住宅ロ－ンの借り方、選び方について

質問

住宅ロ－ンで悩んでいます。
土地と建物、別々で建物は注文で建てる予定です。
土地の方の価格は約2500万とし、今月末に決済の予定。建物の予算は今のところ約2000万と考えています。自己資金が1500万あります。

そこでロ－ンですが、ものすごく初歩的な質問ですが、公庫というのとフラット35というのは、同じものですか？公庫ってどこで借りれるのかよくわかりません。フラットは各銀行の窓口ですよね？
慎重派なので融資希望額3000万のうち、フラットで借りれるだけ借りて、足りない分は銀行で固定選択の何年かを選ぼうかと考えていました。しかし不動産屋が、フラットはとにかく書類が大変だし面倒だし書類作成代もかかる、と言われました。
何がどう大変なのですか？書類作成や、その他諸々は不動産屋の仕事ですよね、私は全く大変ではないのですが..。という考えではダメでしょうか？

又、35年全期間固定が希望なら今は銀行からもフラットよりも金利低く出ていますと教えてもらい調べたら、確かにそういう銀行もあるんですよね。
M井S友は、フラットもやってるし又、超長期固定金利型というのもあるのですが、なぜ同じ35年金利固定の商品を2種類も出してるのでしょう？それなら、もしM井で借りるとしたらフラットを利用したほうが繰り上げ返済料がかからないので、そのほうが明らかに良いですよね？
銀行の担当の人ですらフラットで借りるメリットが無いので超長期固定の方がいいですよ、と言い、ここでもフラットは手続きが大変ですよ、と言われました。
それなら何故フラットも出しているのでしょう？？

慎重派で変動金利は絶対選びたくないタイプの場合、どういう借り方が安心でしょうか？
私はフラット＝公庫と思い込んでいるのですが勘違いですか？
まとまりのない文になってしまいましたが、分かる所だけでもアドバイスお願いします。

回答No.3

noname#12813

#2です。
ご質問について。
私はフラットと同じ銀行の10年固定（2.0％）で
組みました。ほぼ半額ずつです。

これはいろんなパターンでシミュレーションしてみて
決めたのです。
よく、金利軽減効果を狙うなら、短期は３年固定の
１％くらいの低金利と組み合わせるというのが
定石のように言われますが、これは私の資金計画では
あまり得にはなりませんでした。

なぜなら、私は３年後は今よりも金利が上がってると
予測する事を前提にしますが、それなら３年固定の分は
固定期間終了後にあまり残債を残したくありません。
そうなると次の方法が考えられます。

1)　３年の間に繰り上げ返済をして残債を減らす
2)　３年固定の分の借入を少なくして３年で払いきる
　　額にする

　1)だと、３年固定の方を繰上げ返済するために、
フラットの方が繰上げ返済ができなくなって
しまいます。
けれど繰り上げは、「高金利の方から」「早期に」
が一番、元金を減らす効果が高いのです。
つまりフラットよりも３年固定の繰上げをしてしまう
状況を作るのは損なのです。
　2)も、結局、金利の高いフラットの方の借入が
多くなると、金利軽減効果があまりないのです。

それで一番効果的なのが、３年や５年ではなくて、
10年固定と併用して、この10年の方は固定期間終了
まで繰上げしないで放置しておきます。
（繰り上げ手数料もかかるので何もしない方がいい）
その間にせっせとフラットの繰上げをして、
10年後、固定が終了した時にこちらの方を一気に
完済します。（手数料も無料）
10年という期間で繰り上げ資金も作れるし、この低金利
の固定を多めに借りることができるのです。

借入額によって違うと思いますし、たまたま私の
パターンではこれが一番よかったということなので、
参考にしてください。

お礼

再回答ありがとうございます。
回答者さんの計算、すごいですね！色々シュミレ－ションされたとの事ですが、計算の苦手な自分は難しいです..。
今のところ、フラットもしくは民間の超長期ロ－ンと短期固定のセットでと思っていますが、考えている銀行だと10年固定の金利とフラットや長期の金利の差があまりなく意味がないのかな、と思ったりしますが、
かと言って何年を選べば良いかもわからずです。
銀行の方に、どのパタ－ンが一番良いかシュミレ－ションしてもらえば良いですよね！
回答者さんのように自分でできれば一番いいのですが。参考になりました、ありがとうございます。