不動産投資

質問

不動産投資

不動産の購入を検討しています。
知識がまったくないので今度無料面談に行くつもりなのですが、押し売りをされないか不安です。
おそらく彼らの常套手段としては、リスクをすべて説明し、最後に「では購入していただけますか？購入を決断できない理由はなんですか？」と質問してくるような気がしています。
この時返せるように、不動産投資のリスクについてみなさんの知恵をお借りしたいです。
よろしくお願いいたします。

回答No.8

榎本 佳納子（@emlabo）

こんにちは。不動産エージェントの榎本佳納子です。

日頃から不動産購入・売却・投資のご相談を頂きますので、ご回答させていただきます。

まず、不動産投資（おそらく、投資全般にいえること）で大切なのは、何故、不動産を購入したいのか？そもそもの動機をきちんと理解する事だと思います。

将来のために・・・
将来、年金だけでは足りないから・・・
不安だから、収入源を増やしたい

上記のような理由の場合、もっと深掘りしてみてください。

- 子供が大学に進学するときにまとまったお金がほしい（〇年後）
- 将来の年金は〇万円しかもらえないから、理想の生活をするには月々〇万円が必要になる
- ６０歳で退職したいから、退職後にも+〇万円入ってくるようにしたい

漠然とした理由ではなく、「目的・動機」をはっきりすることで、それを達成できないような投資話を仮に提案されたとしても、きちんと断ることができるのではないでしょうか。

また、不動産投資は、投資というより、「マネージメント」に近いと思います。買って終わりではなく、どんな人が入居者の候補になるのか（エリアや物件のグレードによってもターゲットになる借主が変わってきます）、保証会社は何処を使うのか、空室のリスクはどれくらいなのか、メインターミナル駅までのアクセスはどうか等、投資をする前に知っておきたい事は山ほどありますし、購入してからも、急な入居者の入れ替わり、マンションの場合は積立修繕金の値上げなど、考慮する点も多くあります。

まずは、下記のことを把握した上で、投資しても良いかをご検討してください。

〇貸し出した際の想定賃料
（業者の資料だけでなく、ご自身でSUUMOやat home等で調べてみてください）
〇利回りについて
（表面利回りはあてにならないので、営業純利益利回り（NOI)や全期間利回り（IRR）も算出してみてください）
〇総合損益＝（売却損益）+（運営損益）がプラスになるのはいつなのか
自己資金額を上回るのはいつなのか

数字に惑わされて、すごく儲かりそうな話をよく耳にしますが、よくよく考えると手間と時間とリスク（借り入れ）のわりに、リターンが少ない、またはマイナスなんてことも考えられます。

少しでも参考になりましたら、幸いです。

榎本 佳納子（@emlabo） プロフィール

OKWAVEをご利用の皆様はじめまして 不動産エージェントの榎本佳納子です。 このたびは、当プロフィールをご覧いただき、誠にありがとうございます。 神谷町で完全会員制の不動産会社を営んでおり...

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