子供名義の土地に親が家を建てる（相続税対策？）

質問

こんにちは。

現在マイホームを建てようと思っています。
土地を夫名義で購入し、建物を親の援助で建てた場合相続税対策になるでしょうか？

土地は少しローンを組むことになりますが、建物は現金で支払えます。
建物は何年かすれば評価額が低くなるため、実際相続する時には親の手元にある現金も
少なくなり、建物もそれほど評価されなくなるので相続税対策になるのではないかと思いますが、この考えかたは違いますか？

また、土地も建物も親の現金でローンなしで支払い、私たちがその建物を借りて住むという形のほうがよいのでしょうか？

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

２番回答者です。補足質問を拝見しました。

　たいへん難しいご質問です。

　私は不動産賃貸業を営んでおりますが、私らの商売が成り立つということは、相続財産を増やして相続税を増やしてでも家を建て、貸して家賃をもらったほうがいいということを意味しています。

　ということは、質問者さんの立場で言えば、家賃を払うのは不利だということだろうと思われます。

　しかし、実際は私たちがいただく家賃より安い家賃でも税務署は認めてくれるはずです。

　というのは、人情ということもありますし、例えば親の物なら多少不便不都合でもがまんするので、家賃設定で高額修理費などを予定し含める必要等等がないからです。

　ということで、最終的に損か得か、どっちに転ぶかは賽の目次第でわかりませんが、私なら、他人所有の同等の家屋を借りる場合の６から７割くらいの家賃をキチンと払っていく。

　親はきちんと申告、納税する。

　そのうえで、贈与を組み合わせる（相続時精算課税は相続税を減らす役には立ちません）。

　それも、時々は１１０万円を少し超える贈与をしてもらって、質問者さんが申告し納税する。

　親の家屋は年々減価していくので相続税は減る、、と、私なら考えるんじゃないかと思います。

　土地は減価しないので、やはり自分で買うかな。

　敷地を含まない家だけの家賃なら、相場の６割よりももっともっと少ない家賃で済むだろう（税務署も認めるんじゃないか）と思います。

　どれくらいなら、というのは経験がないので言えませんが、、

　ほんと、わかりませんよ。そういうのが一番納税額が少なくて済みそうな「気がする」だけです。

　しかしひるがえって考えて・・・、大変失礼ですが相続税を心配されるほど財産をお持ちなのでしょうか？

　現在の法律で、相続税を払わなければならない国民は４％くらいだったと記憶しています。

　つまり国民の９６％は相続税とは関係ないのです。

　税制改定で来年以降は増えるでしょうが、相続税を払う人は増えるでしょうが、右往左往する必要があるのだろうかと思っていますが・・・　。

お礼

何度も回答いただきありがとうございます。

自分で色々調べて考えていましたが、難しい問題ですので一度税理士さんや弁護士さんにに相談してみたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

fujic-1990

土地は、夫さんが銀行から借金して買う。

　建物は、『親の援助で建てた場合』ですね。例えば、1500万円の建築費のうち、1000万円を親から援助してもらう、と。

　援助してもらう、してもらいかたは？

（１）　「借金」するなら、何十年後か、建物の価値がほとんどなくなっても、1000万円の借金は（返済しないかぎり）残っていることになりますので、相続税対策にはなりません。

（２）　「贈与」してもらうなら、贈与してもらった年に贈与税が発生します。贈与税は相続税より高額です。

　相続時精算課税制度と住宅取得資金特例を使っても、相続税を減らす役にはたちません。もらった時の贈与税が相続税と同じになるだけですから。

（３）　親が親の建物を建てるなら、仮にそこに質問者さんたちが住むとしても、「援助してもらう」という言い方は正しくありません。

　税務署相手の時は言い方に注意をしましょう。

　それはともかく、親が子の土地に家を建てて、子が住むということになると、税務署がどう判断するかはわかりません。

　実際に相場的な賃料を払っていて、親がその収入を申告して所得税を払っていれば問題はなさそうです。

　何十年後かにはたしかに建物価格は無視できるほど下がるでしょう。その意味では、たしかに相続税が安くなるでしょう。

　しかしこの案の場合、ローンの返済とともに、相場並みの家賃を払えるかどうかですねぇ。

　ヘタをすると、家賃相当額の贈与（親から子へ）が認定されて、質問者さんが意識していなくても贈与税が課される場合もありそうです

　あるいは建物そのものの所有権を贈与された、と認定される危険もありそうです。

　それらに対する贈与税は、税務署が、鳩山由紀夫民主党元内閣総理大臣に対するのと同じ特別待遇を、質問者さんに対してもしてくれれば、気がついた時には大半または全部が時効になって、払わなくてもいいでしょうけど、特別待遇をしてもらえるかどうか、税務署（あるいはマスコミが？）が詳しい説明してくれないのでわかりません。

　税務署が「贈与とみなします」と言ったらアウトですので、リスクを考えて行動されたほうがいいと思います。

補足

ありがとうございます。
土地、建物ともに親に現金で支払いをしてもらい、賃貸借契約を結び、家賃を払う形にしようと思っていましたが、せめて土地だけでも自分たちで買うべきではないかなと思い、この質問をさせてもらいました。
やはり建物が親名義ですと、一定の家賃を払わないと贈与とみなされる可能性が高そうですね。

土地建物すべてを親の名義でローンなしで支払い、賃貸借契約を結び月々家賃を支払っていくという形でしたら、相続税対策になりますか？
それとも土地取得や固定資産、家賃にかかる所得税の方が多くなってしまうのでしょうか？

回答No.1

momo-kumo

親の資金で家屋を建築し、夫名義にした場合、贈与税の対象になる、親の名義にした場合は親に家屋の固定資産税、不動産取得税がかかる。

住宅資金の贈与の非課税特例の範囲内で贈与を受けるのが一番ではないでしょうか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

補足

ありがとうございます。

親の手元に残っている現金が少しあるため、この方法ではどうなるかなとご質問させていただきました。

下の補足でも書いたように、すべて親がローンなしで支払い、賃貸借契約を結び家賃を支払っていくという形であればどうでしょうか？