住宅保証について

質問

「住宅保証機構」「日本住宅保証検査機構(JIO)」の違いを教えてください。

建築業者曰く、

JIOの場合には、躯体にJIO指定の材料使用が義務付けられており、
年間契約でコストダウンしている業者の標準材料が使えなくなり、
躯体の仕入れ単価が上がってしまうということで
「住宅保証機構」を勧めてきています。

これって本当なんでしょうか？
本当の場合にはどの材料のことなのでしょうか？

値段も
「住宅保証機構」だと10万円程度
「JIO」だと30～45万円程度
と言っていますが、「JIO」のHPを見るとそんなに高くありません。

どちらの機構を使ったほうが良いのか、また他にもっと良い機構が
あれば教えてください。

よろしくお願い致します。

回答No.6

pipirice

>>(1)機構に加入するのは、あくまでもビルダーなのです。

>品確法対策として、本来はビルダーが加入すべきかと思いますが、実際のところ、ビルダーが自腹で加入するケースはあるのでしょうか？
たとえ建売で保証付という物件でも、実際には建売価格に含まれてしまっているように思われるのですが。

おっしゃる通り建売価格に含まれてしまっています。仕方ないことですが、例え見積の明細に含まれていなくても、どの道価格に跳ね返ってきます。数年前までは住宅保証機構は見積に保証料は入れないようにという指導がありました。現在はわかりません。保証料を見積に計上しない会社もあるにはあります。ただ当然価格に跳ね返りますんで、あまりそこには拘らない方が良いと思います。

>>(2)住宅保証機構は完成から2年間が免責で10年保証(実質8年保証)

>免責期間中(2年)に問題があった場合にはどうなってしまうのですか？

ビルダーに要求し補修させます。これは施主さんが直接交渉するしかありません。雨漏りなど分かりやすいものは早く対応してくれると思います。面倒で厄介なのは不同沈下によるものです。不同沈下を施主さんが証明するのは非常に困難です。6/1000の傾きはレベルを図り傾いていると判断すればいいので容易なのですが…、それが建物自重による地盤の圧密によって発生したと証明することは困難を極めます。裁判でも争点になり、施主側の弁護士がそれを証明するのは知識がないので無理があります。圧密沈下は築5年で殆どおさまります。逆の言い方をすれば、5年まで沈下し続けます。当然築年数が浅いほど沈下量は大きく、もし不同沈下が起こるような軟弱地盤の場合、2年の免責期間中に発生する危険が高いためJIOの方が安心のように思います。住宅保証機構の場合、地盤調査に関して明確な規定がありません。例えば、コンクリートガラ等でSSで貫入不能の地盤でも、調査会社が固い地盤と判断すればたった表層50cmしかSSが貫入していなくてもOKです。JIOの場合は、調査法を変え再調査になろうとも基礎や改良法を正確に判断出来るまで徹底的に調べます。その姿勢は住宅保証機構も見習うべきだと思います。問題は住宅保証機構は民間ではないので、調査会社は指定できませんし、ビルダーの判断に任せざるを得ないのでしょう。

>また指定材の件も。　そんな指定はないとのことでした。

それは良かったです。安心しました。

前回から、地盤に関して多く書きましたが、JIOや住宅保証機構が保証しているメインは地盤といって過言ではありません。(但し、去年は多くの台風で雨漏りの保証でJIOは大変だったらしいですが)雨漏り水漏れなどの軽度な事故で免責の場合はビルダーの責任で無料で補修しますが、躯体に関する事故が多額の補修費用がかかりJIOや住宅保証機構の保証の対象になります。その中でも地盤によるものが一番厄介です。すじかいが上手く止まっていなくても構造用合板の釘のピッチが間違っていても、極端な話、ホールダウンがなくても大地震が起きない限り事故は起こりません。それに比べ、不同沈下の発生確率は高いですので要注意です。

お礼

とっても詳しい説明で大変参考になりました。　ほんとうにありがとうございます。
今回の詳しい説明を読んで改めて我家では、JIOにして正解だったと感じております。

先程、仲介業者に地盤調査費のことを確認したら「別料金です」と言ってきました。
再度確認して連絡してほしい旨を伝え、現在待ちの状態です。

回答No.5

pipirice

まず基本的に知っておきたいことは、そもそも品確法により10年間の瑕疵担保保証(欠陥住宅の補修義務)は、ビルダーに課せられているということです。よって、住宅保証機構であろうがJIOであろうが、本来加入する必要はありません。この両機構に加入するのは、あくまでもビルダーなのです。但し、ビルダーが倒産した場合にも保証が受けられるというメリット、第三者の検査によってあからさまな手抜き工事は行われないという安心感から施主さんが加入を希望されることはよくあります。一般的な料金と保証内容ですが、住宅保証機構は完成から2年間が免責で10年保証(実質8年保証)、JIOは免責期間がなく10年保証です。どちらも80%の保証だと思います。残り20%はビルダーが支払います。保証料金は住宅保証機構だと10万円程度はその通りです。但し、地盤調査費用は別途かかります。地盤調査は必須です。ビルダーが地盤調査会社に依頼します。SSで3万円、レーリー波で5万程度ですので、実質13～15万円かかるということです。JIOの場合、地盤調査費込みで13～16万円程度ですし、保証費に大差はありません。30～45万円程度というのは何かの間違いではないでしょうか。この点はビルダーによく質問すべきです。納得できない場合は、直接JIOまで質問すればいいと思います。あと、「コストダウンしている業者の標準材料」というのがJIOの指定材料でないというのは、それだけ粗悪品である可能性もあります。別にJIOはプレカット屋ではありませんので、材料を売って儲けているわけではないです。指定の材料というのは、強度や耐久性に関して確実性のある物を指定しているだけで、それに見合わない材料は、例えばコンパネが薄かったり、JIOではコンパネを使用する箇所をそのビルダーは独自のボードを張っている可能性もあります。プレカット屋や材料屋が実験から壁倍率を計算した独自のボードなどの商品は世の中五万とありますが…、おそらく数値はギリギリクリアした薄手の物だと思います。ギリギリでもクリアすれば良いという考えと、大きくクリアし確実に安全なものを使用すべきであるという考えがあります。安全なものは確実だが過剰な安全対策ではないか？と賛否両論ありますが、長年住むであろう建物に関しては、大幅に安全に越したことはありません。梁せい(梁の高さ)がギリギリOKだったりすると、10年経たない内に必ずたわみます。建物倒壊までは行きませんが、必ずたわみます。このような建物の建築途中を見ていたらぞっとします。細い梁を平気で4m飛ばしているのは、施主さんには気の毒ですが、「あーあ可哀相に…」って思いながら見ています。話はそれましたが。JIO が安心して10年保証出来かねるというような部材をそのビルダーは使用しているのでしょうとしか言えません。なぜなら、大量購入をしている相手(材料屋かプレカット屋)は自信があれば、JIOに独自の規格の商品をJIOでも認定してほしいと働きかける筈です。その方が商品の付加価値も出ますし、客にも安心してもらえます。それをしないということは、それだけの商品なのでは？と勘ぐってしまうのです。今思ったのですが「JIO」だと30～45万円程度というのは、余分にかかる材料費も込みなのでは？それなら納得できます。話があちこちいってしまい分かり辛かったらすみません。その他、マイナーな保証会社もいっぱいありますし、一度参考にしてみてはいかがでしょう。ちなみに補修費用で一番高額なのが、地盤に関する事故によるもの(400～1000万円)である事から、マイナーな保証会社は地盤保証から発生した保証会社が多いようです。JHSもその一つです。以前はJIOよりも有名でしたが、今はどうなのでしょう。
※ハウスメーカーと検査員がなれ合いになっているというようなのは極一部の話でしょうし気にする必要はありません。ハウスメーカーは、大手のハウスメーカー同士で住宅保証機構やJIOとは別の保証団体を立ち上げていますし、あまり参考にはなりませんし。

お礼

ご回答有難うございます。
少し分からない所があるので質問させてください。

(1)機構に加入するのは、あくまでもビルダーなのです。

品確法対策として、本来はビルダーが加入すべきかと思いますが、
実際のところ、ビルダーが自腹で加入するケースはあるのでしょうか？
たとえ建売で保証付という物件でも、実際には建売価格に含まれて
しまっているように思われるのですが。

(2)住宅保証機構は完成から2年間が免責で10年保証(実質8年保証)

免責期間中(2年)に問題があった場合にはどうなってしまうのですか？

＞30～45万円程度というのは何かの間違いではないでしょうか

若手営業員の間違いでした。
JIOの金額は性能評価のケースでの金額でした。
JIOの場合だと、それでもそこまでの金額にはならず
45万というのは、また違った他社の性能評価の金額でした。
また指定材の件も。　そんな指定はないとのことでした。

結局は他にも色々あり、この営業員を外してもらいました。

回答No.4

yosiboh100

NO1です。お礼のコメントがすぐに入ると嬉しいですね。
まだ仕事中ですが、気晴らしにこのコーナーに書き込みをしています。

ハウスプラスを選んだ理由を書かせてもらいます。
住宅性能評価の申請の勉強会での印象が、お客様側の立場での説明が多かったのが好印象だったのかもしれません。また、大手メーカーから、大量な受注をすることより、中小の工務店に対して相談を広く受け付け、地元の会社の活性化に役立てたいみたいな感じのことも言っていました。

それが大きなきっかけかな？

後は、私の事務所が、電車一本で本社にたどり着ける位置だったのもあると思います。

申請してみて、確かに設計審査のときもすごく丁寧にご指導いただきました。とても感謝しています。
ここでハウスプラスにお礼を言っても仕方ないのですが‥‥

提出に行ったら、個人の設計事務所が、個人の工務店の申請をしかもお客を説得して自発的にやるのは非常に珍しいと言われました。みんな避けているのですね。今思えば、とてもめんどくさかった。

参考になりましたでしょうか？

お礼

日曜日(実際は月曜日）のこんな遅くまでお仕事をされており
その中でお返事頂き感謝しております。

専門家の方が、納得されて選択されていることに安心できそうな
機構であることが伺えます。
早速、資料などを取り寄せてみようと思います。

色々、有難うございました。

回答No.3

kensetu

再質問についてお答えします。
「住宅保証機構」も「日本住宅保証検査機構(JIO)」も
建築主に代わって第三者機関として住宅の検査・保証を
行う機関（会社）ですが、
本来、建築基準法・建築士法・建設業法の目的を遵守すれば、
建築主（素人）に代わって（建築主の立場で）
設計者（＝設計図の作成）と
工事監理者（＝建築工事が設計図通り施工されているかを　　　　　　施工会社（建築会社）を指導・監督する）
する業務ですから、例え資格（一級建築士等）を持って
いるなら、なおのこそその権限の区分を明確にする必要
があります。

お礼

>なおのこそその権限の区分を明確にする必要があります。

「区分を明確にする」とは、素人として何をどうすればよいのでしょうか？
明確にしないで保証機構に依頼すると何か問題が出てしまうのでしょうか？

素人なので、何をどうすればよいのか、わかりません。
ご教授願います。

回答No.2

kensetu

質問者さんへ
先ず、「住宅保証機構」「日本住宅保証検査機構(JIO)」の違いを問う前に

建築物確認申請書の
設計者は？
工事監理者は？
工事施工者は？
の関係者が本来の業務をすることが大事ではないですか？

建築業者が上記職務を全てはたすんですか？

お礼

工務店にお願いしております。
建築業者(=工務店)が上記職務をはたすことになります。

>関係者が本来の業務をすることが大事ではないですか？

おっしゃる通り本来の業務をすることはとても大事なことであります。
そしてその業務が適正に行われたかを第三者機関である保証機構が
素人に代わって確認していただけるものと理解しているのですが。

間違っていたら教えてください。

回答No.1

yosiboh100

この値段の違いは大きいですね。

１０年保障、住宅性能評価の発行までの流れを考えて見ます。

まず、ある物件に１０年保障をつけようとするときにどんな手続きがいるかというと、施工業者の審査、経営状態、資格者の有無等です。それに合格して保障会社の登録業者に申請できます。その後に物件の申請というわけですね。ここにも出費があります。

小さいところが個別にやっている場合にはあまり値段の差が出ませんが、大手住宅メーカー、建売メーカーは、年間契約で、１棟あたりの価格が非常に安くなるという話を聞いたことがあります。しかも、ごく一部なのでしょうが、現場検査も馴れ合いで済ませているといううわさも耳にします。もしかしたら、正式な検査が入るとやばい材料を使っているのかも‥‥
評価機関や保障会社の指定の材料はまずないと考えてよいです。あるとすれば、基準以上の材料を使用してください。くらいかな。やはり保障をするので、良質な材料を使ってもらわないと保障会社もこまりますよね。

最後に、このように不安な場合には、きちんと考えたいので、正式に書面でいただけますか？とお願いしてみてください。３０万円ならやるかもしれないし、４５万円ならやらないかもしれないので、とか言って。
書面にはうそや想像のことは書けないので、、ちゃんと裏づけをとってもらえると思います。

私は（No.1320944にも書かせてもらいましたが、）ハウスプラスという性能評価機関（１０年保障もやっている）に住宅性能評価を依頼しました。そこまで細かく見なくても良いのではないかと思うくらい丁寧に各項目をチェックしてくれました。あれだけやってもらえれば、設計者も施主も大変安心できます。（担当者が良かったのかな？）かわいそうに、工務店は手直しをさせられていました。

よかったら参考にしてください。

お礼

お返事有難うございます。

施工業者は既にハウスプラスにも登録されております。
ただ業者曰く、ハウスプラスは、基準が甘いのでお勧めできないとのこと。
しかし、No1さんの話を聞く限りでは、全然逆みたいですね。
担当者によるものなのか？
はたまた、業者としてハウスプラスにお願いしたくない理由があるのか？
疑問が残るところです。

ところでNo1さんがハウスプラスに依頼した理由を教えていただけないでしょうか？
または、選ぶポイントなどがあれば教えてください。
評価機関HPを見る限りでは、甲乙つけがたく迷ってしまいます。