住宅ロ－ンの借り方、選び方について

質問

住宅ロ－ンで悩んでいます。
土地と建物、別々で建物は注文で建てる予定です。
土地の方の価格は約2500万とし、今月末に決済の予定。建物の予算は今のところ約2000万と考えています。自己資金が1500万あります。

そこでロ－ンですが、ものすごく初歩的な質問ですが、公庫というのとフラット35というのは、同じものですか？公庫ってどこで借りれるのかよくわかりません。フラットは各銀行の窓口ですよね？
慎重派なので融資希望額3000万のうち、フラットで借りれるだけ借りて、足りない分は銀行で固定選択の何年かを選ぼうかと考えていました。しかし不動産屋が、フラットはとにかく書類が大変だし面倒だし書類作成代もかかる、と言われました。
何がどう大変なのですか？書類作成や、その他諸々は不動産屋の仕事ですよね、私は全く大変ではないのですが..。という考えではダメでしょうか？

又、35年全期間固定が希望なら今は銀行からもフラットよりも金利低く出ていますと教えてもらい調べたら、確かにそういう銀行もあるんですよね。
M井S友は、フラットもやってるし又、超長期固定金利型というのもあるのですが、なぜ同じ35年金利固定の商品を2種類も出してるのでしょう？それなら、もしM井で借りるとしたらフラットを利用したほうが繰り上げ返済料がかからないので、そのほうが明らかに良いですよね？
銀行の担当の人ですらフラットで借りるメリットが無いので超長期固定の方がいいですよ、と言い、ここでもフラットは手続きが大変ですよ、と言われました。
それなら何故フラットも出しているのでしょう？？

慎重派で変動金利は絶対選びたくないタイプの場合、どういう借り方が安心でしょうか？
私はフラット＝公庫と思い込んでいるのですが勘違いですか？
まとまりのない文になってしまいましたが、分かる所だけでもアドバイスお願いします。

回答No.2

noname#12813 · ベストアンサー

私も最近、フラットと銀行の二本立てでローンを組みました。
その経験から、少しばかり知ってる事を書きます。

＞不動産屋がフラットは書類が大変だし面倒だし書類作成代もかかる

フラットの手続きはとてもたいへんなのは確かです。
適合証明を作成するのに費用もかかるし、役所で
取り寄せなければならない証明書などもたくさんあります。
審査にも時間がかかります。申し込みしてから融資実行
までは二ヶ月以上見なければならない場合もあります。

＞書類作成や、その他諸々は不動産屋の仕事ですよね、私は全く大変ではないのですが..。

この考え方は危険だと思います。
現に、不動産屋がいやがっているということは、
フラットの書類を作成する事に非協力的になると
思います。
私も「それは不動産屋の仕事でしょ！」と思ったりも
しましたが、ただ業者としては別にフラットに申し込む
ことに協力する義務はないわけなんです。
自分ところの提携銀行で組んでくれたら楽だし、儲けも
ある。だったらフラットに協力はしないですよ。
ローンはあくまでも、買主本人の責任で決め、手続きを
するものです。
自分で実印をぺたんと押しますよね？
書類を集めたりすることは不動産屋に頼んでもいいですが、自分自身が「何の書類を」「いつまでに」提出
しないといけないかを正確に調べておかないと、
間に合わなかったからといって不動産屋は責任を
持ちません。自分が損するだけです。
不動産屋が「やっておきますよ」と言ったからって
向こうには確実にやる義務はないってことで、
こちらが「○日までにこの書類を用意できますか？
できるならお願いします」と約束しなければなりません。

＞もしM井で借りるとしたらフラットを利用したほうが繰り上げ返済料がかからないので、そのほうが明らかに良いですよね？

はい、フラット３５は繰上げ返済手数料は無料です。
（ただし繰り上げは100万円以上）
ただ、単純に金利だけで比べないでください。
フラットは団体信用生命保険が含まれておりませんので、
自費で払います。
金利にすると0.27％くらいです。
その分、フラットは保証料もないのでおあいこかも
しれませんが。
登記費用なども、登録免許税が公庫の場合かからないの
で多少、安いと思います。（←このへんはちょっと
自信なし。自分で調べてください）

それからフラットの商品でも一概に金利だけで比べ
られません。
一番低金利なのはＳＢＩモーゲージ（グッドローン）
ですが、ここは事務手数料が2.1％もかかるので、
場合によっては金利が2.55％くらいのところの方が
総支払い額が低くなることもあります。

ちなみに私はフラット（全期固定）と銀行の短期固定の
併用にしたのは、金利上昇のリスク回避と、
金利軽減効果を狙ったものです。
大体、同じ銀行ならフラットと銀行ローンは併用でき
ます。
併用すると初期費用が二重にかかる部分もありますが、
それを計算しても一番、お得な支払い額になりました。

すべての費用を考慮して、一番安くなるところを
考えてみてください。

お礼

回答ありがとうございます。
不動産屋に任せきりでは、危ないですね。
フラットは何故か協力的でないな～という感じだったのは、そういう理由だったのですね。
回答者さんは、フラットと短期固定にされたそうですが、その場合の短期は何年を選ばれましたか？よろしければ教えて下さい。