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住宅ローンについての質問です。
フラット３５について 住宅購入を検討していて 住宅ローンを固定にするか変動にするか悩んでいます。 他にも同様のたくさんの質問がされていますが、私なりに疑問に思っていることを質問いたします。 尚、私はフラット３５などの長期固定金利（３５年）で考えています。 (1)どこのハウスメーカー（以下ＨＭ）を訪れても長期固定金利はすすめられないのですが、これはやはりＨＭが提携している銀行から融資を受けると、ＨＭ側にとってメリット（おそらく銀行からキックバックがあるのでしょう）があるからでしょうか？ 私の考えとしては、確かに変動や短期固定金利で借りれば短期的な金利は安いので 今の長期固定金利よりも低い金利が続けば、総返済額が少なくなり、 元本が減りやすいというメリットはわかるのですが、 長期的な視野にたてば長期固定金利の方が返済額が変わらない安心があると思います。 (2)よく金利が上昇しだしたら変動から固定に切り替えればよいという話を聞きますが、短期金利が上昇したら固定金利も上昇しているはずなので借り換えるとどう考えても負担は多くなると思います。（手数料もかかりますし） 逆に金利が下がった場合、固定金利にしていても借り換えは可能だと思うので、借り換えメリットが得られれば固定からもっと有利な固定に借り換えればよいと思うのですがいかがでしょうか？（長期固定にしたら借り換えできないということはありませんよね？） (3)フラット３５に相応する銀行の長期固定商品としてソニー銀行の20年超に惹かれていますが、ネット専用銀行という点以外でフラット３５に比べるデメリットはあるのでしょうか？ (4)近年、銀行以外でもたくさんの住宅ローン会社がありますが、万が一借りている金融会社が破たんした場合、長期固定で組んでいてもローン条件が変わることはあり得るのでしょうか？ たくさん質問して恐縮なのですが、よろしくお願いいたします。
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>(1)どこのハウスメーカー（以下ＨＭ）を訪れても長期固定金利はすすめられない 銀行と提携しているからという話が原因というわけではないですね。 基本的にハウスメーカとしては顧客に沢山お金を出してもらいたいわけです。その中で金利という部分は結局ハウスメーカのに入るものではないのにお客は負担することになるものですから、ハウスメーカとしては金利負担が金額が上がるのは営業上デメリットにしかなりません。 一般的にお客さんは毎月の返済額に眼が行くものですから、特に金利は気になります。 あとフラット３５などではつなぎ融資の話とか、公庫仕様準拠の話から嫌がるケースもあります。（大手ＨＭは公庫準拠は問題ありませんが中小では少々問題となることがある） ＞(2)短期金利が上昇したら固定金利も上昇しているはずなので借り換えるとどう考えても負担は多くなると思います。 その通りです。固定金利は将来の短期金利の変化の先取りなのですから、短期金利より先に上昇している可能性は非常に高いですね。プロがあつまって予測しているのですからはずれはあるけど確率は高いです。 ＞借り換えメリットが得られれば固定からもっと有利な固定に借り換えればよいと思うのですがいかがでしょうか？ その通りです。 ＞(3)ネット専用銀行という点以外でフラット３５に比べるデメリットはあるのでしょうか？ 特に区別することなく、金利や融資条件や融資にかかわる諸費用で考えればよい話です。 ＞(4)長期固定で組んでいてもローン条件が変わることはあり得るのでしょうか？ 基本的にありません。 破綻した場合には、その債権は破産財団管理となりますが、その後次の買い手が買い取ります。この買取は当然契約内容自体を買い取るので、条件が変化することは原則ないのです。（契約内容でそのような場合に条件が変わるような条項があればその限りではありません）
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- m_inoue222
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＞１．おそらく銀行からキックバックがあるのでしょう）があるからでしょうか？ 無いでしょう 勧めるのは顧客の支払い能力に応じてでしょうね 年収１０００万円、借入３０００万円なら固定も勧めてきますしどちらを選ぼうと関与してきません 固定を選ぶと当面毎月の支払額が多くなります 金融機関の審査で落とされる確率が高くなるでしょう 顧客は自分の信用度と支払い能力一杯の家を買いたがりますから．．．（笑）。 ＞(2)よく金利が上昇しだしたら変動から固定に切り替えればよいという話を聞きますが 実際に経験していない人の卓上の空論でしょう 現実にはなかなか借り換えや移行は出来ません 自分の能力目一杯の借入で一時金の不足や担保不足の場合がほとんどでしょう 「人の話」や「思う」で行動しても当ては外れます ＞長期固定にしたら借り換えできないということはありませんよね？ 理論的に出来ても現実では無理な場合がほとんどでしょう ・５０００万円４％で借りた ・３％に借り換えたい ・残債４５００万円、物件価値４０００万円．．．５００万円無ければ借り換えできないでしょう 自分の家の価値がいつまでも有ると思う方が図々しいでしょうね 自分が住んで消耗させています 新築１１０％貸付は多いですが、中古物件に１００％は珍しい ＞(3)フラット３５に相応する銀行の長期固定商品としてソニー銀行の20年超 知りません ＞(4)ローン条件が変わることはあり得るのでしょうか？ 変わるかどうかは契約書に書かれています
お礼
回答ありがとうございます。 >金融機関の審査で落とされる確率が高くなるでしょう なるほど。そういう視点があるのですね。 確かにＨＭとしては住宅ローンが通らなければ契約が成立しないからできるだけ確率が高いプランを薦めるのは当然ですね。 少し勘ぐりすぎていたようです。 >変わるかどうかは契約書に書かれています 契約の際にじっくり契約書を確認します。 ありがとうございました。
お礼
回答ありがとうございます。 >一般的にお客さんは毎月の返済額に眼が行くものですから、特に金利は気になります なるほどＨＭからすれば借りる額に直結するからということですか。確かにその通りですね。よく金利はどうなるかは誰にもわからないといわれ、多くのＨＭでは変動金利や固定期間選択額を薦められるのがどうも気になっていたのです。 >短期金利より先に上昇している可能性は非常に高いですね やはりそうですよね。借り換えがそんなに簡単にできるものだとは思えなくてどのタイプにしようか悩んでいたところです。 >特に区別することなく、金利や融資条件や融資にかかわる諸費用で考えればよい話です。 そうですか、一見有利に見れるのは人件費と店舗費がかかってないからと判断するのが妥当なようですね。 >契約内容でそのような場合に条件が変わるような条項があればその限りではありません やはり契約書がすべてということですね。契約時にはじっくり読むようにします。 ありがとうございました。