住宅ローン（つなぎ融資）

質問

住宅ローンについて

自己所有の土地に新築で家を建設します。
建築資金の１／２は自己資金で、１／２を銀行融資を受ける。
支払は、着工時に１／４、中間時に１／４、完成時に１／２
を支払う約束になっております。

そこで質問なのですが建設会社から、完成時の引き渡しは残
額を全額支払った後に私に名義が移ります。名義が私に無い
段階では銀行から融資を受けられないので、”つなぎ融資”
で融資を受け、建設会社への支払を完了し、名義を変更後に
銀行から融資を受けることになる。
との説明を受け、提携ローンならばこの”つなぎ融資”が必
要無い旨の説明を受けました。

銀行に聞いてみると、引き渡し時に融資するならば、”つな
ぎ融資”は必要ない。提携ローンでなくても融資可能との回
答でした。

その旨を、建設会社に伝えると、建設会社は

つなぎ融資の有無ですが、ご主人様のメール内容から想定する上
でのお話しですが、銀行の担当者の方は表示登記と保存登記の区
別をしていると受け止めました。先行登記（表示登記）を前提に
成り立たせる説明ではないかと思います。お引渡し前には表示登
記は出来ませんので、つなぎ融資の有無についてもその点が銀行
担当者の方と認識のズレがあると思います。

との回答で、つなぎ融資が必要との事です。

○私は”つなぎ融資”が必要なのでしょうか
○銀行の説明が間違っているのでしょうか、建設会社の説明が
　間違っているのでしょうか
　　※私の銀行への説明が稚拙だったのかもしれませんが
○建設会社の説明は妥当な説明でしょうか

お手数をおかけしますが、よろしくお願いします。

回答No.6

dividing-line · ベストアンサー

○つなぎ融資が必要か？
　不要と思われます。

○銀行と建設会社の説明とではどちらが間違っているか？
　建設会社の説明が間違っていると思われます。

○建設会社の説明は妥当か？
　妥当でないと思われます。

一般的につなぎ融資が必要なのは、住宅金融公庫等公的金融機関から借り入れする場合です。公的金融機関は、表示登記、保存登記、抵当権設定登記等必要な登記が終わらないと融資してくれません。しかしこれらの登記は、建物が完成し引渡しが完了してから手続きに着手するのが普通です。登記は着手後完了までに１，２ヶ月かかりますから、引渡し後1,2ヶ月経過しないと融資されないということになります。
一方建築会社への残代金の支払いは、引渡しと同時に行わないといけません(建設会社によっては、工事の進行に応じて分割的にに代金の支払いを要求するところもあります)。この場合につなぎ融資のために銀行から借り入れをすることになります。

但し、今回のように、最初から公庫ではなく、銀行から借り入れを行う場合はつなぎ融資はあまり問題になりません。銀行にもよりますが、融資の承認が降りれば、登記に関係なく融資をしてくれるからです(但し後日登記する必要有)。引渡し以前であっても融資してくれる銀行もあります。今回の場合は、引渡しの時に融資を行うと銀行の方がおっしゃっているわけですから、着工時と中間時期に自己資金(もしくは銀行の融資により)１／４ずつ、引渡し時に銀行の融資により残りの１／２払えば、わざわざつなぎ融資をする必要はないと思われます。

他の方も書かれていますが、可能なら引渡し前の代金の支払いは避けたほうがよいと思います。民法の原則からいうと、請負の報酬は引渡しと同時に支払うものとされていますし、建設会社の倒産のリスクも回避できます。しかし、すでに着工時、中間時期に支払うと約束されていますので、建設会社とよく話し合っていただければと思います。
また銀行とも融資の条件等よく話し合ってください。

お礼

ご回答ありがとうございます。

本日、建設会社と打ち合わせし、公庫の時の状況は建設会社からも話をされました。

銀行が登記の前（表示登記の前）に融資すると言ったのならば、融資してもらえるのですね。
ただ、表示登記前なのか保存登記前なのか、私が確認していませんので、明日確認してみます。

引渡前の代金支払いを避ける事は、仰られる通りですね。ローンの事で頭がいっぱいで、その点を忘れて居ました。非常に参考になります。