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建築条件付契約後の土地分筆は契約履行着手?

建築条件付の契約を解除しようと思っています。 当方条件 ・土地売買契約済み ・建物請負契約・未 請負契約締結日まで契約が成立しなかった場合 白紙で解約できるとの説明を受けています。 ただ一つ心配なのが 元々一区画の土地を分筆可という事で 約半分の土地について契約させていただいたという事です。 今回、こちらで勉強させていただいて過去の質問に以下のものを見つけました。 http://qanda.rakuten.ne.jp/qa2281100.html こちらでも土地分筆は契約履行着手になって違約金が発生するとあります。 当方の事情と異なるのは、建物の請負契約まで済ませているという点でしょうか。 ただこちらも初めの土地の形状と違う形で契約させていただいたという負い目があります。 この場合、契約解除をしたら違約金を取られてしまうのでしょうか? 重文説明の際には、分筆についてそのような事は一切教えて貰っていません。 そもそもこういう契約の場合、分筆手続きは何時頃行われるものなのでしょうか? 土地売買契約直後? 或いは請負契約を停止条件としているので 請負契約締結後なのでしょうか? その点についてもご教授戴けたら嬉しく思います。 本当に困っています、よろしくお願いいたします

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  • 回答No.3
  • skyyks
  • ベストアンサー率34% (123/361)

NO2です。 >つまり、不動産会社が登記に着手していても契約履行の着手とは見なされず >その事については違約金は発生しないと思っていいのでしょうか? 発生しません。問題ないです。 半分と意志表示したことが気になるかもしれませんが、 契約書が全てです。 契約書をよく見れば分筆登記代は売主負担と書いてあるはずです。 建物の契約と同時に土地代の支払になっているなら、分筆登記はもう済んでると思います。 解約となれば嫌味を言うかもしれませんが、もし言われたら、なお更そんな会社と契約しなくて よかったと思う方が精神衛生上もいいです。 >一応、正当な理由とされているものです。 不動産の営業マンはそんなことでへこたれないです。 解約することができることも法が認めた立派な契約の一部です。 いい土地・建物捜してください。 .

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  • 回答No.2
  • skyyks
  • ベストアンサー率34% (123/361)

回答にならなかったらすみません。 建築条件付きはご存知のとおり、土地売主の都合で自分とこの指定店で建てて下さいですから 、契約条件も緩和されて建物の契約が成立しなかればキャンセルとなるわけですよね。 本来なら気にいった場所(土地)に気に入った業者に建ててもらいたい。 それをうちの指定店でないとダメだよ、そのかわり建物の契約でもって本契約成立にします。 てなことで建物の契約が成立してないわけですから白紙撤回でしょう。 >ただ一つ心配なのが >元々一区画の土地を分筆可という事で このことなんでご心配されますか? これ広くエンドユーザーを募集するための売主都合であって、質問者さんはこのとおり1区画は無理でその約半分くらいでいいと思ったわけでなんの責任があるのでしょう。残りの土地が売れようが売れまいが 契約とは関係ない話です。売れなければ売り主の事業者能力がないということです。 >初めの土地の形状と違う形で契約させていただいたという負い目があります。 立派な方と思いますが契約が全てです。 そもそも分筆登記代は売主負担なはずです。 もしかして負い目というのは、売主が1区画で売りたいというのをあなたが2区画の登記代は出すとでも 言われたのでしょうか、それなら負い目でなく契約だし分筆登記が済んでいるなら登記代を持つことに なるでしょうけどね。 相手はプロの不動産業者ですよ、白紙撤回になるリスクがある物件を先行して分筆登記するなんて普通はしません。 なぜなら、分筆登記は所有権をあなたに移す直前にやればいいわけで、その次期は建物がやがて完成する ころにするものです。 >そもそもこういう契約の場合、分筆手続きは何時頃行われるものなのでしょうか? 上記でもふれましたが、建物の契約前に分筆登記はめったにしませんし、分筆登記代は業者持ちだし、 分筆登記は業者があなたに引き渡すための手段で目的ではありません。本来、エンドユーザーさんは業者におまかせでいいし、関係ないのです。 ただ土地を担保に融資を受けてとなると建物契約後に速やかに業者が依頼した土地家屋調査士がやります。繰り返しになりますが費用は業者持ちです。 もちろん、分筆登記代を質問者さんが持つという契約になってたら当然負担ですが、そんな契約は普通はしません。

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質問者からの補足

分筆登記は当方が持つという契約にはなっていませんし そのような事も申し出てはいません。 ただ当該物件について、半分ならという申し出についてOKを戴いたという流れです。 つまり、不動産会社が登記に着手していても契約履行の着手とは見なされず その事については違約金は発生しないと思っていいのでしょうか? 土地残金引き渡しは請負契約締結期日に設定されており それと同時に所有権の引き渡しが行われるので、 先の回答者様のおっしゃる通り、登記にそれ程時間がかかるなら もう登記は開始している事と思います。 契約を解約する理由は詳しくは書けませんが 一応、正当な理由とされているものです。

  • 回答No.1
noname#184314

契約内容を見てみないとはっきりとは答えられませんが、 土地分筆を完了するまでに、ほぼ40日ほどかかります。 売買の最終決済が行われる40日前までに、申請すること になりますが、通常は、契約後すぐに分筆申請をすると 思います。 なぜ、解約したいのかは、その理由にもよりますが、 ローン特約が付いている場合で、ローンが通らなかったと きをのぞき、それは買主の都合となりますので、違約金発 生の対象となると思います。 上記に関しては、土地の持ち主と建築会社が違う場合ですが、 土地の持ち主が、建築会社の場合は、建築請負契約が完了し ないと、分筆申請を出さないと思います。 いずれにしても、契約書とその土地の謄本を確認してください。 実際に、建築会社に尋ねてみてもいいと思います。

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質問者からの補足

分筆登記は当方が持つという契約にはなっていませんし そのような事も申し出てはいません。 ただ当該物件について、半分ならという申し出についてOKを戴いたという流れです。 つまり、不動産会社が登記に着手していても契約履行の着手とは見なされず その事については違約金は発生しないと思っていいのでしょうか? 土地残金引き渡しは請負契約締結期日に設定されており それと同時に所有権の引き渡しが行われるので、 先の回答者様のおっしゃる通り、登記にそれ程時間がかかるなら もう登記は開始している事と思います。 契約を解約する理由は詳しくは書けませんが 一応、正当な理由とされているものです。

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