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駐車場の管理

  • 質問No.9766972
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  • 回答数4

お礼率 94% (1768/1866)

駐車場の管理

 いつも、回答ありがとうございます。
 不動産業者です。
 20台の駐車場を賃貸人から、預かって管理しています。
 駐車料金は、一台8000円です。
 駐車場の管理は、40年に及びます。

 賃貸人は、雑貨商の自営業者です。
 最近、賃貸人が、山岳滑落事故で、急逝しました。
 相続人は、妻と、男の子二人、合計三人です。

 仕事のことは、賃貸人が、一人で切り盛りして、決めて一人で、商売していました。
 賃貸人は、急逝してしまい、相続人には、商売のことは、まるで、分かりません。子供は。二人とも、サラリーマンです。

 駐車場の管理も、40年と長く、古くからの付き合いなので、
管理委任契約書など、作ってなく、お互いの口頭の打ち合わせで、決めて今日まで、やってきました。
 しかし、当社が、管理している駐車場と言っても、賃貸人が、いるころは、
 駐車場は、賃貸人のものであるといって、賃貸人で、駐車場管理業者、当社を無視して、賃借人を紹介して駐車場管理業者、当社を飛ばして直接、賃貸人と賃借人で、契約して、月々の駐車場料金を駐車場管理業者を飛ばして賃貸人が、受け取るようなことが、ありました。

 賃借人は、直接契約することと駐車場料金を賃貸人に、直接支払うことを好み、駐車場管理業者を通すことを嫌がっています。
 料金が、高くなるということです。

 直接の契約者は、当社の管理している駐車場に昼間、勝手に止まっていることが、何度もあり、当社を経て契約する賃借人との間で、しばしば、トラブルを起こします。

 賃貸人が、逝去して、相続人の子供たちと
管理委任契約書を
 作って、お互いにそれを尊守しましょうところまでは、合意が、できたのですが、損害金のところで、相続人のわがままなところがでてきてまとまりません。

 管理委任契約書を
 破棄して、従前の契約書なしでも、良いのかしらと考えます。

 こうした種類の管理契約は、代が、変わると従前のような認識や、信頼関係が、失われるので、相続人のきままで、管理が、はずされるのではないかと心配しています。

 相続人は、従前の管理契約を破棄しないように破棄するなら、損害金を支払うようにと言う文面なのですが、賃貸人としての勝手気ままな行動を制約され損害金を払わされるのは、嫌だと抵抗しています。

 我々としては、過去40年にわたって、維持していた、労務と管理収入が、突然閉ざされるので、無制限に管理を破棄するのは、やめて欲しいと言うのですが、相続人には、無視したままです。

●Q01. この場合、突然の管理の解約に伴う、見込まれる収益を保持するように請求できるのでしょうか?

 賃貸管理業者には、落ち度が、ありません。

●Q02. また、一方的な管理の解約に対して、損害賠償を請求できるのでしょうか?

 居住用の貸家や、店舗などは、急に賃貸人が、解約すると言っても、賃借権があるので、立ち退き料などを請求できます。

●Q03. このような管理の破棄の場合、損害金を請求できるのでしょうか?

 相続人を含めて賃貸人は、いつも、わがまま、勝手なものです。相手の迷惑など、眼中にありません。


 別の例で、店舗つき貸家でも、今まで、長年貸していたのですが、妻が、病死して、再婚したいから、金が要る。賃借人は、ただで立ち退けなどと言っています。


 閲覧者の経験や知識など、ありましたら、たとえ、ひとつでも、お知りのことがありましたらよろしく教授方お願いします。

 敬具

回答 (全4件)

  • 回答No.4

ベストアンサー率 33% (4551/13545)

生活・暮らし カテゴリマスター
あなたと契約したほうが有利になることを 箇条書きにして提出する とか
滞納した人が出たら 取り立てはあなたのほうが担当する 
駐車場内で事故が発生したときは あなたのほうが取り仕切って契約者に不利が及ばないように取り計らう
など
お礼コメント
mhd02556

お礼率 94% (1768/1866)

> あなたと契約したほうが有利になることを 箇条書きにして提出する とか
> 滞納した人が出たら 取り立てはあなたのほうが担当する 
> 駐車場内で事故が発生したときは あなたのほうが取り仕切って契約者に不利が及ばないように取り計らう
> など

 セールスポイントですね。
 委任する立場では、何をしているか分からず、金だけ取られてなんだと考えています、
 だから、何をするのかアピールする必要があります。

 賃借人や賃貸人から、呼ばれたら、必ず、現場に飛んでいくんだ、電話で済ますな。と強要する賃貸人が、います。毎月、何もしないで、金を取ってなんだと言う賃貸人も、います。

 保険会社と同じで、何かあった時に対応をすることで、管理委任することで、平穏無事に経過できるのです。ことが、大きくならないで、平穏無事に収まっているのです。
 船長でも、何もしないように見えますが、船長がいるから、問題なく船は、進行して、目的の港に着きます。船長がいないと、船は、まっすぐに運航するようで、色々な困難が、出てきて、判断を迫られる時、山に乗り上げたり、嵐の中に突入して、転覆したりします。

 賃貸人には、このような危険と責任の重大さを理解しないのです。事故が起きてからでは、遅すぎます。

 誰にも、金を惜しむあまり、物件の管理を委任することができず、問題が起こっても、解決できないので、賃貸することをあきらめる人が、います。

 提案いただいた内容は、機会がある時にアピールすることにします。
 ありがとうございます。
 敬具
投稿日時:2020/07/09 18:43
  • 回答No.3

ベストアンサー率 43% (4451/10234)

他カテゴリのカテゴリマスター
失礼とは思いますけど、貴方って不動産業のプロですよね。プロなら
契約時には管理委託契約書などは双方で交わすのが義務付けられてい
るのではありませんか。それを過去40年も口約束だけで管理をされ
て来たのですから、契約書は交わしていないのですから、他の人達に
また貸しをしても別に問題は無いのではありませんか。

Q1、落ち度が無い?。何故ですか。契約書さえ交わしていないのに
落ち度が無いとどうして言えるのですか。地主さんが亡くなられたの
ですから、残された遺族の方と改めて契約は交わすべきと思います。

Q2、契約も交わしていない口約束だけなのに、どうして賠償請求が
出来るのですか。

Q3、しつこいようですが、契約を沸かしていないのに損害金は請求
は出来ませんよ。
お礼コメント
mhd02556

お礼率 94% (1768/1866)

 レスありがとうございます。
 御指摘の通りだと思います。
 できると思いあがっていました。
 御指摘ありがとうございます。

 敬具
投稿日時:2020/07/08 21:49
  • 回答No.2
私も駐車場や家屋など自己管理で賃貸していた経験がありますが質問者の言い分は無理があると思います。
そもそも契約書を交わさず委託者が死亡し相続人との新たな契約となるのですから、相続人と新しい契約をし直さなければならないものと思われます。

それには委託する者と委託される者との合意がなければならない。
そして委託を解除したら損害金を請求できるなど、質問者の不動産屋は何を考えてるのでしょうか。
相続人が難色を示すのは当たり前です。
満車で月額16万の収入で、このような管理契約で条件を付けられるなら当然だと思います。

駐車場の賃貸では賃借権などなく自己管理でもさほど難しいものではありません

委託管理契約で破棄したら損害賠償を請求できるようにするなど不動産業者の勝手な言い分でしかないとおもいます。
お礼コメント
mhd02556

お礼率 94% (1768/1866)

 レスありがとうございます。
 民法には、委任に関する項目があり、委任についての基本的なことが書かれてあり、参考になりました。

 当事者が、死ねば、委任契約は、無くなるのだと知りました。
 役職や資格を伴った委任も役職や資格が無くなると委任も一緒に無くなります。
 一方、相手側が、逝去しても、引き継がれる。引き継ぎを希望する委任契約もあります。
 駐車場の委任契約などは、当事者の一方が亡くなっても、管理は、誰かに引き継いでもらいたいものです。だから、一方が、死亡した時には、引き継ぎ者を定めておくことは、両者にメリットが、あるように思います。

 しかし、委任の継続が、できない時に、損害金を支払うと言うところまでは、やはり、行きすぎだと気づきました。

 契約が、解除されるときに、お互いに履行に着手していることがあり、これをゼロにするのは、お互いに困ることが、あるので、この場合は、その被害項目に損失した被害を請求することは、できるか考えました。

 でも、多くの金額を事前に定めることは、良くないと感じます。これは、契約が、できなくなるからです。

 基本的なことを色々と勉強になりました。

 ありがとうございます。

敬具
投稿日時:2020/07/08 21:46
  • 回答No.1

ベストアンサー率 33% (4551/13545)

生活・暮らし カテゴリマスター
トラブルがあったときには 法律を参照する という原則に従うと

民法653条は、委任の終了事由として「委任者又は受任者の死亡」を挙げています。すなわち、民法の規定に従えば、委任契約は当事者のいずれかが死亡した場合にはその時点で終了することになっています。委任契約は当事者の信頼関係に基礎を置く契約であることが根拠とされます。委任者と受任者との間に信頼関係があったとしても、その相続人との間に信頼関係があるとは限らない、というわけです。

ということで管理者側に不利な条件になっていますね。
だからこちら側からは法律を持ち出さないで 契約の継続を多少譲歩して結ぶことでしょうか。
この解説の通り 相続人との間には信頼関係が生じていませんから そこをこれから築いていく感じですね。
お礼コメント
mhd02556

お礼率 94% (1768/1866)

 レスありがとうございます。
 民法には、委任に関する項目があり、委任についての基本的なことが書かれてあり、参考になりました。

 当事者が、死ねば、委任契約は、無くなるのだと知りました。
 役職や資格を伴った委任も役職や資格が無くなると委任も一緒に無くなります。
 一方、相手側が、逝去しても、引き継がれる。引き継ぎを希望する委任契約もあります。
 駐車場の委任契約などは、当事者の一方が亡くなっても、管理は、誰かに引き継いでもらいたいものです。だから、一方が、死亡した時には、引き継ぎ者を定めておくことは、両者にメリットが、あるように思います。

 しかし、委任の継続が、できない時に、損害金を支払うと言うところまでは、やはり、行きすぎだと気づきました。

 契約が、解除されるときに、お互いに履行に着手していることがあり、これをゼロにするのは、お互いに困ることが、あるので、この場合は、その被害項目に損失した被害を請求することは、できるか考えました。

 でも、多くの金額を事前に定めることは、良くないと感じます。これは、契約が、できなくなるからです。

 基本的なことを色々と勉強になりました。

 ありがとうございます。

敬具
投稿日時:2020/07/08 21:44
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