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建築条件付き売買なのに請負契約を結ばず土地と建物の売買契約を一本化って?

以前 こちらで建築条件付き土地売買について 質問させていただきまして いろいろとご助言いただきました。 どうもありがとうございました。 お陰様で その後間取りの打ち合わせが 進んでおります。 今 間取りの打ち合わせも 最終段階に入り 次は 建物の請負契約になると思っておりましたが 工務店より 「建物の請負契約は 結ばず 次は土地と建物の一本化した契約を結んでいただきます。」との事でした。 現状 私達は 建築条件付き土地の売買として 土地のみの契約しか交わしておりません。 (現状 不動産仲介手数料も土地のみにしかかかっておりません。不動産営業からは 次は 建物の請負契約と聞いておりました) (1)建物の請負契約を結ばずに 土地と建物の契約を一本化というのは  通常あることなのでしょうか?  その場合 仲介手数料は両方にかかってくる可能性はありますか?   また そうした場合の デメリット等はありますか?  ちなみに 土地の売買の際の契約書には   「3ケ月以内に建物の請負契約または土地建物の売買契約を結ばなけ れば 白紙撤回可能」との 項目が書いてあります。   (3)建築申請は 工務店の名前で出すようです。  通常建築条件付きですと 施主(自分達)の名前で出すと思うのです が 工務店の名前で出された場合 デメリット等 のちのちなにか  影響が出てくることはありますか? (4)現状 オプション金額等が 200万を超えています。  請負契約の際に まとめて金額交渉と思っていたのですが   これを 結ばないとすると どのタイミングで交渉をすればよいの  か、、、   当初 参考プラン(具体的な間取り無しの言葉のみ 75m2+吹き抜 け 屋上つきと記載)で屋上がついておりましたので 我が家は屋上 は無しで 6畳程度のロフトに、、、としたところ 見積もりが 今 103万と出てきております 他社で調べたところ   有名大手メーカーでも 床を貼るだけであれば  4.5畳で30万程 度との事でした。  そのほかのオプションも かなり相場よりも高いと思われる金額でで てきています。  一番最初に出てきた 間取りプランのたたき台から 部屋のドアなど 3つほど減ったりしたものは 特に引かれておりません。   (5)土地の売買金額は 3650万 建物1100万の金額なのですが  「屋上付きの建物が1100万で建つのに この内容のオプションで 200万 オーバーになるのは 納得が出来ない」と言ったところ  「土地に対しては消費税がかからないので うちは建物は大きくても  小さくても 一律1100万で見積もっています。実際    建物は1100万では 建ちません」といわれました。   となると 私達は 実際3650万しない土地なのに 上乗せされ  た分の 仲介手数料を 払っているのですかね、、、?   (6) 請負契約を結ばないとすると その際 特約事項としてつけようと  思っていた項目等)は 追記できないのでしょうか? 長文で いろいろと質問してしまって申し訳ございません。 分からないことが 多くご質問させていただきました。 よろしくお願い致します。  

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noname#78261

再。 建築条件付きでも差額は差額ですからね。 きっとあちらもかかるものはかかりますとしかいわないでしょう。 ざっと予測してもロフトのはしご、足場の追加、外壁の追加、窓の追加、断熱材の追加、内装代、大工の手間、屋根葺、樋工事から一式○万円の防水工事はほぼ金額は変わらないでしょうし、ドアなんて数万です、もしかしたら設計図面変更代建築士に払うのかもしれません。簡単にいえば坪34万だから天井高さが低いけど1100万で22.6坪なら坪48.6万2/3でやってあげるということですからまんざら暴利でもないですね。おそらく 私も1100万では厳しいと思うし、何しろ業者がそう言っている。 1100万以上かかる家をねだんでつって割安感で買わせようとしている業者にオプション代だけまともに値交渉しようってのが難しいと思いますよ。 もし、値交渉するなら建物請負契約工事用の見積書をださせてその見積書で詳細に検討するべきでしょう。そうしたら建物の金額が上がり、土地の契約に含まれているはずの建物の金額を返してくれということになり土地契約ももめることになるでしょう。 はじめから建売契約つまり商品売買契約にするつもりのようなので工事の詳細は出さないで手間を省こうっていうことでしょう。 担当者が通常と言っているのはこれは宅建業法の試験には出ない分野だからかもしれません。誤った理解です。 http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm 私は弁護士ではありませんが もともと工事請負契約する気がないのに建築条件付きと広告に載せて販売したことはおとがめなしとは思えませんね。虚偽掲載です。 それが通常なんて言ってる業者でよろしけば進める。 いやなら断る。の2者択一でしょう。 そういえば神奈川の○○建設は宅建法さえもS不動産と破ってましたね。友人の土地購入ですが建築士の私が電話しておかしいだろう問いただしたら守りに入って友人はおかげで有利に土地が買えたと喜んでくれました。ま、土地は悪くないのでね。 どうやら大手って言っても怪しいこともあるもんですよ。

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質問者からのお礼

私達も 納得できない場合は 白紙撤回する心つもりでおりますが そのまま 泣き寝入りしたくもないので その場合は専門家に今回の流れで 相手側に不備がないかなど 相談に行きたいと思っております。 建築条件付として 広告を出し 建物1100万と書面にも記載されているのに 「1100万で建つわけないです」というのも こちらも 虚偽記載に当たりますよね(ー -)、、、 不動産営業が 「通常の建築条件付の流れで、、、」といってくるのは 私達が工務店と話をしていると 営業から聞いていた内容と食い違う事になるので その都度確認すると 通常の建築条件付の契約の流れ、内容として問題のないまともな返答が返ってくるのです、、、 で 実際 工務店と話をすると またまた 違うぞ?、、、という感じです。 まずは  不動産営業に 請負契約を結ばないというのはどうしてか? ということを 確認してみようと思います。 その後  kei4912様のご助言でありました >値交渉するなら建物請負契約工事用の見積書をださせてその見積書で詳細に検討するべきでしょう。 これを言ってみようと思います。 どうもありがとうございました!(^ ^)! (文字数オーバーでしたので 補足欄と2つに分けて投稿させていただきました)

質問者からの補足

kei4912様 再度のご回答どうもありがとうございます。 なるほど。。。 知り合いの工務店に見積もりを見せたところ 通常 屋上の方が高いのにこの差額はありえない! といわれたので そうなんだと思い込んでいたのかもしれません。実家を建てる際(注文住宅にて)に 値段の都合で屋上をあきらめて ロフトにしたという経験もありまして、、、 一口に屋上といっても いろいろと安く作る方法があるんでしょうね。。。 勉強になります。ありがとうございました ちなみに ロフトは窓をつける場合はオプション 梯子はなく固定階段です(屋上に行く際にもこの階段はついているものですのでこれに関しては オプション金額は発生しないもののようです) まぁ kei4912様のおっしゃっているように その他のオプションに関しても まともな業者でないのにまともな金額で見積もりをだせという方が 無理なのかもしれませんね(^ ^;) >もともと工事請負契約する気がないのに建築条件付きと広告に載せて販売したことはおとがめなしとは思えませんね。虚偽掲載です。 このお言葉が聞けて心強い気持ちになりました。 ありがとうございます。 工務店に先日の打ち合わせの際 なぜ請負契約にならないのか確認したところ 「うちは建売業者なので 請負契約をするという流れはやっておりません、、、」との 潔いくらいの答えでした(^ ^;) そんな土地を 建築条件付として売り出している不動産業者に問題ありな気がいたします。 ○○建設は うちの知り合いも いろいろやられたようです。 大手といっても安心はできませんね、、、 我が家にも kei4912様のような 友人がいれば心強いのですが、、、

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その他の回答 (3)

  • 回答No.3
noname#78261

1)よくある建売形式に変更パターンです。これはローンの関係でなんて言うこともあるようですが、一本にすると仲介料は建物分も払うことになるとおもいますよ。でも法で決めているのは上限%ですから本当に払うことになってしまうのかは取引ごとに確認が必要です。 2)はないので3)建築主は建物の工事に疑問があれば監理者や施工者と対等にやり取りする法的権利があります。それがないので業者任せの工事になります。 4)ドアがひかれないのはごく普通のやり方でしょう。 屋上タイプは小屋裏がなかったのですから100万でもおかしくはないでしょう。こんなにするとは思わなかったなら今やめましょう。ここで決めなければ、軸組計算も申請もやりなおしになりますのでさらに費用を請求されますよ。メーカーは屋上からの金額じゃないでしょう。 5)1)でいう仲介料をもらわない代わりにそうしていることは考えられます。だけど、屋上の作り方によっては決して屋上は普通の屋根より値段が高いというわけではありません。思い込みではないですか?ま、正直に建物は1100万では・・なんて言っているようじゃかわいいけどずいぶん適当な業者です。まずはやめたほうがいいでしょうね。 6)何を追記するつもりかわかりませんが商品売買契約はあるものを納得して買うのが基本です。出来上がるだろう建物と土地に対してつけられる特約はかなり範囲が狭い(支払方法ぐらいの特約ならあるかもいしれませんが)と思われます。

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質問者からのお礼

ご回答どうもありがとうございます。 kei4912様の ご回答の >3)建築主は建物の工事に疑問があれば監理者や施工者と対等にやり取りする法的権利があります。それがないので業者任せの工事になります。 建売形式に変更するという事は そうゆうデメリットが出てくるということですね 大変参考になりました。どうもありがとうございます。 4)に関しては 建売契約の場合はそうだと思うのですが 現時点では  私達は 建築条件付の土地売買として契約を結んでいます。   それでも 普通のやり方なのでしょうか?   また ロフトの金額は 屋上との相殺金額として   差額として103万が提示されています。(記入し忘れてました。  すみません)   屋上へ出るドアも無くなっている事や 防水加工等考えても 相殺  で103万というのは いくらなんでも高いような気がいたしまし   た、、、 私達としては 建築条件付として 契約を結んでいるわけで なぜ 建売契約に変更しなければならないのかは 納得できません。 不動産営業に再三確認した際は 「通常の建築条件付の流れです」 との説明を 受けています。 今回の件に関しては まだ 不動産営業には確認とっておりませんので その旨再度 確認していきたいと思います。 まぁ 結局は適当な業者だと言う一言に つきますよね、、、 (^ ^;) どうもありがとうございました。

  • 回答No.2

 あなたが納得できるまで、その工務店と話し合ってください。  納得できなければ、期限切れで白紙解除となるでしょう。完全に納得できれば建売となっても構わないとは思います。  その土地がものすごく気に入っているのであれば、やめておけとも賛成とも言えません。 >私達は実際3650万しない土地なのに上乗せされた分の仲介手数料を 払っているのですかね、、、?  このようなことはあなたが近隣の相場を調べた上で購入したのであればあり得ないでしょう。何も調べないまま契約したとは思えないのですけど。  繰り返しますけど、ここに質問するよりも、業者としっかり話しあって納得できるかどうかでしか無いと思います。

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質問者からのお礼

早速のご回答どうもありがとうございます。 私達も 納得できない場合は 白紙解除とするつもりでいます。 土地価格は 実際の相場よりもやや やや高めではあると思いますが  日当たり等を 考えますとこの値段でもしょうがないのかな、と思い 購入にいたりました。 私達の購入した土地は もともと大きなお屋敷だったものを いくつかに分割して売り出した為 業者は相場より 大幅に安く仕入れているであろうと推測されます。 私達としては 不動産営業の担当者が 当初 青田売りで売ろうとした物件を 私達に違法では、、、?と指摘され 無理やり  建築条件付として変更し契約した「とりあえずの 建築条件付宅地売買であったのでは、、、?」と思っています。 そこで 工務店との話の食い違いなどが 出てきて どんどんつじつまが合わなくなってきているのでは、、、?と 思っています。 再度 不動産営業に詳細確認してみます。 どうもありがとうございました。

  • 回答No.1

私は来週 家と土地を契約するものです。 うちの場合は建築条件ではないですが、家を買うにあたり 本を買って勉強しました。  今回の件に関して、簡単してもありました。 (著作権にかからない程度に)抜粋します。 (1) 良くあります。 建売りの場合 建築確認を出し許可かでなくては 広告出したり売ったりできません。 そこで、不動産屋は 手間と経費を削減し、かつ 少しでも早く 土地+建物を契約させてしまおうって魂胆です。 パターン的には 簡単なラフプランと総費用額を出し 建築確認を とります。 そして許可がでたら一つにまとめ『建売り」として 売るのです。 なので、『建売り』と解釈されるので、(土地+建物)と考えられ 土地と建物の合算で仲介手数料が取られる可能性があります。 (3) 公務店ということは ますます『建売り』の転換では?と 私は 思ってしまいます。 (4) 請負契約を結ぶ前にしっかりとその辺は確認しておいたほうが いいでしょう。契約してからでは値下げの交渉なんてしません。 予算オーバーなら どれかを諦めろと言われます。 (5) 何坪の家かはわかりませんが、どう考えたって1100万で建ちませんよ。 てか、大小問わず1100万で見積もりってありえないです。 土地も何坪かわかりませんが、家に対して、高すぎるような気がします。 質問者様の仰る通り 仲介手数料欲しいからのような気がします。 (6)は すみません良く分かりません。 (1) 仲介手数料はしっかりと確認しておく必要があります。工事請負に   仲介手数料は発生しません。しかしながら、合算し「建売り」と   主張されると、両方にかかってくる場合があります。 (2) 見積もりは十分に綿密か。 総予算をしっかりと出してもらって   下さい。そして欲しいものに関しては契約を結ぶ前に入れてもらい   交渉してください。あとから足すオプションには値引きがし辛いのが   現状です。 (3) 見積もりの出し方がおかしいです。 建物の大きさに左右されない   のはおかしいです。 感想:大変申し訳ないのですが、質問者様の文を見ると危険な香りが    するように思います。    仮にしっかりとチェックしてよかったとしても、そういった業者    ですと、あとあと、欠陥や、いざ建ったときに「話しが違う」    「こんなはずではなかった」「聞いてない」って言葉が    連呼するのではないかと思われます。    今一度しっかりと確認を行い、もし不安が残るのでしたら、    結ぶ前に白紙撤回することをオススメします。        あくまでも素人意見なので参考までに。       

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質問者からのお礼

早速のご回答 どうもありがとうございます。 やはりおかしいですよね、、、(- -)、、、 これでは 普通の建築条件付土地売買の流れとは違ってきてしまいます。 不動産営業には 再三 通常の建築条件付の流れで進むのですよね、、、?と 確認したにもかかわらず、、、 私も この内容ですと 「建築条件付」という言葉をかくれみのにした 実質は「建売契約」であると思っています。 毎回 おかしな点 不明点があると 不動産営業に問い合わせてまいりました。 問い合わせをすると 通常の建築条件付の流れに即した まともな内容の返答で返ってくるのですが 工務店側と話をしていると またおかしな話になってくるのです。 おそらく 当初 不動産営業は「青田売り」で売ろうとした物件を 私達に違法では、、、?と 指摘され 「とりあえずの建築条件付」に変更して契約をとったのではないかと考えられます。 大手不動産会社の店長という立場の方でも こんな手法を行うとは、、、と 少しあきれ返った気持ちでいます。 で 工務店側の認識と 不動産営業が私達に説明している内容の食い違いがどんどん ひずみになって つじつまが合わなくなってきてしまっているのだろうな、、、と感じています。 見積もりに関しても オプションの出し方も  「建売」の建物があって そこから追加した事項に関しては オプションとされていると思います 普通の見積もりでないことは明らかです。 もともと 言葉でしか説明をされていない建物に対して なにを基準に プラスとして出しているのか、、、 不動産営業には またしても 説明されていた内容と違う、、、ということを 言い 詳細確認していきます。 納得できなければ 白紙撤回しかないですよね。 どうもありがとうございました(^ ^)

質問者からの補足

お礼をした後に 追記なのですが  (5)の件は 土地 29坪 建物75m2になります。 私達も 75m2の建物が 1100万で建つとは思えませんが 契約事項の建物欄に 参考価格1100万と書いたのは  工務店なので 「出来るといったのだから やっていただきましょうか~」といった強気な構えでいます(笑 ちなみに 「このくらいの建物が標準価格で建ちますよ」といった 参考の家を何軒か見せてもらっています。 (間取等は違うので 標準仕様の建物の確認といった形です)

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    話の経緯はこのような感じです。 (1)8月に土地探し込みで住宅建築をお願いしておいたHMから建築条件付の土地を勧められました。 (2)HMから聞いていた建物の概算金額(簡単な間取りと広さ程度の打合せで出していただいた金額)と土地代金を合わせるとなんとか予算内だったので土地売買契約を結びました。 (3)土地代金は当初打合せで決まっていたので土地売買の契約後すぐに支払い、登記手続きを行ってもらいました。(登記も済んでいるようですが権利書はもらえません。) (4)建物建築請負契約の手付金を支払い、間取りや設備を打ち合わせておりました。(まだ建物建築請負契約は結んでいません。) (5)HMから出てきた建物の見積金額は当初聞いていた金額をはるかに超えていてとても予算内にはおさまりません。(HMは高くなった原因は私の設備仕様が一般よりも高すぎるとのことです) (6)建物・設備の仕様は全く落としたくない以上、この土地をあきらめてもっと安い土地を探そうと思います。 このような場合、土地代・手付金は返ってくるのでしょうか?土地売買契約書には建物建築請負契約が契約されない場合、代金は返還すると書いてありますし、手付金は入金しましたが建物建築請負契約はまだ契約していません。また、ここまで話を進めてきて契約を解除した場合、何か違約金をHMから請求されるのでしょうか?

  • 建築工事請負契約の解除(長文)

    ある工務店と手付金1万円を払って建築工事請負契約をしました。 この時点では土地は決まってなかったのですが、建物を選考契約して土地を探すことになりました。 先日、いい土地が見つかり、こちらも契約(この土地は仲介)をして、現在ローンの本申込み直前(事前審査はOK)という状況です。 ところが、あきらかに建物の金額が高いと思うようになり、何とか建築工事請負契約を解除したくなってしまいました。 できれば、土地だけこのまま取得して、建築工事は他の工務店なりに依頼したいです。 建築工事請負契約書には・・・ 「本契約の解除の場合、甲(私です)は本契約の解除により乙(工務店)に生じた損害金として、請負代金の20%を賠償するものとする」という条文があります。 契約解除する場合、違約金として無条件に請負代金の20%を支払わなければならないのでしょうか? ちなみにまだ、建物に関しては何も話が進んでいません(注文住宅・フリープランです) 気になるのは、土地を取得する以前に建設工事契約を結んだことです。 具体的には、建設工事の契約日は1月24日、土地の契約日は1月31日です。 建設工事契約書には、施工場所に契約日時点で契約成立していない土地が記されています。 現在は土地の契約書を交わしローン承認待ちなんですが、こういう建設工事契約書は無効にならないものでしょうか? 土地の契約より前に建設工事請負契約をすることは法律的にOKなのでしょうか? 勝手な事情であるとは重々承知しておりますが、ぜひ、教えてください。お願いします。。

  • 工事請負契約について

    いつも参考にさせてもらっています。 今年マイホームを建てる計画をしています。 そこでお聞きしたいのは融資と工事請負契約についてです。 すでに融資先は決まっていますが今日、金融機関の人に 「今の金利で実行するには今月中に建物の おおまなか見積もりと工事請負契約が必要です。」 といわれました。 現在、間取りの設計がおおむね決まっているのですが これから見積もり・建築確認をする予定です。 この段階で工事請負契約をするのはどうでしょうか? 建築確認は後でもいいかな・・・と思っているのですが 間違っているでしょうか? また、工事請負契約をするとその後に発生した 細かな変更は追加料金となってしまうのでしょうか? 金利を重視するべきか、請負契約を重視するべきか 悩んでしまいました。 明日、工務店で間取りの確認・見積もりをする予定です。 請負契約のことは全くわかりません。 どなたか教えてください。