土地を親が購入し、私の名義になりますがその場合の相続税の可能性

質問

はじめまして、
macky999と申します

今回、土地を購入する事になりました。
購入目的は住宅の建設です
購入費用（土地代金）は親が出して、名義は私名義となります。

親が言うには贈与税はかからないだろう
といっていますが、
実質的には親からの援助となるので
贈与税の発生の可能性があるのではないだろうか？
と考えています。

実際にはどうなるでしょうか？

間違いなく贈与税を発生させないようにするには
１人当たり５５０万円以下に抑え、
私と妻に贈与させるという方法もあるようです。

ご存知の方いらっしゃいましたら、
よろしくお願いいたします。

また、相続税の免除の際の具体的な手順も
教えていただければと思います。

回答No.4

pott64 · ベストアンサー

住宅の場合の特例を整理すると・・

１）住宅取得資金贈与の特例
５５０万までの贈与は税金がかからない。（重要：申告必要、怠ると通常贈与と見なされる）制度の基本的考え方は、通常の贈与税の非課税限度枠１１０万を５年間にわたって贈与されたものを１度に行ったと見なして考えている。

２）住宅取得資金にかかる相続時精算課税制度の特例
親から贈与された住宅取得資金が一度に最大３,５００万円（原則分２,５００万円＋特別上乗せ分１,０００万円）までは課税されず、３,５００万円を超えた場合は一律２０％の税率で課税。親の年齢要件はない。

１）と２）ともに、贈与等が１７年中に行われ、１８年３月１５日までに、住宅の引渡しを受け、同日までに自宅として居住しているか、 同日以降遅滞なく自宅として居住することが確実であると見込まれることが要件です。両方とも建物及びその敷地に適応できます。（ＮＯ１．さんは誤り）

１）の場合は課税関係が終了しますので相続に関係しませんが、２）の場合は、相続時に贈与された金額が相続財産として加算されます。（すなわち、相続時に贈与金額相当の現金をもらったことと同じ事になる）ですので、親の財産が多く、相続税を払う場合は決してお得な制度ではありません。逆に言うと親の財産が無く相続税が発生しない場合は有利。ですので、親の相続も検討した上で制度も使うか検討する必然性が生じます。

仮に、親の財産が多く、相続税が発生するケースでは、一般的に
Ａ）敷地を親と共有または親名義にする。（相続時には路線価または固定資産倍率で評価）
Ｂ）建物を親と共有にする。（相続時には固定資産評価額で評価）
という方法もあります。ただこの場合のリスクとして、相続登記費用が発生する。遺産分割でもめる場合等のリスクがあります。言えることは、建物を所有している方が法律上の権利が強いため（法定地上権）建物を所有し、土地が親名義というのが一般的には良いとは思います。

それぞれの制度や方法にはメリットとデメリットがあります。よく理解した上でご検討ください。（なお、単なる相続時精算課税は住宅取得以外にも使用できますが６５才以上等いう要件等厳しくなります。基本は２）と同じため住宅取得の場合あまり使わないため割愛しました。）

お礼

分かりやすくまとめていただいてありがとうございます。

税務相談窓口で相談したのですが、ほぼ
同じ内容でご回答いただきました。
さすがですね＾＾

勉強していくうちに、
暦年課税、相続時精算課税等があることが分かりました。
相続時精算課税の住宅資金用に当てる場合の特例で
土地は除外されるとほぼ、どこのWEBでも説明していました。

が、
pott64さんもおっしゃているように
１７年中に土地、住宅を取得していれば、同時に
取得したとみなし、相続時精算課税の特例を受ける事が
出来るとわかりました。
※相続時の必要書類も必要

コレで、今回は現金にて親から住宅の援助を
安心して受ける事が出来ます。

ありがとうございました。

尚、申告時に必要な資料も国税庁の事例がありました。
（２）事例７ 　住宅資金特別控除の特例（相続時精算課税）の適用を受ける場合（Ｐ41～Ｐ44） http://www.nta.go.jp/category/kakutei/tebiki/h16/02.htm

１６年とありましたが、１７年申告もこれで大丈夫だとは思いますが・・・

回答No.5

nanohiko

補足

住宅資金贈与は土地単品ではＮＧですが、土地建物セットならＯＫです。この辺をもう一度検討してみてください。
ただ、今後、税制改正でこの特例は使えなくなる可能性もあるので確認してみてください。

住宅資金を使って土地・建物を奥さんの親からの贈与と合わせて1100万の援助と自己資金で足りるなら残りを自分で払えば何の問題もありません。
もし足りなければ、残りについて金銭消費貸借契約書（借用書）を作って返済事項も決め返済していけばいいですね。（もちろん銀行借入れの方が紛争にはなりませんが）

相続時精算課税の欠点は他の解答でもありましたが、もう１つの欠点は、贈与も後で相続に合算されるということです。（贈与時の時価で）

どういうことかというと、お父様がお亡くなりになってから弟さんともめる可能性があるということです。

もう一つの欠点は建物等は10年も経てば評価額なんてほとんどないのに、建てた時の価額をそのまま相続時まで引き継ぐということです。

なるたけ、暦年課税の110万円の基礎控除と、住宅資金贈与、足りない分はお父様からお金を借りて生前で処理をして、紛争の回避の為に返済の記録を取っておくのが一番良いと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。

ちょっと気になるのが、配偶者からの親からの
贈与は暦年課税の要件に当てはまりますでしょうか？

私の親から私の妻へ550万円の贈与も考えましたが、
それは暦年課税の要件外だと思っていました。

ただ、今回の特例は今年度中までかもしれないということで急いで処理したいと思います

ありがとうございました。

補足

すいません。
奥さんの親からの贈与というのは、

妻の親から、妻へ贈与し、それを妻と私で
住宅費用に当てるという事ですね。

すいませんでした。

回答No.3

pott64

この場合は購入資金は贈与となります。金銭ということです。仮にこの場合の土地の贈与とは、親が親の金で親の名義で土地を購入して、この土地を子供に贈与する場合です。この場合の評価は時価ですので、右から左に贈与の場合は当然購入価格となります。（贈与税上の結論は同じだが親の不動産取得税や親の譲渡所得の申告が発生・・無駄）

ですので、贈与税が発生します。法務局等の登記の異動も税務署はチェックしてますし、ちゃんとした処理をしてください。怠り、発覚した場合、良くて無申告加算税が（１５％）、通常の贈与税（相続税より高率）にかかります。場合によっては重加算税（３５％）も・・。延滞税は当然かかります（年１４．６％）なお、通常の贈与税は１０００万円として２７５万円です。

贈与金額や購入対価がわかりませんので安易に言えませんが、相続時精算課税や贈与特例等方法がありますので、お近くの税理士会等で無料税務相談会を聞き相談されることをおすすめ致します。

参考URL：

http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/

お礼

ご回答ありがとうございます。

贈与税をほおって置くと後から凄い金額と利息が
かかってしまうんですね。
大変勉強になります。

相続時精算課税をヒントに調べました、
＜住宅取得等のための資金の贈与を受けた場合の特例＞
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/04.htm

僕の理解では
１．住宅購入目的であれば贈与者は６５歳以上でなくてもかまわない。
２．特別控除額が2,500万円である。
３．住宅資金特別控除の1,000万円も上乗せされる
と解釈しています。

ただ、住宅取得のための資金の意味が
土地代金は住宅所得のための資金となるかは
疑問です。
それは、税務署の方に聞いてみたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

weiemes15

> 税法上は土地だろうが金額だろうが
> 変わらないんでしょうか

相続時精算課税の場合は贈与時の時価評価(取得後3年以内の財産については取得価格そのもの)ですので変わりません
土地を親御さんの名義にして使用貸借で借りておいて、相続で取得する場合は、相続時の路線価評価になりますので、一般には現金より低い評価額になりますし、地価下落が進めばさらに評価額減ということになると思います
家を建てるんでしたら、その資金を親御さんに提供してもらって暦年課税の特例を受け、その分浮いたお金で、土地を親御さんと共有という形で購入するのも手かもしれませんね

お礼

ありがとうございます。

すいません、勉強不足なもので言葉自体が分からなくて・・・

まとめると、

土地を親が購入　→　評価額が下がる　→
その後相続（親が６５歳過ぎるまで）
その時に相続する　という流れでよろしいですね。

なるほど。
但し、問題がありまして、私は兄弟が居りまして。
土地を親が購入し、住宅は私が購入するという事になっています。
親は、後々の兄弟トラブルをなくしたいがために、
土地を私に完全に譲っておきたいとの事です。

親の老後の面倒を見るつもりなので、
兄弟でトラブルも内容に思いますが、
なるべく災いの種は残しておきたくないそうです。

う～ん。やっぱり資産をもらうという事で、
税金は取られてしまうんでしょうね。

回答No.1

weiemes15

550万円の暦年課税は家屋の場合の特例なので、土地には適用できないと思います
相続時精算課税の特例ならば、親御さんが65歳以上であなたが20歳以上であれば、住宅取得資金に限らず適用できますが、その分相続財産が増えることになります
相続税に免除の手続きはありません
基礎控除額(5000万円+法定相続人の人数*1000万円)を超える相続財産があれば、課税されます

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4502.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4103.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。

550万円の特例は土地には適用できないのですね。
住宅取得とあったので、勘違いしておりました。
ありがとうございます。

さて、今回の質問で間違いがありました。
「相続税の可能性」とありましたが「贈与税の・・・」
間違いでした。

今回、購入資金の支払いは「親」
土地の名義は「私」となっています。

これらはの扱いはそもそも贈与税の対象に
なってしまうのか？という事になります。

実際に「私が買いました」という理由では
通じないような気がします。

実際には土地の贈与になるのか？それとも
金額の贈与になるのか？が疑問です。
税法上は土地だろうが金額だろうが
変わらないんでしょうかね？