住宅ローンの融資について教えてください

質問

お世話になります。
住宅ローンについて詳しい方、ご指南ください。
宜しくお願い致します。
尚、司法書士の代行費用は考慮しないものとしてかかる金額について教えてください。

現在両親所有の土地に新築を予定しています。
住宅ローンを組む予定ですが、その組み方について二通りあるとの説明をうけました。

(1)引き渡し後、全ての登記などをすませて融資の実行。
　その場合、引き渡しから融資実行まではHM提携銀行のつなぎ融資を使用。

(2)土地に対して抵当権を先に設定し、融資の実行。
　引き渡し後、建物の登記及び抵当権の追加設定。

私としては、(2)にすればつなぎ融資の金利を払わなくてよいので、(2)がよかったのですが、
HMの営業担当者に、(2)の場合は、登録免許税の税制優遇（新築時適用の0.4％→0.1％）
が受けれないため、費用がかさむ。また、追加で設定した際に、また費用がかかるので
(1)の方が良い。といわれました。

自分なりに調べたところ、

【抵当権の目的となる建物を新築するための、貸金の貸付等に関わる設定登記であること。　】

とありました。

そこで質問です。

質問(1)
0.1％の登録免許税が適用されるのではないでしょうか？

質問(2)
追加設定では\1500でできると調べたのですが、これも間違いでしょうか？

質問(3)
土地を先に登記する場合、抵当権を設定したら、すぐに融資は実行されてしまうのでしょうか？
抵当権の設定を先にして、融資の実行まで間を置くことはできるのでしょうか。

何卒宜しくお願い致します。

回答No.1

buttonhole · ベストアンサー

質問(1)について

　登録免許税の軽減を受けるためには、抵当権設定登記申請書に住宅用家屋証明書を添付する必要があります。しかし、住宅用家屋証明書を取得するには、建物表題登記が終わっている必要がありますが、建物が建てられていませんから、表題登記ができません。よって、住宅用家屋証明書も取得できませんから、登録免許税法の軽減が受けられません。

質問(2)について

　そのとおりです。なお、建物の所有権保存登記は、住宅用家屋証明書を添付することにより、０．１５（長期優良住宅の場合は、０．１）パーセントの軽減税率の適用があります。

質問(3)について

　通常、建物請負代金は、１．着工時点、２．棟上げ時点、３．建物の完成引渡時点に分割して払うはずです。
　１．と２．の時点で払うべきお金をどのように調達するのかが問題です。すなわち、自己資金を用意するのか、つなぎ融資で調達するのか、銀行ローンを利用するかのいずれかになるわけです。
　銀行ローンを利用する場合、1及び2の時点では建物に抵当権はつけられませんから（建物がまだ存在しないから。）、先に土地だけに抵当権を付けるしかなく、税率は原則の0.4パーセントになります。
　１．と２．の時点で払うべきお金を、自己資金又はつなぎ融資で調達するのであれば、３の時点で銀行の融資を受けて、建物と土地の両方について抵当権を設定することができますから、住宅家屋証明書を添付して、0.1パーセントの軽減税率の適用があります。

お礼

とてもわかりやすく助かりました。
本当にありがとうございました！