建築条件付き契約でなけれど、土地契約と同時の建築請負契約の確約っていう

質問

建築条件付き契約でなけれど、土地契約と同時の建築請負契約の確約っていう不思議な契約

工務店（請負と不動産業部門を両方持つ）がよい土地が見つけてきてくれたのですが、「うちの工務店で請け負うことを条件に仲介します」というものでした。売主がその工務店の親戚で売主もその条件を承諾しているとのことでした。

「それって、いわゆる建築条件付土地売買契約ですよね」と聞いたところ
「いえ土地と建物は別の契約となりますが同時契約となります」と工務店が返答するので、
「それは実務上双方にとってトラブルの原因になりかねない。本当に大丈夫か？」と買主（＝私）が問いただすと、
「土地の売買契約（＝手付金付あり）の成約時に建築請負の覚書を交わしてもらう程度でいい。覚書には○○工務店でこの先１年以内に建築請負契約を締結しますという内容で、違約金を１０万円程度納めてもらえばいいです。あくまで土地の売買契約には建築請負の文言は入りません」とあっけらかんとして工務店側は言っている。

土地は気に入っているのですが、はっきり言ってそこの工務店はいまいちですが、建築条件付ならば仕方がないと思っていました。
これらの条件下で、土地の売買契約を完了させ、その後僕が気が変わったと申し出て、覚書の内容を破棄して１０万円の違約金を払えば、事実上の建築条件という工務店側からの建築の縛りから開放されるということでしょうか？法律上可能でしょうか？

あまりににも工務店の不動産部の担当が契約実務に精通していないので、それが逆にトラブルになりそうで心配です。
教えてください。

回答No.2

kitchy · ベストアンサー

ご質問の通り、全く不可解な契約ですね。
「1年以内に建築請負契約を締結します。」という部分だけをとっても、
請負契約には、仕様、工期はもちろんのこと、何より請負額が記載されます。
何が何でも契約する。となれば、工事内容も工期ももちろん請負額も言いなりになることであり、
とても契約できる内容とは言えません。

ただし、ご質問者が言われるように工務店側もさほど悪質なわけではなく、
「できれば、是非々々、うちに施工させて下さいよ！。そうじゃなかったら１０万円罰金…」
という程度のノリかもしれませんね。
もし、その土地が大変、気に入られて、上記の程度の建築条件付きなら、
違約の場合の規定を、よくよく確認された上では締結されても良いでしょう。
１０万円だけの違約金でしたら、良く吟味された見積もり合わせで、
正式に決められた請負業者の見積額から１０万円引いてもらうことは、
さほど難しいことではありませんし。

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

threemound

建築条件付土地売買契約とは、文字通り建築契約が成就しなければ土地契約も成立しない、と言う契約で買主に不利益をもたらす可能性が大きいことから「独禁法違反」の見方もありますが、売主自身かその代理人でないと出来ないことは言うまでもありません。

　買主に不利益をもたらすことの無いように、業界での申し合わせもあるようです。
その中には「建築契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含めて一切の預かり金を返還する」という事項もあるようです。

　工務店てはあくまで別の契約、と説明しているようですから「建築条件付土地売買契約」では無いと考えられます。

　建築請負を仲介の条件にすることは大きな問題があると考えられます。しかし、現実にこういう業者が多いこともまた事実です。

　どうしてもこの土地を手に入れたいのであれば、建物建築の覚書を同時締結し、建築契約に至らなかった場合の違約金は10万円に限定し、それ以外の責任は負わないと明文化することで土地は手に入るでしょうし、法律的には最悪、10万円を投げる覚悟があれば、と思います。
争えば10万円を取り返すことも不可能ではないかもしれません。(現実的ではありませんが)

　しかししかしです。建築覚書の破棄を含め、万一将来考えうる土地取引のトラブル(例えば境界紛争・土壌汚染・排水権等)が発生した時に(しっかりした業者なら発生しませんが)真摯に対応してくれるかどうかの見極めはとても重要と考えます。

　トラブルになれば最後は法律による解決しかありませんが、極力そういう事態は回避するべきと考えます。工務店の担当者にいま一つ「信」かおけないのであればその上司との面談を求めるのも一法ではないでしょうか。

　参考になれば幸いです。

お礼

短い文章ながらこちらの状況を察していただきありがとうございます。

＞建築請負を仲介の条件にすることは大きな問題があると考えられます。しかし、現実にこういう業者が多いこともまた事実です。

土地の売買の仲介を請負業務契約を条件とすると、土地を持っている工務店や不動産業者に顔が利く工務店に有利な請負契約を結ぶことになり、消費者に良質な住宅うぃ持つことができるか疑問です。
過去の判例はどうなっているのでしょうか。