【売買契約時＆銀行決裁の時には・・・】

質問

皆様、宜しくお願いします（尚、今回のお問合せは、これまでこの掲示板で質問してきた物件とは異なる物件に関するものです）。

中古マンションの購入をするところです。いくつか心配な点があります：

１） 物件の売買契約時に、不動産手数料の半額相当を仲介した不動産屋さんに支払う、となっていますが、これは普通なんでしょうか？
２） 銀行決裁（＝引渡し）までに、契約を解除した場合、不動産手数料の残額は支払わないとしても、既に支払った金額は戻らないのでしょうか？
３） 売主さんの都合で、売買契約時よりも前に、権利書の提示をしたい、と言っています。売買契約時には提示されなくてもいいものなのでしょうか？
４） 諸事情により、売買契約締結日から２～３週間後に、銀行決裁があります。銀行決裁までの２～３週間に、売主さんが第三者に権利を譲渡してしまい、結果として、手付金だけ詐欺にあう、なんて心配ありますか？ある場合、防止策はありますか？売主さんは、契約後、海外に移住すると聞かされています。
５） 銀行決裁の２～３週間後になって始めて、謄本が買主に変わる。変更の手続きに日数が必要だ、と不動産屋さんに言われています。これは本当でしょうか？

毎度の低レベルな質問ですが、不安になっております。どなたかお詳しい方、ご回答お願いします。

回答No.3

noname#22812 · ベストアンサー

毎度お世話になります。
1）やり方は色々で「契約時に半額、決済時に残り半額」又は「決済時に一括」などですが半額ずつ支払うやり方も普通とは言えます。

2）仲介手数料は成功報酬なのですが、決済まで至らなくても「契約締結」が一つの成果となり、その後売主都合、買主都合による契約解除があった場合（ローン特約等は除く）でも規定報酬の請求は正当なものです。支払済みの金額が戻らないかどうかというレベルではなくて、残額の請求の心配をするべきです。
媒介契約書をよく確認することと、決済時一括支払いでは駄目か？又は決済まで至らない場合には報酬の請求はしない条件にならないか？の交渉をする事が質問者を有利な立場にすることとなります。（基本的には難しい交渉ですがプロ同士ではよくあることです。付き合いが大切なので）

3）契約締結時に権利書を見せて貰っても確認程度の意味合いしかありませんので基本的には不要です。必要になるのは決済時、移転登記申請書類としてです。

4）「手付金だけ詐欺にあう」という可能性はいつでも0ではありません。やはり取引する相手方の信用というのは不動産売買に限らず大切なものです。防止策というのも難しいですが契約締結後は各々責務が発生しますので、それに基づいて処理するしかないでしょう。

5）決済当日に司法書士が移転登記必要書類を登記所（法務局）に持ち込んで申請するのですが、その移転が登記簿に反映されるまでには1、2週間程度要するというのは本当です。

お礼

こちらこそお世話になります。
毎度の名回答、ありがとうございます。

参考になりました。

回答No.4

noname#25310

＞１

普通です。

＞２

仲介手数料は原則として、「金銭の移動があった場合に」発生します。
なので、ローン特約で白紙解除の場合は手数料は発生しません。
それ以外の買主売主どちらかの都合による解約で、手付金や違約金が売主と買主の間で移動した場合は、仲介業務の成立とされて手数料が発生します。
この場合は仲介手数料の残額も支払わなければなりません。

＞３

権利書は特に必要ないのですが、登記簿謄本などは売買契約の際に必ず必要になります。これは売主側が用意することが多いですが、自分でもローンを組む際などに取り寄せる必要があります。
売買契約前にこれできちんと抵当権など権利関係は確認しておくべきです。

＞４

あなたと売買契約を締結したら、売主は他の人と契約することはできません。二重契約となるからです。ですから第三者に故意的に権利を譲渡するということはあり得ません。

ただ、最悪のケースとしては、売主の破産があります。
破産した場合は債権者がその物件を押さえますし、あなたの手付金も
帰ってこない可能性が高いです。
ですから契約前にどんな抵当権がついているか、あなたとの決済によって抵当権抹消ができるのかを、よく確認しておくべきです。

また別の問題として、手付金を預かるのが売主本人である場合、決済前に使い込んでしまうというケースもあります。結果として売主都合で売買契約の履行ができなくなっても、売主が違約金を払わないと言ったら払わないでしょう。
こういったことを防ぐために、手付金は必ず仲介業者に保管してもらいましょう。
もちろん、仲介業者の倒産というリスクもあります。

＞５

謄本に反映されるのはそれくらい時間がかかるのでしょう。
数週間後に司法書士の人から謄本が送られてくると思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

素人には分からない事だらけでしたが、大変参考になりました。

回答No.2

nanatan53

昨年売り主の立場で中古マンションの売買をしました。
その経験から。
１）私の時も契約時と決済時で手数料を半々で支払いました。
２）買い主の自己都合での契約解除であれば手数料は戻りません。また，手付けも戻りません。（一度契約が成立しているので，不動産業者に手数料の請求権が発生しています）
３）権利証はあくまで，存在している・本物であるという確認にしか使いません。実際の所有者については，最新の登記事項証明書で確認できますし，負担登記（抵当権等）についても確認できます。ですが，もちろん契約時にも権利証についての説明を受けますので提示されると思います。契約時には見せられないという事でしたら，理由をきちんと確認しておいた方が良いと思います（普通契約時には見せられないという事はないと思いますが）。
４）ないとはいえませんし，防止策はないと思います。仮に第三者に売ってしまった場合は損害賠償請求が可能です。第三者が善意（あなたに売る事になっていた事を知らない）場合は第三者に対しては損害賠償請求できませんが，悪意（あなたに売る事になっていた事を知っていたか，知り得る事ができた）のであれば，第三者に対して損害賠償請求できます。
５）決済後に所有権移転登記・抵当権設定登記がなされますので，ある程度の日数は必要です。普通１～２週間程度ですが，登記所の規模によってまちまちです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
売主さん側からのメッセージで大変参考になりました。

回答No.1

m_inoue

１．半額又は全額を支払うのが普通です

２．契約解除は契約をされた後ですから手数料は必要でしょう
　　不動産屋は契約できるまでが仕事
　　いくら戻るかは契約次第ですが貴方都合での解約なら戻らないでしょう

３．提示の意味が判りません
　　見せるだけならいつでも可能でしょう

４．契約した後に売り主が他に売れば契約違反
　　契約・民法に基づいての損害賠償などになるでしょう

５．貴方が依頼する司法書士が手続きしますが数日は必要でしょう
　　不動産屋経由での依頼でしょうか？
　　２－３週間は長すぎます

なにか貴方から積極的に解約解除をされようとしているのでしょうか？

貴方が契約に基づいて購入されるつもりなら問題になる箇所はあまり無いと思います

・貴方の都合で契約を解除されればそれなりのペナルティーを支払うのは当たり前

・相手が解除したら逆も当たり前

・詐欺に遭えば手付け金を取り返すのは困難なのも当たり前（だってサギなんだもの）
　取り返せないからサギなのです、防止策は無いでしょう

・手数料はお安いです

わたしなら決済と同時に登記できる書類一切を自分で依頼した司法書士に立ち会いで渡してもらいます（売り主は不在でも構いません）
決済時も銀行の応接室をお借りします

手付け金は本当にバクチになりますので不動産屋預かりの方が良いかも？（これも確実では無い）

お礼

毎度ありがとうございます。
大変参考になりました。