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住宅ロ－ンの借り方、選び方について
noname#11476の回答
>公庫というのとフラット35というのは、同じものですか？ 最終的な借り先は同じ公庫ですが、通常の公庫は直接公庫から借りるのに対して、フラット３５は絨毯ローン債権を買い取るという形を取ります。つまり各銀行なりノンバンク（グッドローンなど）なりが一度住宅ローンを貸し出して、その債権を公庫に買い取ってもらうという形ということです。これを証券化手法といいます。 公庫の買取価格は決まっていますが、それに自分達の利益を上乗せした金利を設定しているわけです。 なので公庫の金利は一つしかありませんが、フラットの場合は各金融機関により異なります。 >公庫ってどこで借りれるのかよくわかりません。フラットは各銀行の窓口ですよね？ 公庫の窓口となる銀行で借りれます。大抵の銀行で扱っていますよ。（よーくみれば支店に取扱店みたいな表示があります） フラットは銀行だけでなくノンバンクもあります。 >慎重派なので融資希望額3000万のうち、フラットで借りれるだけ借りて、足りない分は金融機関で固定選択の何年か 慎重派であればそもそもそのようなことはしないでしょうるフラットでは８０％まで借りれますので、それ以上借りるのは慎重派のすることではありません。なぜならば新築は一度保存登記されれば、中古扱いで時価は平均２割ほど下がります。つまり８０％以上借りるのは債務超過に陥るということです。 >何がどう大変なのですか？ ご質問のように土地先行取得の場合には、公庫だとつなぎ融資が必要なことと、公庫の適合する住宅の審査書類を作らなければならない点ですね。 銀行であれば建物の見積もりさえあれば土地先行融資してくれますし、つなぎではなく本融資になりますから。 面倒な公庫の適合基準を満たすことを示す設計資料の提出もありませんし。 >私は全く大変ではないのですが..。という考えではダメでしょうか？ いいと思いますよ。ただ公庫利用の場合、特にフラットの場合はつなぎ融資の手数料など余分な出費が出ますのでそれは覚悟してください。 >なぜ同じ35年金利固定の商品を2種類も出してるのでしょう？ 銀行自身で貸し出した方が得られる利益は当然大きいですよ。フラットを扱っているのは相手が国だから断れないだけです。 逆に国の制度を利用して儲ける事を考えているグッドローンみたいなノンバンクもありますけど。 もう一つは銀行の方針として超長期の固定金利を破格に安くしない戦略をとるＭ銀行は割とフラットに力を入れていますよ。 >フラットを利用したほうが繰り上げ返済料がかからないので、そのほうが明らかに良いですよね？ 繰上返済料はかかるでしょう。無料なんて話は聞いた事がないのですが。 >それなら何故フラットも出しているのでしょう？？ 既に話したように国に良い顔をしないとね。 >慎重派で変動金利は絶対選びたくないタイプの場合、どういう借り方が安心でしょうか？ 正直言うと確かにフラット３５は少し面倒ではあります。一番面倒な目にあうのは建築業者なんですけどね。 ところで既に建築業者は決まっていますか？ フラットでも銀行でも土地融資時には最低でも建築の見積もりが必要だし、土地融資後は一定期間内に竣工しないといけないので建築業者は確定しておいた方がよいですよ。 >私はフラット＝公庫と思い込んでいるのですが勘違いですか？ 間違いではないです。ただどこのフラットを使うかで金利は違います。 一番安いのはグッドローンですね。こちらであれば主力商品だからフラットの細かな話を聞けますよ。
noname#12813
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