとうございました。

回答No.2

aki1202

私の知っている範囲でお答えいたします。東京都内で不動産関係の仕事をしております。通常、過去の地歴を調べるときは国土地理院作成の地図（国会図書館にあります。）を過去にさかのぼって調べます。質問者様のお住まいがわかりませんので、距離的に厳しいのであれば、地元の公立の図書館等に問い合わせてみて下さい。
但し、その土地が池だったと言っても簡単に契約解除出来るかは不明です。売主の工務店が、従前地が池だったことを知っていて山林だったと隠していた場合は、明らかに重要事項説明の義務違反ので宅建業法違反可能性がありますが、確かに近年においては山林であった場合で質問者が登記簿で確認してわからなかったと同様に池であったことを知らなかったからと主張された場合は、微妙です。まずは、池である事の証明するより先に、地元の方ならそこが池だったのをだれでも知っているのかどうかを周辺で聞いて下さい。

お礼

aki1202さん、詳しいお答えありがとうございます。
私は茨城に住んでいるため国会図書館には行けないので、明日ひとまず図書館に行って調べてこようかと思います。
　契約解除についてはaki1202さんの言う通り、池だったと言ってもすぐに解約できるか分からないですね。そこの土地周辺には昔から建っている家が何軒もあるので、思い切って聞いてみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

May_K

今住んでいる家の土地が元水田（地目：農地）です。
いつ頃まで池だったかを調べるには地元の図書館に古い地図が保管されている筈なので、遡って調べてみては如何でしょうか？（うちの町名は「小川」なので、心配で20年位前の地図を見たりしました）

重要事項に「元は池であった」という説明がないため契約は無効というのは、どの程度前まで池があったのか、それと地盤改良で対応不可なのかを考慮する必要があると思います。この辺は詳しくないので、お役に立つことが出来ません。

お礼

図書館に行って調べればいいんですね！明日早速調べてこようと思います。
契約解除についてはMay_kさんの言うとおり、どの程度前まであったか、地盤補強すれば大丈夫なのか、よく調べてから判断することにしました。ありがとうございました。